Le régime réel est le secret le mieux gardé des investisseurs avisés en location meublée.
Les experts de chez Bevouac vous expliquent tout ce qu’il faut savoir sur le régime réel en LMNP :
- 🤔 Le régime réel LMNP vous permet de déduire vos charges exactes plutôt qu’un forfait.
- 🎯 Vous y accédez de plein droit si vos loyers dépassent 77 700 €, ou sur option.
- ⚖️ Par rapport au micro-BIC, le réel est plus complexe mais bien plus optimisateur fiscalement.
- 🏗️ L’amortissement comptable est un levier puissant : il réduit vos impôts sans dépenses supplémentaires.
- 🧾 Vous pouvez aussi déduire crédit, taxe foncière, charges de copropriété, assurances, travaux, comptable.
- ✍️ Trois étapes clés : immatriculation SIRET, comptabilité rigoureuse, déclaration annuelle (2031 + 2042 C-PRO).
- 🤝 Avec Bevouac, vous validez la stratégie et déléguez toute la complexité comptable et fiscale.
Régime réel : définition d’une puissante niche fiscale
Ce qu'il faut comprendre : le principe de la déduction de vos charges exactes
Contrairement au régime micro-BIC qui applique un abattement forfaitaire, le régime réel simplifié vous autorise à déduire l'ensemble de vos charges pour leur montant exact.
L'objectif est de calculer votre résultat imposable au plus juste :
(Total de vos loyers) - (Total de vos charges réelles)
C'est un calcul beaucoup plus précis et souvent bien plus avantageux pour l'investisseur.
Qui peut en bénéficier ? Les conditions à remplir pour accéder à ce régime
Le régime réel s'applique à vous dans deux situations :
- De plein droit : si vos recettes locatives annuelles dépassent 77 700 € (seuil valable pour 2025, source : Code Général des Impôts, art. 50-0).
- Sur option : si vos recettes sont inférieures à ce seuil, mais que vous estimez que vos charges réelles sont supérieures à l'abattement de 50 % du micro-BIC. Ce choix est souvent le plus judicieux pour un investissement à crédit.
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Réel ou micro-BIC ? Le duel stratégique pour votre fiscalité
L'option micro-BIC : la voie de la simplicité avec son abattement forfaitaire
Le régime micro-BIC est simple : l'administration fiscale applique un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs. Vous êtes donc imposé sur la moitié de vos loyers. C'est facile, ne demande aucune comptabilité, mais c'est rarement la solution la plus rentable.
L'option du réel : la voie de l'optimisation pour un résultat fiscal sur-mesure
Le régime réel est plus puissant car il prend en compte la réalité de vos dépenses. Si vous avez un crédit, des charges de copropriété ou des travaux, vos charges dépasseront presque toujours les 50 % de vos loyers.
Selon Bevouac, c'est donc le régime qui vous fera économiser le plus d'impôts.
Le verdict : le tableau comparatif pour choisir le régime gagnant pour vous
Les deux piliers de l'optimisation : amortissement et charges déductibles
L'amortissement comptable : l'outil magique pour réduire votre base imposable sans dépenser plus
Selon Bevouac, l'amortissement est le principal avantage du régime réel. C'est une charge purement comptable (qui ne correspond pas à une sortie d'argent) qui représente la perte de valeur de votre bien et de vos meubles dans le temps.
En la déduisant de vos loyers, vous pouvez créer un déficit fiscal et donc ne payer aucun impôt pendant de nombreuses années. C'est un levier d'enrichissement extrêmement puissant.
La liste des charges à déduire : toutes les dépenses qui allègent votre impôt (crédit, travaux, taxe foncière...)
Voici une liste non exhaustive des principales charges déductibles :
- Les intérêts de votre emprunt et l'assurance emprunteur.
- Les frais d'acquisition (frais de notaire, frais d'agence).
- La taxe foncière (hors ordures ménagères).
- Les charges de copropriété.
- Les primes d'assurance (PNO, loyers impayés...).
- Les factures d'entretien et de réparation.
- Les honoraires de votre expert-comptable.
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Le plan d'action : déclarer votre régime réel en 3 étapes clés
1️⃣ L'immatriculation : la démarche initiale pour officialiser votre statut
Vous devez déclarer votre activité de loueur en meublé dans les 15 jours suivant le début de votre location.
Cette démarche se fait en ligne sur le site de l'INPI via le guichet unique. C'est à ce moment que vous obtiendrez votre numéro SIRET, indispensable pour la suite.
2️⃣ La comptabilité : pourquoi tenir des comptes précis est non négociable
Le régime réel vous impose de tenir une comptabilité en bonne et due forme. Bevouac vous recommande de faire appel à un expert-comptable spécialisé en LMNP.
Bonne nouvelle : ses honoraires sont eux-mêmes déductibles de vos loyers !
3️⃣ La déclaration annuelle : les formulaires à maîtriser pour être en règle
Chaque année, vous (ou votre comptable) devrez remplir une déclaration de résultat (formulaire 2031) et ses annexes, puis reporter le résultat sur votre déclaration de revenus personnelle (formulaire 2042 C-PRO).
Exemple
Scénario : un investissement locatif avec ses loyers et ses charges
Prenons un appartement acheté 150 000 €, qui génère 10 000 € de loyers annuels. Ses charges annuelles (intérêts du crédit, taxe foncière, assurance...) s'élèvent à 4 000 €. L'amortissement annuel est calculé à 6 000 €.
Résultat : la comparaison de l'impôt à payer entre le micro-BIC et le régime réel
- Avec le Micro-BIC :
- Base imposable : 10 000 € (loyers) - 50 % (abattement) = 5 000 €.
- Vous serez imposé sur 5 000 €.
- Base imposable : 10 000 € (loyers) - 50 % (abattement) = 5 000 €.
- Avec le Régime Réel :
- Résultat fiscal : 10 000 € (loyers) - 4 000 € (charges) - 6 000 € (amortissement) = 0 €.
- Vous ne paierez aucun impôt sur vos revenus locatifs.
- Résultat fiscal : 10 000 € (loyers) - 4 000 € (charges) - 6 000 € (amortissement) = 0 €.
Cet exemple simple démontre la supériorité écrasante du régime réel dans le cadre d'un investissement classique.
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L'expertise Bevouac : passez de la théorie à la pratique sans faux pas
Un accompagnement stratégique pour valider que le régime réel est fait pour vous
Le régime réel est puissant, mais il doit s'inscrire dans une stratégie globale. Chez Bevouac, nous analysons votre projet en amont pour vous confirmer que c'est bien la meilleure option fiscale pour vous. Nous intégrons cette dimension dès la simulation de votre projet.
Un service clé en main qui intègre cette optimisation fiscale dès la recherche de votre bien
Nous ne nous contentons pas de trouver le bien. Nous vous livrons une solution d'investissement complète : un bien rentable, des travaux optimisés, un locataire de qualité, et la mise en relation avec un expert-comptable partenaire qui prendra en charge toute la complexité administrative pour vous. Avec Bevouac, vous profitez de la puissance du régime réel, sans en subir les contraintes.
