Investir dans l’immobilier locatif est une décision importante. C’est d’autant plus important que la grande majorité des investisseurs font appel au crédit immobilier pour financer leur projet et bénéficier de l’effet de levier.
Dans cet article, les experts Bevouac vous expliquent tout sur l’assurance prêt pour l’investissement locatif.
Qu’est-ce qu’une assurance pour son prêt ?
Très concrètement, l’assurance prêt immobilier est un rempart de secours pour les clients en cas de problèmes. Elle va prendre en charge le remboursement du crédit si l’emprunteur n’est plus en capacité de le faire. Cela peut concerner :
- Une perte d’emploi
- L’invalidité
- Un décès
- Etc.
De ce fait, l'assurance pour un prêt sert de garantie pour la banque.
L’assurance emprunt immobilier n’est pas accessible à tout le monde. L’éligibilité dépend du dossier et de la faculté du client à rembourser l’emprunt ou non. La banque effectue des tests et des contrôles pour déterminer les éventuels risques par rapport aux mensualités.
Par ailleurs, l’assurance est conseillée pour un meilleur recouvrement. Le cas de la garantie de décès qui couvre 2/3 des primes peut par exemple le justifier. Par ailleurs, cette assurance est bénéfique pour les personnes avec des problèmes de santé. En effet, en cas de problème, elle permet notamment de protéger ses descendants.
Est-elle obligatoire?
L’assurance prêt est indispensable pour un investissement locatif. D’ailleurs, dans la plupart des cas, les banques ne délivrent aucun prêt aux dossiers non éligibles à une assurance.
Retenez toutefois que les assurances prêt immobilier ne sont pas obligatoires. D’ailleurs, aucune loi n’oblige une personne à souscrire à cette assurance. Elle reste ainsi facultative, surtout dans le cas d’un investissement locatif.
Cela reste néanmoins assez théorique. En effet, elle n’est pas obligatoire d’un point de vue réglementaire, mais dans la pratique, la majorité des banques la demande pour accorder un crédit.
Contre quoi couvre cette assurance ?
En premier lieu, l’assurance prêt immobilier protège les banques contre les risques d’impayés des sommes empruntées si l’emprunteur devient invalide ou décède. Dans ce cas, c’est l’assureur qui va rembourser le capital à la place du client emprunteur ou de ses descendants. Ses garanties de remboursement sont explicitement détaillées dans le contrat signé entre les parties concernées. Généralement, les accords contractuels comprennent les garanties suivantes :
- Les garanties décès couvrant les emprunts du défunt en cas de décès inopiné : c’est une garantie minimale sur tous les contrats d’assurance. Les héritiers du défunt n’auront pas ainsi la lourde tâche de rembourser à la place de ce dernier.
- Les garanties perte d’emploi : elles permettent de décaler le remboursement ou la prise en charge entièrement par l’assurance. Pour ce dernier cas, le remboursement devra respecter un délai fixe.
- Les garanties invalidité : elles sont indispensables si la personne présente des problèmes de santé et que ses conséquences impactent sa capacité à honorer ses dettes.
Quelle garantie faut-il apporter à la banque ou à son assureur ?
Pour éviter les litiges et la récurrence de certains problèmes, il est conseillé d’adapter le contenu de son contrat d’assurance à son projet et à son profil. Dans tous les cas, les contrats d’assurance doivent obligatoirement mentionner :
- La garantie décès en cas de décès subit du contractant. Dans ce cas, c’est l’assureur qui prendra le relais pour les remboursements.
- La garantie perte totale et irréversible d’autonomie ou PTIA, suite à des problèmes variables, empêchant le contractant de rembourser son prêt.
Selon le dossier de la personne et la somme due aux organismes de crédits, les garanties suivantes peuvent être facultativement mentionnées :
- La garantie perte d’emploi
- La garantie invalidité permanente et totale ou IPT
- La garantie invalidité permanente et partielle ou IPP
- La garantie incapacité temporaire totale de travail ou ITT.
Si l’un de ces problèmes survient, des dossiers de preuves sont à fournir. Les banques sollicitent souvent les contractants et leur demandent de verser une quotité de 100 % du prêt. Toutefois, selon les accords, ce pourcentage est revu à la baisse. Cela dépend également du client qui peut contracter plusieurs prêts et ainsi afficher une quotité 200 % ou 300 %.
Est-il possible de changer d’assurance de prêt ?
Dès la souscription à un crédit immobilier, le client a le droit de choisir son assurance prêt. De ce fait, il a le droit de refuser la proposition de la banque.
Depuis le 1er juin 2022, grâce à la loi Lemoine, un emprunteur peut décider de résilier son contrat d’assurance de prêt une fois par an à partir de la date du contrat, sans payer de frais supplémentaire. Cette règle entrera en vigueur à compter du 1er septembre pour les assurances emprunteurs contractées avant le 1er juin 2022.
Jusqu’à présent, il pouvait changer d’assurance seulement une fois par an à la date du contrat et durant tout le processus d’emprunt. D’ailleurs, la loi Hamon, selon l’article L113-15-2, autorisait un souscripteur à procéder à une résiliation dans un délai de 12 mois à compter de la signature du contrat de prêt.
Selon cette même loi Hamon, les avantages suivants s’ouvraient au client s’il souhaite changer d’assurance :
- La loi lui autorise de changer d’assurance durant la première année du contrat de l’emprunt. Cette autorisation n’est pas effective s’il y a eu résiliation du contrat.
- Le changement d’assurance n’est soumis à aucune pénalité et à aucun frais. À condition que la nouvelle assurance soit équivalente à celle proposée par la banque.
Combien coûte-t-elle ?
Le coût de l’assurance prêt immobilier est variable. Il dépend de chaque dossier, des conditions imposées par les assureurs et de la somme empruntée auprès de la banque. Le coût fixe de cette assurance est obtenu grâce à l’indicateur TAEA ou Taux Annuel Effectif Assurance.
Un rapide calcul est faisable pour avoir des données concrètes. Afin de connaître le coût de l’assurance par mois, prenez le capital emprunté. Il faut ensuite le multiplier par le taux d’assurance et diviser le chiffre obtenu par les 12 mois de l’année. Attention, toutefois le calcul peut donner des résultats différents. Si vous choisissez le capital initial ou le capital restant dû, vous aurez des résultats différents.
Prenons un exemple :
- Capital initial crédit sur 15 ans : 220 000 euros
- Taux d’assurance : 0,34 %
- On obtient alors : 300 000 × 0,34 / 12 = 62 euros par mois équivalant à 744 euros par an et 11 160 euros sur la durée de l’emprunt.
Contracter une assurance prêt pour un investissement locatif est facultatif. Cependant, elle est conseillée pour subvenir aux éventuels problèmes et les banques la demandent dans la majorité des cas. La couverture de cette assurance est pourtant limitée.
