Comment acheter à deux avec un apport différent ?
Mis à jour le
21/4/2022
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Le guide ultime de l'investisseur immobilier 2023
10 chapitres - 100 pages
Investissement immobilier locatif, achat de résidence principale ou de résidence secondaire, il n’est pas rare de voir que ces projets de vies sont réalisés par des couples. Mais investir à deux ne veut pas forcément dire avoir un apport commun.
Pour rappel, l’apport est la somme de départ injectée par une personne dans son projet. En général, on parle de 10 à 15 % du montant du projet immobilier. Cet apport permet de couvrir les frais de notaires, l’assurance du prêt bancaire et rassure les banques quant à la capacité de l’emprunteur à rembourser ses mensualités.
Comment investir en couple avec un apport différent ? Tout dépend de votre situation personnelle…
Le couple est marié ?
Si le couple est marié, le régime matrimonial détermine la quotité d’acquisition de chacun : il s’agit de la proportion d’acquisition de chacun. Elle est déterminée par l’apport initial de chaque époux. Elle doit être mentionnée dans l’acte notarié. Deux régimes différencient l’investissement pour un couple marié :
- dans le cadre du régime de la communauté : le couple est propriétaire du bien à parts égales, peu importe l’apport initial de chacun,
- dans le cadre du régime de séparation des biens : le couple n’est pas propriétaire à part égale, la quotité est établie en fonction de l'apport de chacun
Le couple est pacsé ?
Dans le cadre d’un pacse avant le 1er janvier 2007, c’est le régime de l’indivision qui est appliqué. Le couple peut ainsi être propriétaire d’un même bien immobilier, à parts égales ou inégales. Les pourcentages de propriété doivent être mentionnés sur l’acte notarié, en fonction de l’apport de chacun.
Dans le cas où le couple est pacsé après le 1er janvier 2007 :
- dans le cadre du régime de l’indivision : le régime s’applique de plein droit sur bien acquis, si les quotités ne sont pas mentionnées directement sur l’acte notarié,
- dans le cadre du régime de la séparation des biens : les quotes-parts de chacun sont calculées par rapport à la contribution initiale de chaque personne.
Le couple n’est ni marié, ni pacsé ?
Si aucun cadre juridique a été fixé, c’est le régime de l’indivision qui est appliqué. Il est donc conseillé de mentionner l’apport de chacun directement dans l’acte de vente. Certains couples décident d’ailleurs de créer une Société Civile Immobilière afin de détenir des parts proportionnelles par rapport à leur participation au capital de la SCI.
Se répartir équitablement la plus-value du bien
Dans le cas où le couple décide de se répartir équitablement la plus-value du bien au moment de la revente, et ce, peu importe le montant apporté par chacun au départ, il faut déclarer l’origine des fonds chez le notaire. Ainsi, si une revente a lieu, chaque personne récupère son apport personnel et la plus-value sur la revente est partagée équitablement.
Investir en couple : ne commettez pas ces erreurs…
Bien que la séparation de biens soient naturellement envisagée, mieux vaut se protéger quand on investit en couple, d’autant plus dans le cas où l’apport personnel n’est pas identique. Pour cela, mentionnez toujours le montant de l’apport personnel de chacun directement sur l’acte notarié. Cela vous couvrira respectivement dans le cas d’une séparation, d’un divorce, ou d’une revente.
Un dernier conseil pour les couples non mariés : pensez à rédiger un testament pour protéger votre partenaire en cas de décès. Si le testament n’a pas été rédigé, l’ordre successoral définit les héritiers du bien, en fonction de la quote-part détenue par le conjoint décédé.
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