Quelle durée de prêt pour un investissement locatif ?
Mis à jour le
6/5/2022
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Le guide ultime de l'investisseur immobilier 2023
10 chapitres - 100 pages
Vous souhaitez acheter un bien immobilier en vue de le louer ? Le principal avantage de l’investissement est qu’il permet de bénéficier de l’effet de levier grâce au crédit bancaire.
Dans cet article, on vous explique quelle est la durée de prêt optimale pour un investissement locatif.
Durée moyenne d’un prêt immobilier
Le premier facteur d’un crédit immobilier est sa durée. Elle varie principalement selon vos ressources et vos besoins en financement. Celle-ci conditionne aussi la somme des mensualités et agit sur son montant général. Naturellement, plus la durée est longue, plus les intérêts sont importants. Mais plus vous pouvez emprunter une valeur importante.
Toutes les durées sont possibles en matière de crédit immobilier. Si certains prêts durent seulement 5 ans, d’autres sont étalés sur des dizaines d’années. La durée moyenne des crédits immobiliers se situe entre 15 et 25 ans. Toutefois, la durée maximum est de 25 ans dans l’ancien et 27 ans dans le neuf (selon les dernières recommandations du haut conseil de la stabilité financière).
Il faut tout de même noter que la durée réelle est de 8 à 10 ans. En effet, certains acheteurs revendent leur bien avant l’achèvement du prêt.
Le prêt court terme
En général, le prêt court terme est un crédit qui ne dépasse pas les 10 à 15 années d’échéance. Les crédits plus courts répondent à des besoins ponctuels et urgents. Ce sont des crédits à la consommation.
En immobilier, le choix de cet emprunt dépend généralement de la capacité d’endettement de l’emprunteur et de la somme du crédit demandée. Parce qu’en effet, plus la durée d’échéance est courte, plus le coût de la mensualité est élevé. Néanmoins, les intérêts des crédits à court terme sont moins élevés que ceux des emprunts de longue durée.
Il est surtout destiné aux emprunteurs ayant une grande capacité d’endettement ou lorsque les taux d’intérêts sont hauts.
En général, un investissement immobilier nécessite une somme très importante. Parfois, l’emprunt court terme ne permet pas de financer un tel projet. Il est alors plus intéressant de choisir une échéance de remboursement plus longue. Il faut tout de même savoir qu’une échéance plus longue est synonyme de taux d’intérêt plus élevés.
Avantages d’un prêt plus long
Les investisseurs immobiliers s’intéressent de plus en plus aux crédits de longue durée. Comme mentionné ci-dessus, la durée du prêt aura un impact sur la somme des mensualités que vous allez rembourser à votre banque.
Des mensualités relativement faibles
Le premier avantage de l’emprunt à long terme est qu’il permet de diminuer les mensualités de remboursement du crédit. De fait, plus le crédit est long, plus vous atteindrez tard les limites de votre capacité d’endettement (fixée à 35 % selon le HSCF).
Emprunter une somme importante
Un autre atout majeur du prêt long terme est la possibilité d’emprunter une somme importante. En effet, la durée de remboursement sera plus longue et la mensualité plus basse.
Avec un taux d’endettement nettement inférieur, l’investisseur pourra concrétiser d’autres projets. De plus, ce type d’emprunt permet une rentabilité locative plus intéressante et la possibilité d’autofinancer un bien, voire de dégager du cash-flow.
Par exemple, si un investisseur a une capacité d’endettement de 1 500 € et qu’il contracte un prêt sur 10 ans avec une mensualité de 1 300 €, il n’aura plus que 200 € de capacité d’emprunt disponible. Si la durée de son prêt est de 20 ans et sa mensualité, de 800 €, il aura encore 700 € de capacité d’endettement disponible et pourra emprunter plus.
Inconvénients d’un prêt à long terme
Malgré les avantages mentionnés, le crédit sur le long terme présente des inconvénients, notamment sur son coût global.
Comme expliqué plus haut, en allongeant la durée de l’emprunt, le taux du crédit augmentera. En effet, la banque estime que plus la durée du crédit est longue, plus le risque est grand. De fait, le coût total de l’emprunt sera plus élevé. Cela est principalement dû à l’extension de la durée et l’accroissement du taux immobilier. Par ailleurs, le taux de l’assurance emprunteur augmentera aussi.
Finalement, est-il préférable d’allonger son prêt ?
Pour déterminer la durée idéale de votre crédit immobilier, de nombreux paramètres sont à prendre en compte. Parmi ces éléments, on retrouve la somme des mensualités et le financement global de l’investissement. Par exemple, si vous voulez acheter un bien immobilier pour constituer un patrimoine durable, allonger la durée du crédit sera intéressant.
En contrepartie, le coût total du prêt sera plus élevé.
Pour un investisseur immobilier qui souhaite faire plusieurs opérations, nous recommandons d’allonger la durée de prêt au maximum.
En effet, en allongeant la durée, il est possible d’emprunter davantage. De fait, même 2 crédits de longs termes coûtent plus cher qu’un crédit à court terme, ces deux crédits feront fructifier votre patrimoine de manière plus importante que le surplus de coût.
En période de taux bas que nous vivons actuellement, l’allongement du crédit est donc rentable pour les investisseurs.
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