Avez-vous déjà envisagé d’effectuer un investissement locatif sans apport ? Oui, acquérir un bien immobilier pour le faire louer sans puiser dans son épargne personnelle, c’est possible en théorie.
Cependant, c’est un projet qui nécessite à la fois stratégie et préparation. En pratique, c’est rarement possible sans prendre beaucoup de risques.
Suivez le guide.
Investissement locatif sans apport : c'est quoi exactement ?
En règle générale, les banques exigent un apport minimal de 10 % à 15 % pour accorder un prêt. Cette exigence est valable pour l’achat d’une résidence principale ou d’un investissement locatif.
Un investissement locatif sans apport désigne le fait d’acquérir un bien immobilier destiné à la location grâce à un financement intégral de la banque. Autrement dit, l’investisseur n’a pas à puiser dans son épargne personnelle pour financer l’achat du bien.
En finances, on parle de « financement à 110 % ». Le prêt accordé par la banque couvre ainsi le prix d’acquisition mais également les autres frais liés à la transaction comme :
- Les frais de notaire. Ces derniers s’élèvent entre 2 à 3 % du prix d’acquisition pour un bien neuf et 7 à 8 % pour un bien ancien.
- Les frais de dossier. Ils représentent jusqu’à 1 % de la valeur du bien en fonction de l’établissement bancaire. Vous pouvez parfois les négocier à la baisse ou les annuler.
Il s’agit donc bien d’un financement à 110 % car les fonds accordés par la banque couvrent jusqu’à 110% du montant du bien. L’investisseur peut donc entièrement couvrir le prix d’acquisition et des frais annexes grâce à son crédit bancaire.
Pourquoi investir sans apport est plus intéressant ?
Contrairement à ce que l’on serait tenté de croire, l’investissement sans apport n’est pas une option adaptée pour les personnes qui n’ont pas d’épargne (on vous explique dans la partie suivante).
Il s’agit d’une réelle stratégie patrimoniale. En effet, il s’agit d’un choix délibéré de l’investisseur. Celui-ci peut disposer d’une épargne suffisante pour financer au moins une partie du prix d’acquisition. Et pourtant, pour plusieurs raisons, l’investissement sans apport peut être une meilleure option.
Pour maximiser l’effet de levier
L’effet de levier est ce mécanisme qui permet à un investisseur d’acquérir un bien d’une valeur nettement supérieure que le montant de son apport. Comme il s’agit ici d’un investissement sans apport, l’effet de levier est maximisé. C’est en effet le principal avantage d' investir sans apport.
Vous pouvez financer tout ou partie de ses mensualités grâce aux loyers perçus. En fin de compte, ce sont donc les locataires qui assument les frais liés à l’acquisition du bien. De plus, si le montant des charges locatives s’équilibre avec le montant des revenus locatifs, votre taux d’endettement restera stable (avec la méthode du calcul différentiel).
Cela vous permettra d’obtenir un nouveau crédit immobilier pour financer un nouvel investissement locatif et enchaîner les opérations.
Autant dire que c’est une stratégie gagnante qui peut vous permettre d’accroître rapidement votre patrimoine.
Certes, l’effet de levier peut être hautement bénéfique. Cependant, il comporte également certains risques car c’est une arme à double tranchant. Il peut aussi avoir pour effet d’amplifier les pertes dans certaines situations comme :
- Une vacance locative pendant une période prolongée
- Une dépréciation du bien immobilier ;
- Une augmentation du montant des charges locatives.
Pour conserver votre épargne
Investir sans apport permet de conserver votre épargne tout en vous constituant un patrimoine immobilier.
- Vous préservez votre épargne pour d'autres projets. Vous pouvez utiliser votre argent pour investir dans d'autres domaines, comme votre retraite ou l'éducation de vos enfants.
- Comme on l’expliquait, vous profitez de l'effet de levier du crédit. En investissant avec l'argent de la banque, vous pouvez vous constituer un patrimoine plus important que si vous aviez utilisé vos fonds propres.
- Vous percevez des loyers qui peuvent couvrir vos mensualités de crédit, voire générer un excédent. Cela vous permet de générer un revenu passif et de ne pas impacter votre budget quotidien.
Est-ce vraiment possible de faire un investissement locatif sans apport ?
En théorie, oui il est possible de réaliser un investissement locatif sans apport.
Le loyer d’un investissement peut permettre à l’investisseur d’assurer le paiement de ses mensualités. Par ailleurs, il peut toujours revendre le bien en cas de difficultés pour payer les mensualités. Ce n’est pas le cas avec une résidence principale.
Cependant, dans la pratique, un investissement locatif sans apport reste une faveur. Les banques ne l’accordent que si l’emprunteur présente un excellent profil. L’investisseur qui souhaite bénéficier d’un tel privilège doit en effet justifier d’une situation financière solide.
Si vous souhaitez en bénéficier, vous devez donc peaufiner votre dossier de prêt. Pensez également à comparer les différents établissements bancaires afin de trouver une offre adaptée à votre situation personnelle.
Comment maximiser vos chances d’obtenir un prêt sans apport pour de l’investissement locatif ?
Voici nos conseils pour vous aider à obtenir un prêt immobilier sans apport :
Soignez vos comptes
On a vu qu’il faut présenter une situation financière solide pour avoir une chance de bénéficier d’un prêt immobilier sans apport.
Votre banquier sera notamment attentif à la situation de vos comptes sur les trois derniers mois qui précèdent votre demande de prêt. Il calculera votre taux d’endettement, vérifiera l’état de vos crédits en cours ainsi que votre capacité d’épargne.
Pour que votre profil soit impeccable, nous vous conseillons de :
- Éviter les découverts pendant les trois mois précédant votre demande de prêt ;
- Essayez de rembourser vos crédits en cours afin de réduire votre taux d’endettement ;
- Ouvrez un compte épargne et alimentez-le régulièrement. Les emprunteurs qui justifient d’une certaine épargne rassurent les banques.
- Limitez les dépenses intempestives (comme lors des paris sportifs ou les casinos par exemple). Toutes dépenses importantes ne manqueront pas d’attirer l’attention de la banque.
Ne manquez pas non plus de mettre en avant la stabilité de vos revenus.
Présentez un dossier bancaire parfait
La préparation de votre dossier de demande de prêt est une étape à ne pas négliger. Plus votre dossier sera exhaustif et précis, plus vous témoignerez de votre sérieux.
Les documents à préparer sont sensiblement les mêmes d’un établissement bancaire à un autre. Préparez les pièces suivantes :
- Une copie d’une pièce d’identité valide ;
- Vos avis d’imposition des trois dernières années ;
- Un justificatif de domicile datant de moins de trois mois ;
- Un relevé de compte bancaire récent ;
- Un devis de travaux à réaliser dans votre logement (le cas échéant) ;
- Une copie de votre contrat de location si vous êtes locataire.
De plus, pour une demande de prêt immobilier sans apport, vous devez aussi présenter un plan de financement détaillé. Il s’agit d’un document qui présente de manière détaillée votre stratégie d’investissement en indiquant :
- Le montant du prêt demandé ;
- Le montant du loyer (pour anticiper le rendement) ;
- Les caractéristiques souhaitées du prêt : mensualités, taux d’intérêt, durée du remboursement, etc. ;
- Les charges liées à la gestion du bien immobilier.
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Faites appel à un courtier
Toujours dans l’objectif de présenter un dossier le plus irréprochable possible, il peut être intéressant de faire appel à un courtier. Ce professionnel du crédit immobilier pourra vous apporter une aide précieuse pour obtenir un prêt dans les meilleures conditions.
De plus, grâce à leurs connaissances approfondies du système bancaire, ils peuvent vous aider à trouver les offres de prêt les plus adaptées à votre situation. Il vous aidera également à choisir en connaissance de cause.
De plus, faire appel à un courtier vous apporte d’autres avantages supplémentaires :
- Gain de temps. Rechercher une offre de prêt demande à la fois du temps et des connaissances. C’est une tâche qui peut s’avérer fastidieuse. Avec un courtier, vous pouvez gagner du temps et de l’énergie car celui-ci sélectionne pour vous les offres de financement les plus avantageuses.
- Une négociation pour de meilleures conditions de prêt. Grâce à ses connaissances et son expertise, le courtier pourra vous obtenir les meilleures conditions en mettant les banques en concurrence. Vous pourrez ainsi économiser de l’argent dans les frais de dossier et sur les intérêts.
- Des conseils personnalisés. Un courtier pourra vous aider à décortiquer chaque offre de prêt pour vous orienter vers la meilleure option compte tenu de votre situation financière. Un tel accompagnement est un réel avantage si vous êtes novice dans le domaine du prêt immobilier.
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Calculez parfaitement le coût total de votre projet
Un tel calcul préalable vous aidera à mieux anticiper les détails de votre projet immobilier.
Vous pourrez notamment savoir quel montant vous pourrez obtenir sans apport en fonction de votre situation. En d’autres termes, il s’agit de réaliser une simulation de prêt. Vous pouvez désormais le faire en ligne grâce aux simulateurs en ligne gratuits.
Une telle simulation vous permettra par ailleurs de comparer les offres des différentes banques afin de sélectionner la plus avantageuse. Des différences peuvent en effet apparaître sur différents éléments du prêt comme :
- Le taux d’intérêt ;
- Les options de remboursement ;
- La durée de remboursement ;
- Le montant des frais de dossier ;
- Les conditions de l’assurance emprunteur ;
- Etc.
Faire des calculs préalables vous permettra également d’anticiper et d’évaluer la rentabilité de votre projet. Cela vous permettra de vous assurer de la viabilité financière de votre projet en définissant :
- Le montant estimé du loyer ;
- Le montant des différentes charges ;
- Le montant des travaux d’ampleur ;
- La taxe foncière ;
- Etc.
En conclusion, un investissement locatif sans apport est réellement une stratégie aux multiples avantages. Cependant, pour l’obtenir, il faut bien préparer votre dossier de demande de prêt. Vous pouvez également faire appel à un professionnel pour vous accompagner afin de maximiser vos chances. Gardez cependant en tête qu’investir dans l’immobilier sans apport est de plus en plus difficile.
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