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Le guide ultime de l'investisseur immobilier 2023
10 chapitres - 100 pages
Vous vous demandez quelle surface est prise en compte pour la taxe foncière ? Cet impôt local fait partie des charges qui incombent au propriétaire d'un bien immobilier. Qu'inclut-elle exactement et quelle surface est utilisée pour son calcul ? On fait un tour complet sur la question dans cet article.
Rappel sur ce qu’est la taxe foncière et ses objectifs
La taxe foncière est un impôt local prélevé sur les propriétaires de biens immobiliers, au même titre que la taxe d'habitation. C'est un impôt dû chaque année par les propriétaires ou usufruitiers de biens immobiliers, même si le bien en question est en location. Le contribuable peut toutefois mensualiser les échéances de paiement.
Son taux est déterminé chaque année par la commune à laquelle le bien est rattaché et se base sur la valeur locative cadastrale du bien. Autrement dit, le calcul de la taxe foncière dépend de la valeur que le bien aurait s'il était loué.
Il existe deux types de taxe foncière :
- La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) concernant les logements, dépendances essentielles aux constructions, garages, parkings et locaux commerciaux ou industriels.
- La taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB) applicable aux terrains, terres agricoles, voies privées, jardins, bâtiments ruraux, étendues d'eau et marais.
Chaque année, il faut s'acquitter de la taxe foncière pour :
- Les parkings
- Les locaux professionnels
- Les bateaux amarrés et aménagés
- Les terrains
- Les locaux d’habitation
S'agissant d'un impôt local, la taxe foncière est destinée à financer le développement des équipements et des services publics de la collectivité concernée. Elle vise ainsi principalement à :
- Financer les dépenses des collectivités territoriales qui assurent la mise en place et l'entretien des équipements et des services publics
- Contribuer aux services publics locaux (éducation, sécurité, voirie, etc.)
- Soutenir le développement et l'aménagement du territoire
- Assurer la gestion des équipements et infrastructures
- Participer au financement des services sociaux et culturels
- Contribuer à la solidarité territoriale et à la cohésion sociale
- Contribuer à l'autonomie financière des collectivités locales.
A lire aussi : Comment bénéficier de l'exonération de taxe foncière ?
Comment est-elle calculée ?
La taxe foncière est calculée en se basant sur la valeur locative cadastrale du bien immobilier détenu.
La valeur locative cadastrale est établie par l'administration fiscale en prenant en compte de nombreux critères. Une fois la valeur locative déterminée, des taux d'imposition fixés par les collectivités locales sont appliqués pour obtenir le montant final de la taxe foncière à payer chaque année.
Pour obtenir la valeur locative cadastrale, il faut multiplier la surface pondérée par le tarif au m² du local de référence.
La surface pondérée tient compte de la surface réelle du bien, des éléments de confort et des coefficients de correction. Le tarif au m² est fixé en fonction du type et de la catégorie du bien.
La valeur locative cadastrale est ensuite diminuée d'un abattement forfaitaire de 50 % pour obtenir la base nette d'imposition. C'est le revenu cadastral.
Le deuxième élément à prendre en compte pour calculer la taxe foncière est le taux voté par la collectivité territoriale. Celui-ci est appliqué au revenu cadastral pour obtenir le montant de votre taxe foncière.
Pour résumer, voici la formule pour obtenir la valeur cadastrale :
Taxe foncière= (valeur locative cadastrale/2) x taux fixé par la commune
Ou encore :
Taxe foncière= revenu cadastral x taux fixé par la commune
Qu’est-ce que la valeur cadastrale pour le calcul de la taxe foncière ?
La valeur cadastrale est un élément essentiel pour le calcul de la taxe foncière en France. Elle correspond au montant hypothétique du loyer si le bien avait été loué dans les conditions normales du marché. C'est pour cela qu'on parle également de revenu cadastral. Ce dernier correspond à la valeur cadastrale diminuée d'un abattement de 50 %. Cet abattement est destiné à déduire les frais liés à la gestion du bien (frais d'entretien, d'assurance, de rénovation, etc.).
Il s'agit de la valeur attribuée à un bien immobilier par l'administration fiscale, en se basant sur des critères tels que :
- La catégorie du logement. L'administration fiscale a déterminé 8 catégories de logement selon leur standing.
- Sa superficie. L'administration fiscale ne prend ici en compte que la surface au sol (indépendamment de la hauteur sous plafond).
- Le niveau de confort
Ainsi, la valeur cadastrale sert de référence pour déterminer le montant de la taxe foncière à payer par le propriétaire chaque année. Elle est d'ailleurs également utilisée pour calculer la taxe d'habitation (un autre impôt local qui s'applique sur les biens immobiliers).
Quelles sont les pièces prises en compte ou non dans le calcul de la taxe foncière ?
Les pièces prises en compte pour le calcul de la taxe foncière sont celles qui sont destinées à être utilisées pour y séjourner, y dormir ou y prendre les repas. Il s'agit notamment :
- Des chambres
- Du séjour
- De la cuisine
- De la salle de bain
Par ailleurs, les pièces sont pondérées en fonction de leur surface et de leur valeur d'usage. Les petites pièces inférieures à 9 m² sont exclues du calcul, les pièces supérieures à 30 m² comptent pour 2 pièces et les pièces supérieures à 80 m² comptent pour 3 pièces.
En revanche, les pièces non prises en compte sont :
- Les dépendances non aménagées
- Les garages
- Les caves
- Les greniers
- Les balcons
- Les séchoirs extérieurs
- Les vérandas
- Les remises
- Les entrées
- Les buanderies
- Les dressings
- Les espaces non destinés à l'habitation
Concrètement, quelle surface est prise en compte pour la taxe foncière ?
Le calcul de la taxe foncière est réalisé de manière automatique par l'administration fiscale. Cependant, il est utile de connaître le mode de calcul afin de vous assurer que l'opération a été correctement effectuée. Vous devez notamment connaître la valeur locative cadastrale de votre bien. Plus clairement, quelle valeur aurait votre bien s'il avait été loué ?
Cette dernière est déterminée sur la base d'un barème fixé en 1970. Elle prend en compte la surface au sol des pièces habitables et la surface des annexes.
D'un côté, la surface habitable comprend toutes les pièces closes et couvertes.
D'un autre côté, la surface des annexes comprend tous les éléments secondaires qu'ils soient liés directement ou non à la construction principale (jardin, piscine, garage, sous-sol, etc.).
La surface brute de ces éléments est ensuite pondérée par des coefficients et des correctifs qui tiennent compte de la valeur d'usage des pièces, de leur superficie et de leur catégorie.
À l'issue de ces calculs, on obtient la surface pondérée nette. C'est celle-ci qui servira de base pour calculer la taxe foncière. Pour ce faire, la surface pondérée nette est multipliée par le "tarif d'évaluation du local de référence". Fixé en 1970, celui-ci est fonction de l'état du bien, ses équipements, la qualité de sa construction, etc.
Exemple concret
Voici un exemple concret de calcul de la taxe foncière pour une propriété bâtie :
Supposons que vous possédez une maison avec 100 m² de surface habitable et un garage de 15 m².
- La surface habitable est de 100 m² et la surface des annexes est de 15 m² (le garage).
- La surface pondérée est donc égale à 100 + (15/2) = 107,5 m².
Supposons que le tarif au mètre carré du local de référence soit de 10 € dans votre commune.
- La valeur locative cadastrale est donc égale à 107,5 x 10 = 1075 €.
- Le revenu cadastral est égal à 50 % de la valeur locative cadastrale (égal au montant de l'abattement) soit 1075 / 2 = 537,5 €.
Supposons que le taux local de la taxe foncière soit de 25 % dans votre commune.
La taxe foncière sur le bâti est donc égale à 537,5 x 0,25 = 134,38 €.
Ceci est un exemple simplifié pour illustrer le calcul de la taxe foncière.
Il est important de noter que les taux d'imposition et les valeurs locatives cadastrales réelles peuvent varier en fonction de la commune et des particularités du bien immobilier.
Il est donc essentiel de se référer aux informations spécifiques à la propriété concernée pour obtenir un calcul précis de la taxe foncière.
En conclusion, le calcul de la taxe foncière repose sur la valeur locative cadastrale du bien immobilier, laquelle dépend de sa surface pondérée. Celle-ci inclut la surface habitable et la moitié de la surface des annexes, ajustées par des coefficients et des correctifs. C'est donc cette surface qui est prise en compte pour la taxe foncière. Vous savez donc maintenant quelle surface est prise en compte pour la taxe foncière.
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