SARL immobilière familiale : tout savoir pour investir dans l'immobilier en famille

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SARL immobilière familiale : tout savoir pour investir dans l'immobilier en famille

Mis à jour le

5/9/2022

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Vous voulez investir dans l’immobilier via une SARL immobilière ? Avant de vous lancer, découvrez dans cet article tout ce qu’il faut savoir sur ce type de société.

Qu’est-ce qu’une SARL immobilière ?

Une SARL Immobilière est une Société à Responsabilité Limitée (SARL) dont le principal objectif est l’acquisition et la gestion de biens immobiliers. Aussi appelée SARL Familiale Immobilière ou SARL de Gestion Immobilière, elle est soumise à l'article 239 du Code Général des Impôts.

Quelles conditions pour en créer une ?

Pour créer une SARL immobilière familiale, les personnes propriétaires du logement doivent créer une entreprise familiale. Les liens familiaux sont définis dans le Code Général des Impôts. Les actionnaires doivent remplir les conditions suivantes :

Liés par des liens familiaux directs
Descendants ou ascendants jusqu'au deuxième degré
Liés par le lien du mari et de la femme
Liés par un mariage ou par un pacte civil de solidarité (PACS)

La SARL répond à ces conditions si elle est formée :

Entre époux
Entre une mère et ses enfants
Entre frères et sœurs
Par deux époux et l’enfant d’un des époux
Si les actions sont partagées par un aïeul et des petits-enfants qui sont nés de mêmes parents
Si les actions sont partagées par le mari et le père de la femme

La SARL ne répond à ces conditions si elle est formée par :

Un couple de concubins avec leurs enfants. Le concubinage n’est pas légal
Des beaux-frères
Un oncle et ses neveux

Le groupe d'actionnaires doit être constitué au moment de l'adoption du statut de SARL. L'entrée d'un associé non parent ou d'un parent éloigné met immédiatement fin à la SARL familiale, ainsi qu’aux avantages fiscaux dont les actionnaires bénéficient.

Les 2 formes de SARL immobilière

Il existe 2 types de SARL immobilière :

La SARL immobilière à l’IS : elle fonctionne pour les achats immobiliers à grande échelle, l’achat-revente ou le démarrage d'une foncière immobilière.
La SARL immobilière à l’IR : avec une transparence fiscale qui permet aux associés familiaux de bénéficier du statut LMNP.

Comment elle fonctionne ?

La SARL immobilière fonctionne comme tout type de société immobilière. Elle détient l’immeuble et les investisseurs de leur côté détiennent des parts de cette société.

Il s’agit ici d’une détention indirecte. Comme c’est une société à responsabilité limitée, les responsabilités des différents associés sont également limitées à leur apport en capital.

Enfin, en tant que société commerciale, la SARL immobilière à des obligations comptables et déclaratives supplémentaires qui alourdissent la gestion du côté des associés.

Comment créer une SARL immobilière ?

Voici les cinq grandes étapes pour créer une SARL immobilière.

Étape 1 : rédiger des statuts

Il s’agit de donner à la société une dénomination sociale, de distinguer les fondateurs, le montant du capital social de la société et de répartir les parts entre les associés.

Étape 2 : déposer le capital social

Le capital social est à déposer dans un compte bancaire de la société. La somme peut être symbolique, mais pour être crédible auprès des banques et des partenaires, l’idéal est de déposer une somme de quelques milliers d’euros.

Étape 3 : publier l’avis de constitution

Il s’agit de rendre public la constitution de la SARL. Sa publication dans le journal d’annonces légales coûte en moyenne 150 Euros.

Étape 4 : remplir le formulaire MO

Avec la pièce d’identité du gérant, le formulaire MO SARL ou déclaration de constitution d’une société à responsabilité limitée doit être renseigné.

Étape 5 : déposer le dossier au greffe du tribunal

Pour réaliser l’immatriculation de la SARL au RCS registre du commerce et des sociétés, il faut déposer le dossier au greffe du tribunal. L’immatriculation permet d’obtenir un extrait Kbis qui permet par la suite de commencer l’activité.

À titre de rappel, voici les documents à constituer et à déposer au greffe du tribunal pour la création de la SARL :

Les statuts signés par les associés
L’attestation qui prouve que l’avis de constitution est paru dans le journal d’annonces légales
Le formulaire MO bien complété et signé
La non-condamnation du gérant
La déclaration des bénéficiaires effectifs

Comment fonctionne la fiscalité en SARL de famille ?

La fiscalité en SARL est classique pour une société :

Le bénéfice (revenus locatifs - charges - amortissements) est imposé à 15 % jusqu’à 38 120 € et 25 % au-delà.
La rémunération du gérant est soumise aux cotisations sociales et à l’impôt sur le revenu
Les dividendes sont taxés à la flat taxe (30 %).
Si la société est imposée à l’impôt sur le revenu, le bénéfice sera réintégré aux revenus des associés selon leur part de participation au capital de la SARL.

L’imposition sur le revenu

La SARL est par défaut à l’impôt sur les sociétés (IS). Toutefois, les associés peuvent demander à ce qu’elle soit à l’impôt sur le revenu (IR), à condition d’avoir moins de cinq ans d’existence.

En effet, selon l'article 239 du Code général des impôts :

« Les entreprises familiales exploitées sous la forme de sociétés à responsabilité limitée sont autorisées à sortir du champ d’application de l’impôt sur les sociétés au moyen d’une option pour le régime des sociétés de personnes ».

Les SARL immobilières bénéficient de cette niche fiscale, tout comme les SARL agricoles, les SARL industrielles et les SARL artisanales, à condition que les actions soient à 100 % familiales. Il s'agit d'une exception aux règles de l'impôt sur les sociétés.

Le fonctionnement de la TVA

La gestion de la TVA est simple en SARL, car elle bénéficie d’une franchise de TVA jusqu’à 85 800 € de revenus locatifs par an. Au-delà, elle peut opter pour le régime simplifié de TVA.

Le cas du gérant majoritaire de la SARL

Si l'investissement immobilier n'est pas votre activité principale, la structure sociale de la majorité des dirigeants peut poser des problèmes et avoir un impact dramatique sur votre résultat net.

Les gérants peuvent détenir deux statuts différents :

Le statut d’assimilé salarié affilié au régime général de la sécurité sociale, si le gérant ne détient pas plus de 50 % du capital social de la SARL.
Le statut de TNS ou Travailleurs Non-Salariés affilié au régime social des indépendants s’ils détiennent plus de 50 % du capital social de la SARL.

Le statut de TNS exige le paiement des cotisations sociales des indépendants sur une partie des dividendes qui sont versés aux gérants. Avec les 40 % de cotisations supplémentaires ajoutées de la flat tax de 12,8 %, faire remonter des bénéfices des associés gérants de la SARL dans leur patrimoine personnel n’est pas situation fiscale idéale.

Comment investir en LMNP via une SARL immobilière ?

La SARL de famille est le cadre juridique idéal pour la location meublée non professionnelle (LMNP).

Le fonctionnement du régime LMNP en SARL de famille est le même que pour la détention en direct.

La différence est qu’il faut tenir compte de la part de chaque associé avant de déterminer le montant des revenus locatifs imposables. En effet, la SARL a chaque année un résultat, essentiellement issus des loyers, auxquels sont déduits les charges et les amortissements.

Une fois la quote part des bénéfices (ou déficits) de chaque associé calculée, le LMNP en SARL fonctionne de la même manière qu’en détention directe.

Si la SARL est bénéficiaire, les bénéfices seront réintégrés aux revenus de chaque associé en fonction de leur pourcentage de détention de la SARL et ils seront déclarés dans la catégorie des BIC.

Les déficits sont reportables 10 ans au sein de la société.

Les avantages de la SARL de famille

Voici les 2 principaux avantages de cette forme de société :

Bénéficier du LMNP dans la SARL immobilière familiale

Comme on l’expliquait, l’exploitation d’un bien en LMNP est tout à fait possible dans une SARL. Or, la fiscalité associée avantageuse permet à une famille entière d’en profiter en s’associant.

La possibilité d’opter pour l’impôt sur le revenu

Comme on l’expliquait, la SARL est par défaut à l’IS. Il est néanmoins possible d’obtenir une dérogation et d'être fiscalisé à l’IR.

C’est un avantage dans la majorité des cas.

Ses inconvénients

Voici maintenant les trois principaux inconvénients de cette forme de société.

La lourdeur de gestion

Étant une société à part entière, la SARL nécessite une certaine rigueur dans la gestion comptable et administrative. Il est par exemple obligatoire de tenir une comptabilité ou d’effectuer des assemblées générales annuelles.

C’est donc plus lourd à gérer qu’un bien détenu en nom propre.

Néanmoins, des spécialistes sont là pour vous accompagner (notaire, expert-comptable, avocat, etc.).

La rémunération du gérant

La rémunération du gérant, déjà coûteuse en cotisations sociales, ne déduit pas le bénéfice si la SARL est à l’IR. En effet, ce n’est pas une charge déductible.

C’est un gros désavantage de cette société.

La qualité des associés limités

Les associés doivent être liés par des liens familiaux bien définis dans le Code Général des Impôts. Autrement, ils ne peuvent pas intégrer la SARL familiale. Cela limite les possibilités d’association, même avec des personnes de notre famille éloignée.

SARL vs SCI : quelle est la meilleure structure ?

La SARL de famille est une société commerciale fondée sur des liens familiaux. Il peut s'agir de conjoints, de maris, de frères et sœurs, de parents et d'enfants, ou de grands-parents et de petits-enfants. Comme pour une SARL classique, la responsabilité des actionnaires au sein de la société est limitée à leur apport au capital social. La SARL de famille peut exercer dans différentes activités. Elle est automatiquement soumise à l’IS, mais il est possible de la passer à l’IR. Notons également qu’elle permet de louer en meublé, ce que ne permet pas la SCI à l’IR (seulement à l’IS).
La SCI Familiale est une société civile qui permet le contrôle du patrimoine immobilier par les membres de la famille ou les conjoints. Contrairement à la SARL familiale, elle n'est pas une société commerciale. Les biens immobiliers sont inclus dans le capital social et divisés en entre les actionnaires. Sur le plan fiscal, contrairement au régime d’une SCI classique, les revenus de la SCI familiale sont soumis à l'Impôt sur le Revenu (IR) mais peuvent être fiscalisés à l’IS.

Votre choix pour une SARL familiale ou une SCI dépend de votre situation et de vos objectifs. Concrètement, la SARL est idéale pour se construire un gros patrimoine, potentiellement avec de l’achat revente. La SCI est idéale pour se construire un patrimoine sur le long terme, avec peu de cessions. Elle est aussi idéale pour la transmission.

Comment emprunter avec la SARL de famille immobilière ?

L’emprunt via une SARL immobilière se fait de la même manière qu’en nom propre. La banque demandera tous les documents relatifs aux associés et à la société, ainsi que des garanties.

Étant une société à responsabilité limitée, les actionnaires de la SARL Familiale ne peuvent subir de pertes au-delà de leur investissement initial.

En comparaison, les actionnaires d’une SCI sont responsables de toute dette contractée par la société. En d'autres termes, si la société devait faire défaut sur son crédit, les associés pourraient perdre plus que leur participation initiale.

Dans le cadre d'une SARL immobilière, la responsabilité limitée crée un bouclier entre le patrimoine personnel de l'associé et le patrimoine de la société. Si la responsabilité limitée peut rassurer les investisseurs, l'absence de responsabilité peut empêcher les banques à octroyer un crédit immobilier, surtout si le capital social et les biens détenus sont insuffisants pour faire face aux dettes de l'entreprise en cas de liquidation judiciaire.

Dans le meilleur des cas, une SARL immobilière obtient une hypothèque ou une inscription en privilège de prêteur de denier pour un ou plusieurs biens immobiliers, permettant aux associés de conserver une protection. Dans le cas contraire, la banque peut exiger une caution personnelle de chaque associé. Cette caution annule les effets de la responsabilité limitée. Cette situation met en doute la notoriété de la SARL.

Comment fonctionne la transmission de patrimoine avec cette société ?

La SARL de Famille peut permettre la transmission progressive du patrimoine familial ainsi constitué aux enfants dans de bonnes conditions. Le transfert s'effectue par simple donation de la nue-propriété des parts sociales. La transmission permet la réservation des revenus aux parents usufruitiers et l’accès des enfants à la pleine propriété des actions lorsque l’usufruit prend fin.

Ainsi, investir dans l’immobilier avec une SARL immobilière présente divers avantages, mais également des inconvénients qui ne sont pas à minimiser.