Qui paie les frais de notaire lors d’un achat immobilier ?

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Acteur indispensable dans l’achat d’un bien immobilier, le notaire rédige, authentifie et enregistre l’acte de vente du bien. Mais qui paie les frais de notaire lors d’un achat immobilier ? De quoi se composent ces frais ? Quand et comment payer les frais de notaire ? On vous répond.

Définition et composition des frais de notaire

Le notaire est un juriste désigné par le ministère de la Justice pour authentifier tout document juridique. Lors d’un achat immobilier, il n’est pas obligatoire de faire appel à un notaire, toutefois pour éviter tout litige postérieur le recours à un notaire est vivement recommandé.

En règle générale, c’est à l’acheteur de payer les frais de notaire lors d’une acquisition immobilière. Cela peut aussi être le vendeur. On appelle cela l’acte en main.

Un paiement qui se fait à la signature de l’acte de vente définitif. En plus du prix d’achat du bien, l’acheteur déboursera donc aussi les frais de notaire. Dans le cas d’un crédit immobilier, la banque exige très souvent le paiement des frais de notaire par l’acquéreur.

Composition des frais de notaire

Le montant des frais de notaire varie en fonction du type du bien immobilier :

  • 2 à 4% du prix d’achat pour du neuf
  • 7 à 8% pour de l’ancien.

Ces frais ne reviennent pas directement au notaire mais sont séparés en trois catégories distinctes :

  • 80% : taxes et impôts, appelés aussi: « droit d’enregistrement », ils sont versés à l’État, et regroupent la taxe de publicité foncière, les taxes communales, les droits reversés à l'État et la contribution de sécurité immobilière.
  • 10% : frais et débours pour compenser les dépenses effectuées par le notaire durant les différentes démarches administratives
  • 10% : rémunération du notaire appelé aussi "émolument" ou "honoraire".

Concernant ce dernier, il est à noter que la somme n’est pas fixée par le notaire, lui-même, mais suit un barème selon le prix d’achat du bien immobilier :

  • 3,870% du prix d’achat pour un bien entre 0 à 6 500 €
  • 1,596% du prix d’achat pour un bien entre 6 500 € à 17 000 €
  • 1,064% du prix d’achat pour un bien entre 17 000 € à 60 000 €
  • 0,799% du prix d’achat pour un bien de plus de 60 000 €

Qui paie les frais de notaire dans différents scénarios

Selon l’article 1 593 du Code civil : « Les frais d'actes et d'autres accessoires à la vente sont à la charge de l'acheteur ». Ainsi dans le cas d’une acquisition immobilière, les frais de notaire reviennent à l’acquéreur. Néanmoins, il y a des exceptions où ce dernier est exempté de ces frais.

Les cas exceptionnels où le vendeur prend en charge les frais de notaire

D’une manière exceptionnelle, par exemple lors d’une donation immobilière, les frais de notaire sont pris en charge par le donateur.

De même, dans le cas d’une clause « actes en mains » stipulée dans l’acte de vente définitif et convenu d’avance par les deux parties (vendeur/acheteur), le vendeur s’acquitte d’une partie ou de la totalité des frais du notaire.

Ces cas sont aussi fréquents lors du partage des biens immobiliers entre les deux époux ou encore lors d’une procédure de succession de bien.

Frais de notaire réduits ou exonérés : est-ce possible ?

Bien que les frais de notaire soient constitués à 80% d’impôts et de taxes, il est dans certains cas possible de profiter d’une réduction voire d’une exonération.

  • Grâce à la loi Macron mise en place en 2016, il est possible de négocier les frais de notaire. Une remise qui, depuis le 1er janvier 2021, peut aller jusqu’à 20%. Toutefois, elle concerne les achats immobiliers dont le montant dépasse les 100 000 €.

  • Dans le cadre d’un achat en VEFA (Vente en état futur d’achèvement), où l’acheteur acquiert un immobilier qui est encore sur plan ou en voie de construction, les frais de notaires sont aussi revus à la baisse.

  • L’acquéreur bénéficie aussi d’une réduction des frais de notaire lors de l’achat d’un logement social, à condition que celui-ci soit neuf.

Comment calculer les frais de notaire

Pour calculer les frais de notaire, plusieurs éléments sont requis, dont :

  • Le type de bien immobilier : ancien ou neuf
  • La localisation du bien
  • Le prix de vente de l’immobilier

Cependant, il convient de préciser que le calcul des frais de notaire est juste à titre estimatif pour la raison que certains frais administratifs ou fiscaux ne seront communiqués au notaire qu’après la signature de l’acte de vente.

Ainsi, après la vente, des ajustements des frais peuvent avoir lieu, remboursement ou complément, effectué par celui qui les a payés (vendeur ou acquéreur).

Les outils en ligne pour calculer les frais de notaire.

Pour avoir une estimation des frais de notaire, de nombreux outils de calcul sont à la disposition des intéressés. Il suffit d’entrer dans les cases requises le type du bien immobilier, sa localisation et son prix d’achat.

Dans la majorité des cas, ces outils sont gratuits. Ils fournissent des résultats crédibles et détaillés contenant les taxes/impôts, les émoluments et les débours. Pour en avoir le cœur net, il est recommandé de faire plusieurs simulations sur plusieurs sites.

Exemples de calcul de frais de notaire pour différentes situations.

Voici quelques exemples de calcul de frais de notaire dans différentes situations, pour un bien immobilier situé en France métropolitaine dans le département de l’Oise et dont le prix d’achat serait de l’ordre de 150 000 €.

Frais du notaire pour l’achat d’un bien neuf

  • Émoluments TTC du notaire : 1 951 €
  • Droits et taxes : 1 072 €
  • Émoluments de formalités et débours : 1 360 €
  • Contribution de sécurité immobilière : 150 €
  • Total : 4 534 €

Frais du notaire pour l’achat d’un bien ancien

  • Émoluments TTC du notaire : 1951€
  • Droits et taxes : 8 709 €
  • Émoluments de formalités et débours : 1 360 €
  • Contribution de sécurité immobilière : 150 €
  • Total : 12 171€

Ces calculs sont justes à titre estimatif, mais varient suivant plusieurs facteurs, dont la localisation, le prix du bien, mais aussi les diverses remises que le notaire peut octroyer.

Conseils pour réduire les frais de notaire

Pour bénéficier d’une réduction des frais de notaire, voici 3 conseils :

La négociation avec le notaire

Rien ne vaut une bonne discussion avec le notaire pour étudier les différentes possibilités de remise de ses frais.

Ainsi il pourrait revoir les frais de débours ou encore les frais d’émolument, toutefois une réduction au niveau des impôts ou des taxes est impossible, même si ces derniers constituent 80% des frais totaux du notaire.

Le choix d’un bien éligible à des frais de notaire réduits ou exonéré

Le type du bien immobilier influe sur le montant des frais de notaire. Pour certains types de bien, l’acquéreur peut profiter d’une réduction ou d’une exonération de ces frais. Parmi ces biens il y a :

  • Les logements neufs, jamais habités
  • Les logements en pleine construction pour un achat dans le cadre d’une VEFA
  • Les logements mis à la revente (dont la date de construction n’excède pas les 5 ans)
  • Les logements sociaux dans la mesure qu’ils soient neufs.
  • Les logements meublés, où ces derniers peuvent être isolés de la maison c’est-à-dire n’y sont pas encastrés (table, chaise, électroménager, climatiseur, etc.)

Bien préparer sa transaction immobilière pour éviter des frais supplémentaires

Comme tout autre projet d’investissement, un projet immobilier ne doit pas être pris à la légère et nécessite une bonne préparation.

Ainsi pour éviter tous frais supplémentaires, vous devez faire tous les calculs nécessaires même à titre estimatif du budget, comparer les devis, prévoir une petite marge au niveau du budget, etc.

Est-ce toujours l’acheteur qui paie les frais de notaire si la transaction fait intervenir 2 notaires ?

Il n’est pas inhabituel qu’une transaction immobilière se fasse avec deux notaires. Conjointement, les deux notaires rédigeront l’acte de vente définitif. Mais la question se pose : qui paie les frais des deux notaires ? Bien évidemment, c’est à l’acheteur de payer les frais des 2 notaires qui fort heureusement ne seront pas multipliés par deux. Ils seront partagés.

En bref, dans une transaction immobilière c’est généralement l’acheteur qui paie les frais de notaire.

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