Vous louez un bien meublé ou envisagez de le faire ? Vous avez sans doute entendu parler de la "fin du LMNP". Mais qu’en est-il vraiment ? Le régime disparaît-il ? Faut-il vendre ? Changer de stratégie ?
Les experts de chez Bevouac vous donnent la marche à suivre :
- 📜 Le LMNP n’est pas supprimé, mais ses avantages fiscaux sont largement réduits à partir de 2025.
- ⚠️ La réintégration des amortissements dans la plus-value à la revente change complètement la donne : vous paierez beaucoup plus d’impôts en cas de vente.
- ❌ La réduction d’impôt pour adhésion à un OGA disparaît, tout comme les abattements généreux du micro-BIC.
- ⛱ Les locations courte durée type Airbnb risquent d’être soumises à la TVA si vous proposez des services para-hôteliers.
- 🌍 Les logements classés G au DPE seront interdits à la location meublée dès 2025.
- ✅ Le régime réel reste avantageux pour réduire l’impôt sur les loyers, surtout si vous conservez le bien.
- 📉 Le micro-BIC devient peu intéressant : 30 % d’abattement, sans aucune déduction réelle.
- ⏱ Le statut LMNP existe encore, mais perd de son intérêt dans une logique de revente ou de rendement court terme.
- 🔀 Des alternatives existent : location vide, passage en LMP, investissements en SCPI ou nue-propriété.
- 🎯 Bevouac vous accompagne pour adapter votre stratégie locative et optimiser vos choix face à ces réformes.
LMNP en 2025 : pourquoi parle-t-on de sa fin ?
Loi de finances 2025 et loi Le Meur : les textes à l’origine des changements
Deux textes sont à l’origine de ce bouleversement :
- La loi de finances 2025, votée fin 2024
- Et la loi Le Meur, votée en mars 2024, visant à réguler la location meublée touristique
Ces textes ne suppriment pas le LMNP, mais modifient profondément ses avantages fiscaux.
Un régime jugé trop avantageux
L’État veut réduire l’écart de fiscalité entre la location vide (imposée aux revenus fonciers) et la location meublée (soumise aux BIC, plus avantageux).
Le coût du LMNP pour les finances publiques est estimé à 1 milliard d’euros par an (source : rapport du Sénat, septembre 2023).
Objectif : rapprocher le meublé du vide
Les mesures visent à :
- Réduire les incitations fiscales à la location meublée
- Freiner les locations saisonnières dans les zones tendues
- Favoriser l’accès au logement à l’année
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Les 5 réformes qui bouleversent le statut LMNP
Réintégration des amortissements dans la plus-value à la revente
C’est LA réforme qui change tout. Jusqu’ici, l’amortissement n’avait aucun impact à la revente. En 2025, il sera réintégré dans le calcul de la plus-value.
Exemple :
- Bien acheté 200 000 €, amorti 50 000 €, revendu 280 000 €
- Ancien régime : plus-value = 80 000 €
- Nouveau régime : plus-value = 130 000 €
Fin de la réduction d’impôt OGA
La réduction d’impôt pour adhésion à un OGA (Organisme de Gestion Agréé) est supprimée pour les LMNP à compter de 2025.
Cette réduction pouvait aller jusqu’à 915 € par an.
Baisse des abattements en micro-BIC
L’abattement de 50 % pour les locations meublées classiques passe à 30 %. Celui de 71 % (meublé touristique classé) passe à 50 %.
TVA sur les locations courte durée (Airbnb…)
Si vous proposez plus de 4 services para-hôteliers (petits-déjeuners, ménage quotidien…), vous pourriez être redevable de la TVA. Les contrôles vont s’intensifier.
Interdiction des logements classés G
À partir de 2025, il sera interdit de louer un meublé classé G au DPE. C’est déjà le cas pour les logements vides depuis janvier 2023.
Impact fiscal : LMNP reste-t-il un bon choix ?
Le régime réel conserve un intérêt sur les loyers
Vous pouvez toujours déduire les charges et amortir le bien, ce qui réduit fortement l’impôt sur les loyers.
Mais la revente devient fiscalement lourde
Avec la réintégration des amortissements, la plus-value imposable explose. C’est un frein majeur à la stratégie “cash-out”.
Le micro-BIC devient peu attractif
Un abattement de 30 % seulement, sans possibilité de déduire les charges réelles, rend ce régime moins intéressant que les revenus fonciers dans certains cas.
À partir de 2025, beaucoup d’investisseurs auront intérêt à basculer en réel.
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Le LMNP est-il vraiment supprimé ?
Le régime existe toujours en 2025
Le LMNP n’est pas supprimé. Vous pouvez continuer à déclarer vos revenus locatifs :
- En micro-BIC (avec abattement)
- Ou en réel (déduction charges + amortissement)
Ce qui disparaît ou change vraiment
- L’avantage fiscal des amortissements à la revente
- Les régimes micro moins généreux
- La réduction OGA
- Certains abus liés à la courte durée
D’autres évolutions à prévoir ?
Rien n’est acté, mais le rapprochement avec la fiscalité des revenus fonciers semble être une ligne directrice du gouvernement.
Quelles alternatives après la fin des avantages LMNP ?
Basculer en LMP : possible, mais contraignant
Le passage au LMP (Loueur Meublé Professionnel) implique :
- Un seuil de revenus locatifs > 23 000 € par an ET supérieur aux autres revenus du foyer
- L’assujettissement aux cotisations sociales
C’est parfois intéressant… mais pas toujours.
Passer en location vide
En basculant en location nue, vous passez aux revenus fonciers, avec possibilité de déduire vos charges réelles via le régime réel foncier.
Diversifier avec d’autres véhicules
- SCPI fiscales
- Nue-propriété
- Location en résidence gérée (sous conditions)
Ce qu’il faut retenir si vous êtes déjà LMNP
- Ne vendez pas dans la panique : chaque situation est différente
- Calculez l’impact réel de la réintégration des amortissements
- Si vous êtes en micro-BIC : étudiez un passage au régime réel
- Envisagez un changement de stratégie à moyen terme
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Bevouac vous accompagne dans votre stratégie locative
Chez Bevouac, nous aidons les investisseurs à s’adapter aux nouvelles règles du jeu.
Vous souhaitez :
- Faire un point sur vos biens LMNP existants ?
- Étudier une optimisation fiscale ?
- Structurer un nouveau projet locatif rentable malgré la réforme ?
Nos experts vous conseillent gratuitement pour trouver la meilleure stratégie face à la fin des avantages LMNP.
