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Bevouac
L’excellence de l’investissement locatif réservée à 40 investisseurs par mois
Le guide ultime de l'investisseur immobilier 2023
10 chapitres - 100 pages
Tous les critères pour faire un bon investissement immobilier sont réunis à Lyon : une ville bien desservie, une démographie croissante, un dynamisme économique (deuxième pôle économique français après Paris), proximité avec les universités. Reste à choisir si vous optez pour une location nue ou meublée.
Quels sont les avantages d'un investissement en LMNP à Lyon ? On vous dit tout dans cet article.
Pourquoi investir à Lyon ?
Il existe de nombreux avantages à investir dans l’immobilier à Lyon :
Des prix attractifs
Avec un prix moyen au mètre carré entre 3 500 à 6 700 euros, Lyon reste également très compétitif en matière de rendement locatif. Celui-ci oscille entre 3 et 6% en fonction du quartier.
Une forte population
Lyon est la deuxième ville la plus peuplée de France.
Par ailleurs, elle figure dans le top 5 des villes ayant accueilli le plus de nouveaux habitants. Il s’agit d’un élément important à prendre en compte avant d’investir dans une ville.
La dynamique de la population permet en effet d’apprécier la demande locative. Les principaux types de client à cibler sont les étudiants, les touristes et les jeunes cadres.
L’astuce pour vérifier l’état de la demande locative dans votre secteur c’est de vérifier s’il est dans une zone PINEL. C’est généralement un bon indicateur.
Un faible taux de chômage
Avec seulement 6,4% de chômage, Lyon bénéficie d’un bassin d’emplois aussi dynamique que diversifié.
Plusieurs entreprises y ont également installé leur siège. La ville fait partie des premières en France en matière d’accueil d’entreprises internationales. Cela en fait un vivier important en matière d’emplois.
Une ville où il fait bon vivre
Lyon figure régulièrement dans les classements des villes françaises et européennes où l'on vit le mieux. De plus, la ville est classée au Patrimoine mondial de l’humanité de l’UNESCO.
Lyon a d’autres avantages :
- Une position charnière stratégique entre la Suisse et l’Italie. De plus, la ville est située à 2h de train de Paris.
- La présence de nombreuses universités. On compte à Lyon plus de 175 000 étudiants.
- Une forte valeur ajoutée de l’immobilier. Sa position stratégique et sa notoriété en matière de qualité de vie en font l’une des villes les plus sûres pour investir dans l'immobilier.
Les meilleurs quartiers pour du LMNP à Lyon
Malgré des perspectives patrimoniales intéressantes en investissant à Lyon, tous les quartiers ne se valent pas. C’est donc primordial de choisir un quartier stratégique pour investir en LMNP.
Les meilleurs quartiers pour cibler des étudiants
Certains quartiers de Lyon sont particulièrement appréciés des étudiants.
Gerland
Avec un loyer moyen au m² de 16 euros, le quartier de Gerland est parfait pour louer des studios meublés à des étudiants. De plus, le prix d’achat y est encore très attractif pour les investisseurs avec un prix moyen de 4 851 m2.
De plus, le quartier connaît un certain dynamisme avec la création des nouveaux ilôts, notamment :
- Bon Lait
- Fontenay
- Berliet
- Girondins
L’arrivée du nouveau campus de l’école de commerce “l'EM Lyon”, est également un réel atout. Avec presque 9 000 étudiants, l’école est une réelle opportunité pour les investisseurs immobiliers.
Le quartier des Terreaux
Les Terreaux est un quartier animé avec des bars et des pubs, de nombreuses lignes de métro et un espace vert, lieu de retrouvailles des étudiants. Voilà les principaux atouts de ce quartier lyonnais.
Il faut toutefois se préparer car le prix d'achat y est assez élevé avec 6 160 euros. Le quartier reste intéressant car la demande locative y est constante.
Le 8ème arrondissement
Idéalement situé à mi-chemin entre les grands centres commerciaux et le cœur de Lyon, le 8ème arrondissement est également bien desservi en transports en commun.
Il faut toutefois bien choisir le quartier où investir afin de s’assurer une rentabilité intéressante : les Etats-Unis, Transvaal et Monplaisir sont à privilégier pour leur tension locative.
Villeurbanne-Nord
Siège du campus Doua et de ses 22 000 étudiants, Doua est un quartier qui ignore les vacances locatives. Le quartier abrite de nombreuses résidences pour étudiants et de nombreuses constructions neuves. Un investisseur n’aura donc pas trop de mal à trouver ce qu’il recherche. De plus, le prix au m2 reste très raisonnable avec une moyenne de 4 000 euros.
Tassin-la-Demi-Lune
Situé à proximité de la gare d'Écully-La-Demi-Lune, ce quartier est apprécié des étudiants. Il faut toutefois faire attention car les prix au m2 y très variés allant de 3 140 à 6 279 euros.
Les quartiers pour cibler des professionnels
Deuxième pôle économique après Paris, Lyon est également prisé par les jeunes cadres actifs. Voici les secteurs stratégiques pour combler ce type de clientèle :
Le quartier de la Part Dieu
Pôle économique dynamique, le quartier de la Part Dieu est le siège de fréquentes réunions et congrès. De plus, situé à proximité de la gare, il est idéal pour les professionnels qui pourront ainsi facilement rallier leur lieu de travail et de loisir.
Le 6ème arrondissement
Situé à proximité de la Part Dieu et lieu de nombreux congrès professionnels, le 6ème arrondissement est aussi apprécié pour son cadre de vie. De plus, la présence du parc de la tête d’or et l'architecture haussmanienne en font un secteur prisé par les professionnels en déplacement.
La presqu’île
Située en plein cœur de la ville et bien desservie par les transports en commun, La presqu’île est un lieu animé avec de nombreux restaurants. C’est le secteur idéal pour investir dans une location meublée en ciblant des professionnels.
Les avantages du LMNP
Le statut LMNP ou Loueur en meublé Non Professionnel est un statut particulier destiné aux propriétaires bailleurs de locations en meublé.
Le LMNP offre de nombreux avantages, notamment fiscaux :
- Des revenus peu fiscalisés car il est possible d'amortir le prix d’achat du bien, les travaux réalisés, les frais de notaire et les acquisitions mobilières.
- Déduction des amortissements et des charges si vous optez pour le régime réel
- Des réductions d’impôts. En optant pour le statut LMNP, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux. D'une part, le régime micro BIC vous permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur vos recettes locatives (71 % pour les meublés de tourisme). D’autre part, le régime réel vous permet de déduire vos charges ainsi que les amortissements pour payer moins d’impôt. Il est souvent plus intéressant.
- Exonération des plus-values en cas de revente du bien (si possession du bien depuis plus de 22 ans)
- Gestion locative simplifiée avec le régime micro BIC
Par ailleurs, le statut LMNP est apprécié pour sa flexibilité. Contrairement à d’autres dispositifs de soutien à l’immobilier, c’est un statut qui ne vous engage pas dans la durée. Vous pouvez disposer de votre bien comme bon vous semble. Vous pouvez revendre à tout moment ou le reprendre à votre usage personnel.
Le LMNP est un statut réservé pour la location de bien meublé. L’autre gros avantage d’opter pour ce statut est donc de pouvoir demander un loyer un peu plus élevé (d’environ 20 % par rapport à un bien vide).
Est-il possible d’investir en LMNP à Lyon ?
Le statut LMNP est un dispositif fiscal accessible à tout le monde. Il exige en effet peu de conditions :
- Les recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an
- La location ne doit pas être l’activité principale du propriétaire. Le statut LMNP est un statut réservé aux particuliers
- Le bien doit être meublé. Ce type de location répond justement à la typologie de clients les plus en vue à Lyon (c’est-à-dire les étudiants et les touristes)
Il n’y a donc pas de raison pour que le LMNP ne soit pas possible dans la ville de Lyon. D’autant plus que contrairement à d’autres dispositifs de soutien de l’immobilier locatif, le LMNP n’est pas légiféré en fonction des zones géographiques.
Est-ce judicieux de faire du LMNP étudiant à Lyon ?
Lyon est la ville estudiantine par excellence, après Paris. Voici les chiffres pour le prouver :
- Plus de 175 000 étudiants dont 23 000 étudiants internationaux
- 9 grands campus universitaires : l'Université de Lyon, de grandes écoles et des instituts
- Plus de 2 700 offres de formation
- 5ème ville estudiantine du pays. La ville n’a cédé sa place sur le podium qu’en 2022 à cause d’une augmentation du loyer de plus de 50 euros.
Pour ces raisons, Lyon constitue justement une ville idéale pour faire du LMNP étudiant. Il faut seulement bien choisir des quartiers proches des universités afin de cibler les étudiants.
Comment trouver un bien à acheter à Lyon ?
Voici nos conseils pour trouver un bien à acheter à Lyon :
Se renseigner sur le marché
Pour être sûr de trouver de bonnes affaires, vous devez devenir un véritable expert de votre marché. Vous devez connaître les quartiers les plus porteurs, les prix au m2, la demande locative par secteur, etc.
Une telle expertise s’acquiert au bout de recherches acharnées sur Internet ou auprès de professionnels, de visites, etc.
Effectuer une veille immobilière
Consultez les différents sites d’annonces immobilières et créez des alertes automatiques. Cela vous permet d’être notifié aussitôt que des annonces correspondant à vos critères se présentent.
Travailler avec des professionnels de l’immobilier
Si vous n'avez pas suffisamment de temps pour faire des recherches vous-même, confiez cela à un professionnel. Faire appel à un chasseur d’appartement ou un agent immobilier peut donc être une bonne idée, malgré les frais.
Chez Bevouac, on fait appel à notre réseau d’agents et de chasseurs pour trouver les meilleures affaires du marché ! De fait, plus de 70% des biens achetés par nos clients le sont via le off-market et en dessous du prix de marché.
Ces derniers pourront ainsi vous intégrer dans leur base de données. Dès qu’une offre correspondant à vos attentes se présentera, ils vous contacteront en priorité. Dans ce même contexte, le notaire est également un partenaire non négligeable.
Au fait de successions, divorces ou héritages, il peut également être une bonne ressource dans vos recherches
Exemple de projet LMNP à Lyon
Voici un exemple concret de projet LMNP à Lyon :
Voici un exemple de projet LMNP duquel vous pouvez vous inspirer pour votre futur investissement immobilier à Lyon.
Il s’agit d’un studio de 27 m2 situé dans le quartier des affaires. Bien situé, il est à deux pas de la station de métro de Saxe et à proximité d’universités et commerces divers.
Le client l’a payé 179 773 euros tous frais compris. Il est loué 650 euros par mois, ce qui fait un taux de rentabilité de 5,31 %.
En conclusion, la ville de Lyon tient toutes ses promesses en matière de potentiel locatif. Ville dynamique peuplée d’étudiants et de jeunes cadres, la demande locative y est importante.
Encore faut-il trouver un bien qui vous permettra de rentabiliser votre investissement au maximum. Pour cela, vous pouvez compter sur les chasseurs d’appartements de chez Bevouac qui vous trouveront des biens adaptés à vos critères et vos objectifs.
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