rédigé par Henri De Rieux -
À quoi sert l'amortissement en LMNP ?
L'amortissement permet de déduire chaque année de vos loyers une part de la valeur du bien, comme si celui-ci s'usait avec le temps. C'est une charge comptable : vous ne sortez pas d'argent, mais elle réduit votre bénéfice imposable, voire l'efface complètement.
Il n'est possible qu'au régime réel. C'est ce qui rend le LMNP si intéressant face à la location nue, où cette déduction n'existe pas. Pour en savoir plus sur le fonctionnement du statut, consultez notre guide sur le LMNP.
Ce que prévoit l'article 7 du PLF 2027
Le texte pose deux plafonds qui s'appliquent en même temps, et c'est le plus bas qui l'emporte :
- Un plafond en pourcentage : l'amortissement des locaux est déductible dans la limite de 2,5 % de leur valeur.
- Un plafond en euros : il ne peut jamais dépasser 7 000 € par an et par foyer fiscal. Ce plafond est global : il ne se multiplie pas avec le nombre de biens que vous détenez.
Voici ce que cela donne selon la valeur amortissable du bien :
Valeur du bien
Autrement dit, en dessous d'environ 280 000 € de valeur amortissable, c'est le taux de 2,5 % qui limite. Au-delà, c'est le plafond de 7 000 € qui s'impose. Aujourd'hui, un bien de 400 000 € s'amortit souvent à 3 ou 4 % par an, soit 12 000 à 16 000 € : la déduction serait donc réduite de plus de 40 %.
Un exemple chiffré publié dans la presse : pour un studio parisien acheté 250 000 € et loué 1 200 € par mois, l'amortissement permis passerait de 10 000 à 6 250 €. Le revenu imposable monterait alors de 4 400 à 8 150 €.
La fin du report : le point à ne pas rater
Aujourd'hui, un amortissement que vous ne pouvez pas utiliser une année est mis de côté et reste déductible les années suivantes. Le PLF supprime ce mécanisme pour l'avenir : pour les exercices clos à partir du 1er janvier 2027, les amortissements écartés à cause des nouvelles limites seraient définitivement perdus. (MoneyVox)
Pour le stock déjà constitué, un régime transitoire est prévu. Les amortissements reportés au 31 décembre 2026 resteraient déductibles de 2027 à 2036, dans la limite de la moitié du bénéfice restant après l'amortissement de l'année (Legifiscal).
Si vous avez un stock d'amortissements en report, il vaut donc la peine de le vérifier avec votre expert-comptable avant la fin de l'année.
Meublés de tourisme : des plafonds encore plus bas
Pour les meublés de tourisme, les limites seraient de 1,5 % de la valeur et 5 000 € par an et par foyer fiscal (Meilleurtaux). Selon Economie Matin, un bien de 200 000 € ne permettrait plus de déduire que 3 000 € par an, contre 8 000 € auparavant.
Si vous investissez en location de longue durée, ce régime plus strict ne vous concerne pas.
Pourquoi cette réforme, et qui est vraiment touché ?
L'objectif affiché est de rapprocher la fiscalité de la location nue et celle du LMNP, et d'encourager la location de longue durée. L'enjeu est aussi budgétaire : Bercy attend environ 200 millions d'euros de recettes supplémentaires par an(Bourse de Crédit). La réforme s'ajoute à celle de 2025, qui oblige déjà à réintégrer les amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente.
Le LMNP n'est pas supprimé : seule la déduction de l'amortissement au régime réel est encadrée.
- Touchés plus modérément : les biens d'une valeur amortissable inférieure à environ 280 000 €. Le plafond de 7 000 € ne joue pas, mais le taux de 2,5 % reste plus bas que les 3 à 4 % souvent pratiqués aujourd'hui.
- Plus fortement touchés : les biens plus chers, les investisseurs qui détiennent plusieurs biens (le plafond de 7 000 € est partagé entre tous), et les meublés de tourisme.
Ce que cela change pour votre projet d'investissement
Tant que le texte n'est pas voté, il n'y a pas lieu de paniquer, mais il y a lieu de recalculer. Quelques réflexes utiles :
- Refaites vos simulations sans l'effet d'amortissement illimité. Une rentabilité nette d'impôt calculée avec l'ancienne règle peut être trop optimiste pour un bien acheté en 2027.
- Regardez le prix d'achat dans sa globalité. Au-delà de 280 000 € de valeur amortissable, chaque euro supplémentaire n'apporte plus de déduction. Le prix du bien compte davantage qu'avant, tout comme le montage financier : retrouvez nos conseils pour financer son bien immobilier.
- Raisonnez en foyer fiscal. Si vous possédez déjà des biens en LMNP, le plafond de 7 000 € est partagé : un nouvel achat peut n'apporter aucun avantage d'amortissement supplémentaire.
- Pensez à la sortie. Avec la réintégration des amortissements dans la plus-value, l'intérêt du LMNP se joue désormais sur l'ensemble de la durée de détention.
- Faites vérifier votre situation par un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine, surtout si vous avez un stock d'amortissements en report.
Le LMNP reste un outil pertinent pour qui cherche des revenus complémentaires, mais le calcul de rentabilité doit désormais intégrer cette limite. Pour aller plus loin sur l'impact fiscal d'un projet, consultez guide sur la fiscalité de l'investissement locatif.
Questions fréquentes
Le LMNP est-il supprimé par le PLF 2027 ?
Non. Le projet encadre seulement la déduction de l'amortissement au régime réel : 2,5 % de la valeur et 7 000 € par an et par foyer fiscal.
Quand cette règle s'appliquerait-elle ?
À partir de 2027, pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027. Elle concernerait donc les revenus déclarés au printemps 2028. Le texte reste un projet et peut changer pendant l'examen au Parlement.
Que deviennent mes amortissements déjà reportés ?
Ceux reportés au 31 décembre 2026 resteraient déductibles de 2027 à 2036, dans la limite de la moitié du bénéfice restant après l'amortissement de l'année.
Le plafond de 7 000 € s'applique-t-il par bien ou par foyer ?
Par foyer fiscal. Si vous avez plusieurs biens en LMNP, ils se partagent ce plafond.
En résumé
Le PLF 2027 ne tue pas le LMNP, mais il en réduit l'avantage le plus puissant. Si vous préparez un investissement, l'essentiel est de recalculer sa rentabilité avec un amortissement limité à 2,5 % et 7 000 € par an, puis de suivre l'évolution du texte au Parlement.
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Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique personnalisé.
Sources
- Legifiscal – PLF 2027 : l'amortissement en LMNP plafonné
- Meilleurtaux – LMNP : plafonds d'amortissement envisagés dès 2027
- Economie.gouv - PLF 2027 : les principales mesures pour les particuliers et les entreprises
