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Le guide ultime de l'investisseur immobilier 2023
10 chapitres - 100 pages
Propriétaire de biens immobiliers à louer, vous souhaitez bénéficier des avantages de la loi Cosse – Louer Abordable ?
- Qu’est-ce que la Loi Cosse ?
- Quels sont ses objectifs ?
- Comment bénéficier de ses avantages ?
Découvrez dans cet article tout ce qu’il faut savoir sur le dispositif Louer Abordable.
Qu’est-ce que la Loi Cosse – Louer Abordable ?
Portée par la ministre du Logement Emmanuelle Cosse par voie d’amendement au projet de loi de finances pour 2017, la loi Cosse – Louer Abordable est une loi entrée en vigueur le 1er février 2017 qui récompense les propriétaires bailleurs, louant leurs logements à bas prix dans une ville où il est difficile de se loger, d’une incitation fiscale.
Plus le loyer est modéré, plus la zone est d’une forte demande, plus l’incitation fiscale est forte. Le dispositif Louer Abordable offre une réduction d’impôts allant de 15 à 85 % des revenus locatifs.
Quels sont les objectifs de cette loi ?
Ayant pour objectif de lutter contre les logements vacants, la loi Cosse – Louer Abordable s’adresse aux propriétaires d’un bien sur le marché locatif, dans le but de les inciter à louer leurs biens à un loyer raisonnable. La loi propose par la suite des réductions d’impôts avantageuses.
La loi de finances pour 2022 transforme ce dispositif en réduction d’impôt appelée Loc’Avantages.
Prorogée jusqu’en 2024, elle concerne les conventions signées avec l’Agence Nationale de l’Habitat à partir du 1er mars 2022. Loc’Avantages permet aux propriétaires de bénéficier d’une réduction d’impôt importante lorsqu’ils mettent en location leurs biens à un montant inférieur aux loyers du marché local.
Quelles sont les conditions pour bénéficier de la Loi Cosse – Louer Abordable ?
Il existe un certain nombre de conditions pour bénéficier de la Loi Cosse. Les voici :
Conditions liées au logement
- Logement non meublé pendant toute la durée de la convention
- Logement récent, ancien, avec ou sans travaux
- Logement à titre de résidence principale du locataire
- Logement respectant un niveau de performance énergétique de 331 kWh/m2/an selon l’arrêté du 10 novembre 2021.
- Logement mis en location selon un loyer ne dépassant pas des plafonds
Conditions liées au propriétaire
- Le propriétaire doit signer une convention avec l’Agence Nationale de l’Habitat
- Le propriétaire ne doit pas louer le logement aux membres de son foyer fiscal, à ses ascendants ou descendants, à une personne qui occupe déjà le logement.
- Le propriétaire a le choix entre trois niveaux de loyer en fonction du type de convention qu’il passe avec l’ANAH. Le niveau intermédiaire, social ou très social.
Conditions liées au locataire
- Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un seuil en fonction de la zone géographique, des types de convention et la composition du foyer locataire.
Quels sont les avantages et inconvénients de ce dispositif ?
Avantages
Le dispositif Louer Abordable offre des avantages :
- Une déduction fiscale sur les revenus locatifs de 15 à 85 % : cette déduction dépend de la zone géographique.
- Dans les zones A bis, A, B1 : elle s’élève entre 30 et 85 %, 30 % pour la convention à loyer intermédiaire, 70 % des revenus bruts pour la convention à loyer social ou très social et 85 % en cas d’intermédiation locative.
- Dans la zone B2, la déduction fiscale se situe entre 15 et 85 %, 15 % des revenus bruts pour la convention à loyer intermédiaire, 50 % des revenus bruts pour la convention à loyer social ou très social et 85 % en cas d’intermédiation locative.
- Dans la zone C, la déduction fiscale est de 50 et 85 %, 50 % des revenus bruts pour la convention à loyer intermédiaire et 85 % en cas d’intermédiation locative.
- Une gestion locative déléguée et sécurisée, une garantie de paiement des loyers à l’aide de l’intermédiation locative. Elle permet de sécuriser, de simplifier la relation entre le locataire et le propriétaire par l’intermédiaire d’un tiers comme un organisme agréé, une agence immobilière ou autre, pour bénéficier par la suite d’une déduction fiscale de 85 % peu importe la zone dans laquelle se trouve le logement.
- Une loi qui s’adapte à (presque) tout type de biens : que le logement soit neuf, ancien, acheté il y a bien longtemps ou un logement qui nécessite des travaux.
Inconvénients
Le principal inconvénient de la loi Cosse- Louer Abordable est le fait qu’elle soit soumise à deux types de plafonds : les plafonds de loyers et les plafonds de ressources.
- Plafonds de loyers : ils sont fixés selon le département et s’appliquent au m2.
Par exemple, si vous souhaitez mettre en location un logement de 50 m² en zone B1, le loyer maximum est de 552,5 euros pour le loyer intermédiaire, 406,5 euros pour le loyer social et 316,5 euros pour le loyer très social.
- Plafonds de ressources : ils sont fixés selon la composition du foyer locataire, le département et le type de loyer choisi. Pour le secteur intermédiaire, en métropole par exemple, dans la zone A pour une seule personne, le plafond de ressources est de 38 377 euros.
Exemple d’investissement avec ce dispositif
Pour une convention à loyer social en zone B1, avec un loyer de 800 euros/mois, soit 9 600 euros par an. La déduction fiscale est de 70 %, soit 6 720 euros. Les revenus fonciers sont donc de 2 880 euros avant déduction de toutes les charges.
Pour un logement de 100 m² en zone B1 avec un conventionnement intermédiaire, le loyer maximum sera de 100 m² * 10,51 euros = 1051 euros, soit 12 612 euros par an.
Avec 30 % de déduction fiscale, nous obtenons 3 783,6 euros de réduction. Nous avons ainsi 8 828,4 euros de revenus fonciers avant déduction de toutes les charges.
En conclusion, la loi Cosse – Louer Abordable est un investissement avantageux pour optimiser sa fiscalité. Elle offre divers avantages aux propriétaires, mais également aux locataires. En revanche, un nombre non négligeable de critères sont à respecter pour pouvoir en bénéficier. Une bonne alternative est par exemple le LMNP.
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