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Le guide ultime de l'investisseur immobilier 2023
10 chapitres - 100 pages
La vente d’un bien immobilier par une SCI à l’impôt sur les sociétés peut conduire à l’imposition sur les plus-values, aussi appelée plus-value des professionnels. Son calcul est différent de celui pour une plus-value d’un particulier.
Dans cet article, on vous explique tout sur l’imposition des plus-values d’une SCI à l’IS.
Quand une plus-value est-elle constatée ?
Lors de la cession d’un bien immobilier, la plus-value générée peut être constatée si la SCI vend ses biens ou ses parts à un prix supérieur à son achat.
Vente d’un bien
La cession d’un bien immobilier qui appartient à une SCI doit être acceptée par tous les associés à l'issue d’une Assemblée Générale ordinaire ou extraordinaire, et suivant les statuts de la société. Un procès-verbal d’assemblée générale servira alors d’appui pour sceller la décision prise.
De plus, pour vendre un bien, la SCI doit recourir à l’expertise d’un notaire. Si l’objet social des statuts de la SCI n'inclut pas la possibilité de vente du bien, il est possible de les modifier avant de procéder à la vente.
La plus-value après une cession d’un bien par une SCI à IS est imposée au régime des plus-values professionnelles. La valeur sera déterminée par un calcul entre le prix de cession du bien immobilier et sa valeur nette comptable.
En effet, les amortissements calculés durant l’exploitation du bien sont déduits du prix d’achat. En face, on ajoute le prix de revente. La différence correspond à la plus-value. C’est sur cette base que la SCI sera imposée.
Il est également important de noter que cette forme juridique ne bénéficie d’aucun abattement pour durée de détention.
Cession de parts sociales de la SCI
Conformément aux articles 1861 à 1863 du Code Civil, les parts sociales peuvent uniquement être cédées suite à l’avis préalable de l’exhaustivité des associés. Toutefois, selon les statuts de la société, la cession des parts peut être réalisée suite à l’agrément de la majorité des associés.
L’impôt correspondant à la cession des parts d’une SCI est l’impôt sur les valeurs immobilières. Sa valeur reste proportionnelle au montant même de la plus-value qui subit un abattement sur la durée de détention de 50 à 60 %.
Dans ce sens, ces sommes sont obtenues différemment en fonction du processus de cession adopté. Dans un régime à l’IS, les cessions des parts des particuliers devront suivre un régime des plus-values sur valeurs immobilières.
L’imposition de la plus-value dans une SCI à l’IS
Dans cette partie, on rentre dans le détail sur l’imposition des plus-values.
Le principe de l’imposition à l’IS
Tout d’abord, il est important de savoir qu’il n’est pas possible de passer d’une SCI à l’IS à une SCI à l’IR (impôt sur le revenu). L’inverse est néanmoins possible.
Comme mentionné ci-dessus, les plus-values d’une SCI à l’IS sont soumises à l’imposition sur la plus-value des professionnels. Ainsi, la plus-value est calculée en soustrayant la valeur nette comptable du bien à son prix de cession.
Exemple de calcul
Voici un exemple concret :
- Au 31/12/2000, une SCI a racheté un immeuble pour 200 000 € ;
- 10 ans plus tard, le bien est cédé pour 260 000 € ;
- Il est amorti en linéaire sur 20 ans à hauteur de 5 % par an. 10 000 € sont amortis chaque année. Au bout de 10 ans, 100 000 € ont été amortis (10 000*10).
- La valeur nette comptable est alors de 100 000 € (prix d’achat - amortissements) ;
La plus-value totale est donc de 160 000 €.
Cette dernière est alors ajoutée au résultat comptable de la SCI à l'IS : lui-même soumis à l'impôt sur les sociétés.
Il s'agit du bénéfice taxable, soit l'ensemble des recettes de la SCI (ses loyers ou ses plus-values) auxquelles on déduit les charges.
Comme le stipule l'article 219-I du CGI, le résultat est imposé à 15 % entre 0 et 38 120 € et 25 % au-delà.
Reprenons notre exemple précédent. Supposons que notre SCI à l'IS fasse exactement 38 120 € de bénéfices. Nous ajoutons nos 160 000 € de plus-value.
Le résultat total est donc de 198 120 €. L'impôt sur les sociétés total sera donc de 45 718 € :
- 38 120 * 15 % = 5 718
- 160 000 * 25 % = 40 000
Le bénéfice total après impôt est donc de 152 402 € (198 120 - 45 718).
Par ailleurs, comme nous l’avons précisé plus haut, la SCI à l’IS ne bénéficie pas d’abattements sur la durée de détention (contrairement à la SCI à l’IR).
L’imposition de la plus-value dans une SCI à l’IR
Les plus-values d’une SCI à l’IR sont soumises au régime des particuliers et dépendent de plusieurs facteurs, dont le montant de la plus-value.
L’imposition est globale pour tous les associés de la SCI, au prorata de leur participation. Par exemple, si la société est composée de 5 membres qui possèdent chacun 20 % et que l’impôt sur la plus-value est de 5 000 €, alors chaque membre paiera 1000 € sur ces 5 000.
Concernant le taux d’imposition, il est de 19 %. Il faut ajouter à cela les prélèvements sociaux de 17,2 %. Cela fait au total plus de 36 % de prélèvements.
Enfin, si la plus-value est supérieure à 50 000 €, il existe une surtaxe qui varie en 2 et 6 %.
Comment éviter la plus-value d’une SCI à l’IS ?
L’impôt sur la plus-value peut être évité dans certains cas :
- Si le prix du bien vendu est inférieur à 15 000 €
- Si le bien est occupé par un des associés au titre de sa résidence principale
- Si le bien est cédé à une structure gérant des logements sociaux ou si le bien est cédé pour un remembrement urbain.
Toutefois, ces exonérations ne sont possibles que dans une SCI à l’IR. Il n’est donc pas possible d’éviter la plus-value dans une SCI à l’IS.
En conclusion, l’essentiel à retenir est que la plus-value d’une SCI à l’IS est imposée en prenant en compte la valeur nette comptable. En clair, cela signifie que les associés d’une telle structure sont fortement incités à conserver leur patrimoine le plus longtemps possible et à ne faire que très peu d’arbitrage.
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