Comment sont imposées les plus-values d'une SCI à l'IS ?

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La vente d’un bien immobilier par une SCI à l’impôt sur les sociétés peut conduire à l’imposition sur les plus-values, aussi appelée plus-value des professionnels. Son calcul est différent de celui pour une plus-value d’un particulier.

Dans cet article, on vous explique tout sur l’imposition des plus-values d’une SCI à l’IS.

Quand une plus-value est-elle constatée ?

Lors de la cession d’un bien immobilier, la plus-value générée peut être constatée si la SCI vend ses biens ou ses parts à un prix supérieur à son achat.

Vente d’un bien

La cession d’un bien immobilier qui appartient à une SCI doit être acceptée par tous les associés à l'issue d’une Assemblée Générale ordinaire ou extraordinaire, et suivant les statuts de la société. Un procès-verbal d’assemblée générale servira alors d’appui pour sceller la décision prise.

De plus, pour vendre un bien, la SCI doit recourir à l’expertise d’un notaire. Si l’objet social des statuts de la SCI n'inclut pas la possibilité de vente du bien, il est possible de les modifier avant de procéder à la vente.

La plus-value après une cession d’un bien par une SCI à IS est imposée au régime des plus-values professionnelles. La valeur sera déterminée par un calcul entre le prix de cession du bien immobilier et sa valeur nette comptable.

En effet, les amortissements calculés durant l’exploitation du bien sont déduits du prix d’achat. En face, on ajoute le prix de revente. La différence correspond à la plus-value. C’est sur cette base que la SCI sera imposée.

Il est également important de noter que cette forme juridique ne bénéficie d’aucun abattement pour durée de détention.

Cession de parts sociales de la SCI

Conformément aux articles 1861 à 1863 du Code Civil, les parts sociales peuvent uniquement être cédées suite à l’avis préalable de l’exhaustivité des associés. Toutefois, selon les statuts de la société, la cession des parts peut être réalisée suite à l’agrément de la majorité des associés.

L’impôt correspondant à la cession des parts d’une SCI est l’impôt sur les valeurs immobilières. Sa valeur reste proportionnelle au montant même de la plus-value qui subit un abattement sur la durée de détention de 50 à 60 %.

Dans ce sens, ces sommes sont obtenues différemment en fonction du processus de cession adopté. Dans un régime à l’IS, les cessions des parts des particuliers devront suivre un régime des plus-values sur valeurs immobilières.

L’imposition de la plus-value dans une SCI à l’IS

Dans cette partie, on rentre dans le détail sur l’imposition des plus-values.

Le principe de l’imposition à l’IS

Tout d’abord, il est important de savoir qu’il n’est pas possible de passer d’une SCI à l’IS à une SCI à l’IR (impôt sur le revenu). L’inverse est néanmoins possible.

Comme mentionné ci-dessus, les plus-values d’une SCI à l’IS sont soumises à l’imposition sur la plus-value des professionnels. Ainsi, la plus-value est calculée en soustrayant la valeur nette comptable du bien à son prix de cession.

Exemple de calcul

Voici un exemple concret :

  • Au 31/12/2000, une SCI a racheté un immeuble pour 200 000 € ;
  • 10 ans plus tard, le bien est cédé pour 260 000 € ;
  • Il est amorti en linéaire sur 20 ans à hauteur de 5 % par an. 10 000 € sont amortis chaque année. Au bout de 10 ans, 100 000 € ont été amortis (10 000*10).
  • La valeur nette comptable est alors de 100 000 € (prix d’achat - amortissements) ;

Composantes de la PV Montant Calcul
Prix de cession 260 000
Valeur nette comptable 100 000 (200 000 - 100 000)
Plus-value 160 000 260 000 - 100 000

La plus-value totale est donc de 160 000 €.

Cette dernière est alors ajoutée au résultat comptable de la SCI à l'IS : lui-même soumis à l'impôt sur les sociétés.

Il s'agit du bénéfice taxable, soit l'ensemble des recettes de la SCI (ses loyers ou ses plus-values) auxquelles on déduit les charges.

Comme le stipule l'article 219-I du CGI, le résultat est imposé à 15 % entre 0 et 38 120 € et 25 % au-delà.

Reprenons notre exemple précédent. Supposons que notre SCI à l'IS fasse exactement 38 120 € de bénéfices. Nous ajoutons nos 160 000 € de plus-value.

Le résultat total est donc de 198 120 €. L'impôt sur les sociétés total sera donc de 45 718 € :

  • 38 120 * 15 % = 5 718
  • 160 000 * 25 % = 40 000

Le bénéfice total après impôt est donc de 152 402 € (198 120 - 45 718).

Par ailleurs, comme nous l’avons précisé plus haut, la SCI à l’IS ne bénéficie pas d’abattements sur la durée de détention (contrairement à la SCI à l’IR).

L’imposition de la plus-value dans une SCI à l’IR

Les plus-values d’une SCI à l’IR sont soumises au régime des particuliers et dépendent de plusieurs facteurs, dont le montant de la plus-value.

L’imposition est globale pour tous les associés de la SCI, au prorata de leur participation. Par exemple, si la société est composée de 5 membres qui possèdent chacun 20 % et que l’impôt sur la plus-value est de 5 000 €, alors chaque membre paiera 1000 € sur ces 5 000.

Concernant le taux d’imposition, il est de 19 %. Il faut ajouter à cela les prélèvements sociaux de 17,2 %. Cela fait au total plus de 36 % de prélèvements.

Enfin, si la plus-value est supérieure à 50 000 €, il existe une surtaxe qui varie en 2 et 6 %.

Comment éviter la plus-value d’une SCI à l’IS ?

L’impôt sur la plus-value peut être évité dans certains cas :

  • Si le prix du bien vendu est inférieur à 15 000 €
  • Si le bien est occupé par un des associés au titre de sa résidence principale
  • Si le bien est cédé à une structure gérant des logements sociaux ou si le bien est cédé pour un remembrement urbain.

Toutefois, ces exonérations ne sont possibles que dans une SCI à l’IR. Il n’est donc pas possible d’éviter la plus-value dans une SCI à l’IS.

En conclusion, l’essentiel à retenir est que la plus-value d’une SCI à l’IS est imposée en prenant en compte la valeur nette comptable. En clair, cela signifie que les associés d’une telle structure sont fortement incités à conserver leur patrimoine le plus longtemps possible et à ne faire que très peu d’arbitrage.

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Parmi les options possibles pour investir, la SCI ou Société Civile Immobilière est l’une des plus utilisées. Elle permet notamment de s’associer pour investir dans des projets plus ambitieux ou transmettre son patrimoine.

Comment choisir son notaire pour un investissement locatif  ?
Fiscalité

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14/12/2021

Choisir son notaire est moins évident qu’il n’y paraît. Dans ce guide, on vous donne tous les conseils des experts de Bevouac pour choisir votre notaire pour vos investissements locatifs.

Tout savoir sur le déficit foncier
Fiscalité

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9/12/2021

Le déficit foncier permet d’imputer le déficit sur votre imposition personnelle. Du mécanisme aux modalités de calcul, on vous explique tout sur le déficit foncier dans cet article.

Quelle fiscalité pour un investissement locatif ?
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5/12/2021

Les loyers qui vous reviennent, étant classés comme des revenus, sont soumis à l’impôt. Découvrez dans cet article les différents types de fiscalité pour votre investissement locatif.

Loi Denormandie 2024 : définition, avantage et condition
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12/11/2021

Devenez incollable sur la loi Denormandie ! Définition, avantage et condition, focus sur cet avantage fiscal idéal pour un investissement locatif dans l'ancien.

Guide complet sur le statut LMNP
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Guide complet sur le statut LMNP

5/11/2021

Vous vous apprêtez à investir dans l’immobilier locatif et vous voulez tout savoir sur le statut LMNP ou « Loueur Meublé Non Professionnel » ? Voici un guide détaillé pour tout savoir sur le statut LMNP.

Les conditions pour bénéficier des frais de notaire réduits dans l'ancien
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Les conditions pour bénéficier des frais de notaire réduits dans l'ancien

3/11/2021

Lors d’un achat immobilier dans l’ancien, vous pouvez profiter de frais de notaire réduits sous certaines conditions.

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Ils l'ont fait, pourquoi pas vous ?

David

,

32 ans

Nancy
"Bevouac a très bien répondu à mes attentes, c'était hyper efficace"
Budget total
120 238 €
Rendement brut
9,68 %
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David

Jérémy

,

31 ans

Saint-Brieuc
"J'ai déjà recommandé Bevouac auprès de certains collègues"
Budget total
149 100 €
Rendement brut
10.37 %
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Jérémy

Quentin

,

28 ans

Nancy
"Tout s'est bien passé. J'ai été très bien accompagné par Bevouac !"
Budget total
113 575 €
Rendement brut
10,73 %
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Quentin

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