Le notaire remplit un rôle essentiel dans l’achat d’un bien immobilier. Il dispose des prérogatives pour rédiger les contrats et authentifier différents actes. Choisir son notaire est cependant moins évident qu’il n’y paraît. Dans ce guide, on vous donne tous les conseils des experts de Bevouac pour choisir votre notaire pour vos investissements locatifs.
Quel est le rôle du notaire ?
Le notaire exerce sa fonction dans le cadre du droit privé. Il peut jouer le rôle du conseiller autant pour les entreprises que pour les particuliers dans la gestion de leur patrimoine. Sa position l’oblige à être tenu au secret professionnel. Le notaire est un conservateur d’actes authentifiés dans son étude. Nous pouvons notamment citer les testaments, les actes de mariage ou encore les ventes immobilières.
Il vérifie notamment les documents des différentes parties et les conseille. Ainsi, il représente un gage de sécurité des rapports juridiques. Il apporte, par ailleurs, une garantie palpable sur la valeur juridique des opérations effectuées, car il les authentifie et les certifie.
Les critères pour choisir son notaire
Définir des critères de base est nécessaire pour faire appel au bon notaire et faire en sorte qu’il soit le plus efficace possible dans vos opérations d’investissement.
La disponibilité
Parmi les paramètres à prendre en compte, vous devez considérer la disponibilité du notaire pour vos procédures. Un achat immobilier est parfois rapide. Le notaire doit donc se tenir à votre disposition dans toutes les étapes de votre acquisition.
L’expertise
Le bouche-à-oreille peut servir de base pour choisir son notaire. Les notaires de familles ne sont plus en vogue. Les recommandations de l’entourage orientent de plus en plus les personnes vers tel ou tel notaire. Vous pouvez également songer à consulter la chambre des notaires dans la mesure où votre dossier se montre assez épineux et nécessite une spécialisation.
La proximité géographique
La proximité géographique est aussi un critère de choix dans la sélection de votre notaire. Toutefois, ce dernier est compétent au niveau national et certains proposent même de signer électroniquement des documents. Néanmoins, les échanges avec son notaire se font beaucoup de vive voix et c’est plus confortable qu’il soit à proximité de chez vous.
À quel moment de votre investissement en avez-vous besoin ?
Avoir recours à un notaire se fait à des moments précis, notamment lors de l’achat ou d’une vente d’un bien immobilier. Cependant, il n’est pas nécessaire à chaque étape de ce processus. On vous détaille tout dans cette partie.
Compromis ou promesse de vente : notaire facultatif
Il s’agit d’une promesse synallagmatique, autrement connue sous le nom de compromis de vente. Ce dernier représente un avant-contrat qui ne nécessite pas forcément l’intervention du notaire. Au cas où vous décideriez de signer une promesse de vente sans la présence de cet officier public, votre acte sera classé sous seing privé. Quand bien même faire appel à un notaire n’est pas obligatoire dans ce genre d’échange, son intervention offre des avantages.
Cela concerne particulièrement la sécurité, l’authenticité et l’accès à des informations financières annexes qui pourraient étoffer le contrat. En outre, vous pouvez signer un compromis de vente par l’intermédiaire d’un agent immobilier ou d’un administrateur de biens sous réserve qu’il ait participé à la transaction.
L’acte authentique : notaire obligatoire
Le passage par l’office du notaire est obligatoire pour finaliser la vente avec un acte authentique. Il s’agit du stade de la signature de l’acte définitif de vente. La loi édicte que lorsque l’acte de vente doit prendre la forme d’un acte authentique, il doit passer sous la main d’un officier public afin que les tiers à la vente en soient informés.
L’opposabilité de la vente aux tiers sera, de ce fait, renforcée par la présence du notaire au moment de la signature. Cela garantit également sa validité puisqu’un document vérifié par un officier public dispose d’une supériorité par rapport à un acte sous seing privé.
Qui choisit le notaire ?
L’acheteur a le droit de solliciter le notaire de son choix. Ce dernier doit disposer d’une compétence sur tout le territoire national et se déplacer en cas de besoin. Interroger les tiers concernés et réunir tous les documents servant d’appui pour authentifier l’acte pourraient nécessiter une présence physique. Il est également possible que le vendeur ou le propriétaire du bien immobilier conserve son propre notaire.
Dans cette mesure, les deux professionnels interviendront de manière conjointe sur la transaction relative à l’investissement immobilier. Pour l’acheteur, cette éventualité ne présente aucune répercussion. Les deux parties devront s’entendre sur les différentes démarches à réaliser. En ce qui concerne le montant des honoraires, il sera départagé de façon équivalente. Dans la plupart des cas, les deux parties signent l’acte devant le notaire de l’acheteur.
La profession notariale emploie maintenant des moyens technologiques afin de répondre aux nouveaux besoins. Des visioconférences et des rendez-vous en ligne peuvent avoir lieu. De même, la signature de l’AAED ou Acte Authentique Électronique à Distance se pratique de plus en plus.
Faut-il un ou deux notaires ?
D’une manière générale, un notaire est un professionnel neutre et ne penche pas en faveur de l’une des parties. Un seul devrait suffire à conclure les transactions. Cependant, le notaire vendeur peut avoir tendance à davantage défendre les intérêts de son client lors de la négociation des clauses du contrat. Le notaire acheteur quant à lui n’aura guère le choix que de s’occuper en priorité de l’investisseur. Le cas le plus récurrent concerne la négociation de la somme à déposer chez le notaire en guise de garantie/indemnité d’immobilisation.
En théorie, elle représente entre 5 et 10 % du prix de l’investissement. Un notaire qui tient compte des avantages de l’acquéreur mettra tout en œuvre afin de diminuer ce montant. De même, le notaire du vendeur peut ne pas être impartial sur des éléments importants pour le vendeur. Dans l’immobilier, cela peut être le cas concernant une malfaçon administrative faite dans le passé. Par exemple, si vous achetez une maison ayant été agrandie sans déclaration préalable à la mairie, il s’agit d’un acte illégal dont le notaire a l’obligation d’informer l’acheteur. Or, il se peut que le notaire du vendeur omette de transmettre cette information, même si ce n’est théoriquement pas censé se produire.
La rémunération du notaire
Puisque le notaire remplit une fonction d’intérêt public, sa rémunération reste strictement réglementée. Cela signifie que la contrepartie au titre du service notarial fait l’objet d’un tarif. Ainsi, les clients pourront conserver l’assurance d’une rémunération aussi transparente que prévisible.
Dans l’immobilier, la rémunération dépend du prix du bien et se divise par tranches. Pour la tranche de prix TTC allant jusqu’à 6 500 €, le montant à verser au notaire est de 3,870 %. De 6 501 à 17 000 €, il est de 1,596 % du prix. Pour l’intervalle entre 17 001 et 60 000 €, la rémunération est de 1,064 %. Au-delà de 60 001 €, elle est fixée à 7,99 %.
Néanmoins, les frais de notaire peuvent être réduits sous certaines conditions.
Les points à vérifier avec un notaire
Lors de votre collaboration avec un notaire, il est primordial de rester vigilant sur les documents qu’il produit. Les éléments essentiels qui doivent absolument figurer dans l’acte doivent être vérifiés. Cela concerne notamment la description de l’état locatif de l’immeuble, l’autorisation du cadastre ou de l’urbanisme pour les lots, l’usage de l’immeuble, les conclusions des diagnostics obligatoires et la faculté de substitution. Cependant, cela dépend de ce que vous achetez dans la pratique. Si vous achetez un premier appartement pour le louer en LMNP, vous aurez moins de problématiques qu’un marchand de bien qui achète un immeuble désaffecté avec l’intention de le rénover et de créer de nouveaux logements.
Chez Bevouac, nous vous accompagnons également dans la recherche du notaire et nous contrôlons tous les documents pour vous.
Concernant votre financement d’un bien immobilier, le délai pour le trouver doit aussi être mentionné dans le l’acte définitif. Généralement, cette période est de 60 jours. C’est ce qu’on appelle la clause suspensive d’obtention de crédit. De même, les documents qui prouvent l’authenticité de l’acte doivent figurer en annexe. Enfin, les types de contrats de bail sont mentionnés dans la description du logement.
Une déclaration explicite doit obligatoirement contenir l’absence d’impayé, de retard de loyer et de tous les litiges locatifs éventuels. Cela responsabilise le vendeur au vu de la loi. Au cas où vous passeriez par une agence, les compromis de vente sont souvent des templates non modifiables qui laissent peu de marge de manœuvre. Lorsque vous faites appel à un notaire, l’acte est personnalisable à souhait.
