Comment transformer une maison en immeuble de rapport ?

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Si vous avez une maison dont la surface est assez grande, sachez que vous pouvez la rentabiliser en la transformant en immeuble de rapport. Cette méthode d’investissement consiste à diviser la maison en plusieurs appartements et les mettre en location, ou bien les revendre.

Dans cet article, on vous donne tous les conseils des experts Bevouac pour diviser une maison en immeuble de rapport.

Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?

L’immeuble de rapport est un type de bien immobilier dans lequel un seul propriétaire est propriétaire de tout un immeuble. Pour cela, il va diviser la maison en plusieurs appartements ou lots et les louer à des locataires différents. Ce type d’investissement a été mis en place pour une rentabilité sur le long terme.

À l’origine, ce type d’immeuble a été nommé de cette manière, car il a été pensé pour rapporter à son propriétaire, d’où son nom “d’immeuble de rapport”.

Pour assurer un retour sur investissement sur le long terme, vous devez vous assurer que la maison que vous souhaitez transformer remplit les critères inhérents à un bon investissement immobilier. Le plus important est l’emplacement.

En effet, pour choisir leur appartement, les locataires potentiels prennent en compte un certain nombre d’éléments, tous liés à l’emplacement de votre immeuble :

  • Les commerces ;
  • Les écoles ;
  • Les banques ;
  • Les moyens de transport ;
  • La présence d’une gare ;
  • Les axes routiers ;
  • Etc.

Les règles avant de diviser une maison en immeuble de rapport

Avant d’entamer la division de votre maison en plusieurs logements, prenez compte des règles de surface et de volumes. Il est même fortement conseillé de faire appel à un expert en bâtiment (un géomètre par exemple), qui vous conseillera sur les équipements que vous devez prévoir ou modifier.

Déclaration préalable ou permis de construire

En théorie, vous n’avez pas à prendre en compte toutes les démarches et autorisations diverses lorsqu’il s’agit de diviser votre maison en plusieurs appartements. Toutefois, certains types de travaux doivent faire l’objet d’une déclaration préalable ou d’un permis de construire. Vous êtes invité à consulter le plan local urbanisme si votre projet consiste à modifier l’orientation ou la destination d’un bien, par exemple si vous changez un local commercial en habitation. Ce ne sera cependant pas le cas si vous transformez une maison.

Ainsi, si vous devez modifier la surface de la maison en ajoutant des mètres carrés supplémentaires lors de la division, voici les points que vous devez considérer :

  • La déclaration préalable de travaux concerne les travaux qui nécessitent la création de surface comprise entre 5 et 20 mètres carrés (sauf si la création de surface engendre une superficie de l’ensemble de la construction de plus de 150 mètres carrés).
  • Le permis de construire est nécessaire pour les travaux nécessitant la création d’une surface supérieure à 20 mètres carrés et les travaux qui entraînent une superficie de l’ensemble de la construction supérieure à 150 mètres carrés.

La maison est-elle en arrêté de péril ?

L'arrêté de péril est une décision de police du maire ou du président de l'EPCI (Établissement public de coopération intercommunale) qui atteste qu’un immeuble présente un danger pour la sécurité de ses occupants ou du voisinage. On peut distinguer deux types d’arrêtés de péril :

  • L'arrêté de péril ordinaire quand la sécurité des locataires n'est pas immédiatement mise en jeu ;
  • L'arrêté de péril imminent si la sécurité des locataires est immédiatement mise en jeu.

Lorsque la mairie remet l’arrêté au propriétaire, elle impose un délai durant lequel le propriétaire doit faire les travaux de nature à consolider l'immeuble.

Avant de vous lancer dans la transformation d’une maison en immeuble de rapport, assurez-vous que la maison elle-même ne fait pas l’objet d’un arrêté de péril. Si vous avez pu consolider la maison avant la date prévue par la mairie, l’arrêté de péril vous sera enlevé. Dans le cas contraire, vous n’aurez pas l’autorisation d’entamer des travaux de séparation.

L’aspect extérieur

Si vous devez modifier l’aspect extérieur de la maison pour ce projet, assurez-vous que les travaux sont conformes au PLU (plan local d’urbanisme) de votre mairie. Voici les points essentiels à prendre en compte :

  • Si vous devez percer les murs pour poser une nouvelle porte et/ou fenêtre, vous devez faire une déclaration préalable et obtenir l’accord de la mairie.
  • Une déclaration préalable est également nécessaire pour changer la destination d’un local, même si vous n’avez pas modifié les structures porteuses et la façade.
  • Si vous devez modifier les structures porteuses et la façade, un permis de construire est indispensable.

Les aspects techniques à prendre en compte

À part les règlements relatifs aux travaux, il est nécessaire de prendre en compte des éléments qui permettent d’assurer le confort des locataires :

Surfaces minimums

Les règlements relatifs aux surfaces minimales d’un logement dans un immeuble de rapport sont régis par l’article 4 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

Si le bien concerné est destiné à être la résidence principale de ses occupants, la surface habitable ne doit pas être inférieure à 9 mètres carrés et la hauteur sous plafond doit être supérieure à 2.20 mètres. Ainsi, le volume doit être égal ou supérieur à 20 mètres cubes. Par ailleurs, chaque appartement doit comporter un coin-cuisine, une salle de bain et un WC.

Il faut savoir que cette loi peut varier d’une commune à une autre et que l’usage des nouveaux appartements peut aussi changer certains règlements. C’est le cas pour les appartements censés être habités, mais transformés en local commercial, par exemple. Pour que vous puissiez être rassurés que tout est en règle, n’hésitez pas à consulter la mairie avant de commencer quoi que ce soit.

Prenez aussi en compte l’agencement de chaque appartement et misez sur le confort ainsi que tous les aspects susceptibles de plaire aux futures locataires, notamment si votre maison ne se situe pas dans des zones tendues.

Les équipements à prévoir

Chaque appartement doit être raccordé à l'eau courante et posséder son propre compteur électrique, à l'intérieur de l’appartement. L’installation d’un compteur électrique prend plusieurs mois.

Après avoir obtenu la confirmation du fournisseur que l’installation du nouveau compteur peut se faire, le propriétaire doit ensuite avoir une autorisation et un certificat CONSUEL. L’absence de ces éléments peut conduire à l’arrêt total du projet. Si l’installation du nouveau compteur n’est pas possible, particulièrement pour les anciens logements où la colonne existence ne le permet pas, il faut faire en sorte que la puissance puisse produire de l’électricité nécessaire en remplaçant la totalité de la colonne électrique.

Pour l’alimentation en eau, le propriétaire doit s’assurer que chaque appartement en bénéficie. Cela implique l’installation de nouveaux réseaux pour les raccorder à l’arrivée d’eau principale. L’approvisionnement en eau chaude doit également être prévu. Comme les évacuations sont logiquement raccordées aux points d’eau, référez-vous aux installations existantes pour mettre en place de nouveau système d’évacuation. En règle générale, vous devez faire en sorte qu’il ait une pente et que celle-ci se dirige vers un point de chute.

En conclusion, transformer une maison en immeuble de rapport peut être un investissement intéressant et très lucratif, mais seulement si vous prenez en compte chaque détail de la réglementation. Tenez compte des points essentiels qui peuvent conduire à l’arrêt de votre projet s’ils ne sont pas respectés, comme l’arrêté de péril, les équipements indispensables ou les évacuations d’eau.

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