Acheter un immeuble à rénover séduit de plus en plus d’investisseurs en quête de rentabilité.
Ce type de projet immobilier offre des perspectives intéressantes de valorisation, mais nécessite une bonne préparation.
Entre estimation des travaux, choix du financement et stratégie de location ou de revente, chaque étape doit être anticipée.
Voici la méthode complète pour réussir votre achat.
Pourquoi acheter un immeuble à rénover ?
Acheter un bien avec travaux présente de nombreux avantages.
Un prix d’achat inférieur de 20 à 50 %
Un immeuble à rénover se négocie généralement bien en dessous du prix du marché, souvent entre 20 % et 50 % de moins qu’un bien en parfait état.
Cette décote permet à l’investisseur de faire une meilleure opération à l’achat, à condition de bien évaluer le coût des rénovations.
Un fort potentiel de valorisation
Une fois les travaux réalisés, le prix au m² peut augmenter significativement, surtout dans les zones tendues.
Cela permet de générer une plus-value en cas de revente ou d’augmenter le loyer en cas de mise en location.
Des avantages fiscaux intéressants
Le régime du déficit foncier permet de déduire les travaux des revenus locatifs. D’autres dispositifs comme Denormandie, Malraux ou LMNP peuvent également s’appliquer selon la localisation et la nature du bien.
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Comment évaluer la faisabilité du projet ?
Avant de vous lancer dans l’achat d’un immeuble à rénover, une évaluation rigoureuse de la faisabilité est indispensable.
Définir ses objectifs : location, revente, découpe
Commencez par définir une stratégie claire. Souhaitez-vous :
- Louer l’immeuble pour générer du cash-flow régulier ?
- Le découper en plusieurs lots pour optimiser la rentabilité ?
- Rénover puis revendre pour réaliser une plus-value rapide ?
Le choix de l’objectif orientera toutes les étapes suivantes.
Estimer le coût total : prix d’achat + travaux + frais
Pour une vision complète du budget, additionnez :
- Le prix du bien (négocié si possible)
- Les frais de notaire
- Les travaux de rénovation (avec une marge de sécurité de 10 à 15 %)
- Les frais annexes : diagnostics, taxes, assurance, honoraires, etc.
Calculer le rendement et la plus-value potentielle
Une fois le coût global estimé, évaluez le rendement locatif net (si vous louez) ou la plus-value attendue (en cas de revente).
Pour cela, comparez les loyers ou les prix de revente dans le secteur après rénovation, en tenant compte des tendances du marché.
Si le projet ne dépasse pas les 5 à 6 % de rentabilité nette, mieux vaut peut-être reconsidérer l’opportunité.
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Quels critères pour bien choisir son immeuble ?
Le choix de l’immeuble est une étape stratégique qui conditionne la réussite de votre projet.
L’emplacement : centre-ville, zones en mutation, etc.
L’emplacement reste le premier levier de valorisation.
Privilégiez :
- Les centres-villes dynamiques, bien desservis et recherchés par les locataires ;
- Les zones en mutation (projets urbains, réhabilitation de quartiers), où les prix peuvent encore être accessibles mais appelés à monter ;
- La proximité des transports, écoles, commerces, pôles d’emploi.
L’état général et le potentiel d’aménagement
Un immeuble de rapport sain sur le plan structurel (toiture, fondations, murs porteurs) est à privilégier, même si l’intérieur est à refaire.
Vérifiez aussi le potentiel d’optimisation :
- Possibilité de créer plusieurs lots
- Combles aménageables
- Cour intérieure ou espaces communs exploitables
- Présence ou non d’amiante ou de plomb.
Faites toujours réaliser un audit technique pour éviter les vices cachés.
La typologie idéale selon votre stratégie (colocation, petite surface, etc.)
Selon votre cible locative ou votre stratégie de revente, adaptez la typologie :
- Studio ou T2 pour étudiants et jeunes actifs
- T3 ou T4 pour familles
- Logements en colocation pour maximiser les loyers
- Possibilité de transformation en bureaux ou locaux professionnels selon la zone.
Comment estimer les travaux de rénovation ?
Estimer correctement le coût des travaux est essentiel pour bâtir un projet rentable.
Faire un audit technique avec des devis chiffrés
Avant toute offre d’achat, faites appel à un professionnel du bâtiment pour réaliser un audit technique complet de l’immeuble.
Cela vous permettra :
- D’identifier les points faibles (toiture, structure, électricité, plomberie…)
- De connaître les mises aux normes obligatoires
- D’obtenir des devis réalistes pour chaque poste de travaux.
Les travaux de gros œuvre vs de second œuvre
Il est important de bien distinguer les deux types de travaux :
- Gros œuvre : structure, fondations, toiture, murs porteurs… Ce sont les travaux les plus coûteux et les plus risqués.
- Second œuvre : électricité, plomberie, isolation, cloisons, revêtements, équipements… Moins techniques, mais à ne pas sous-estimer dans le budget global.
Un immeuble nécessitant uniquement des travaux de second œuvre sera plus simple à gérer.
Éviter les mauvaises surprises avec les diagnostics obligatoires
Les diagnostics techniques obligatoires avant la vente (amiante, plomb, termites, DPE, ERP, etc.) sont de précieuses sources d’information.
Consultez-les attentivement pour :
- Évaluer la performance énergétique du bâtiment,
- Anticiper les travaux de désamiantage ou de traitement du plomb,
- Vérifier si le bien est situé dans une zone à risques.
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Quelle stratégie de financement adopter ?
Réussir un projet d’achat d’immeuble à rénover passe aussi par un financement bien structuré.
Prêt immobilier classique ou prêt travaux
La solution la plus courante consiste à combiner un prêt immobilier avec un prêt travaux :
- Prêt immobilier classique. Il finance le prix d’acquisition du bien. Selon le projet, la banque peut y intégrer une partie des travaux.
- Prêt travaux. Complémentaire, il permet de financer les rénovations. Certains établissements exigent des devis détaillés pour débloquer les fonds.
Il est aussi possible de contracter un prêt global incluant l’achat et les travaux dans un seul montage, ce qui facilite la gestion.
Les aides et subventions disponibles
Certaines aides peuvent alléger la facture, surtout si vous engagez une rénovation énergétique :
- MaPrimeRénov’, CEE (certificats d’économie d’énergie) ou éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) pour les logements anciens,
- Subventions de l’Anah pour les logements dégradés ou vacants,
- Exonérations fiscales temporaires dans certaines communes (zones de revitalisation).
Ces aides sont souvent soumises à conditions (performance énergétique, plafond de ressources, location longue durée, etc.).
Optimiser son apport et son plan de trésorerie
Prévoyez un apport personnel suffisant pour couvrir les frais de notaire, les premières factures de travaux et les éventuels dépassements de budget.
Pensez aussi à :
- Intégrer une marge de sécurité de 10 à 15 % sur le montant total des travaux,
- Lister les décaissements par étapes pour ajuster vos demandes de décaissements bancaires,
- Anticiper les mois sans loyers, le temps que le chantier se termine.
Un plan de trésorerie clair renforce votre dossier bancaire et sécurise la phase de rénovation.
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Qu’est-ce que la VIR (Vente d’Immeuble à Rénover) ?
La Vente d’Immeuble à Rénover (VIR) est un dispositif encadré par la loi qui permet d’acheter un immeuble avec des travaux déjà définis dans le contrat.
Définition et cadre légal
Instaurée par la loi ENL de 2006, la VIR permet à un vendeur (souvent un professionnel) de céder un immeuble en s’engageant à réaliser des travaux de rénovation déterminés à l’avance.
Elle s’apparente à une vente en l’état futur de rénovation, comparable à une VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), mais pour de l’ancien.
Le cadre juridique est strict :
- Un contrat notarié est obligatoire.
- Les travaux doivent être clairement décrits, chiffrés et planifiés.
- Le paiement se fait au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
Spécificités du contrat et garanties
Le contrat de VIR comprend plusieurs éléments obligatoires :
- Descriptif précis des travaux à réaliser (plans, matériaux, normes),
- Échéancier des paiements lié à l’avancement,
- Garanties légales pour l’acquéreur, notamment garantie d’achèvement des travaux, garantie décennale sur les rénovations et assurance dommages-ouvrage obligatoire.
Quand utiliser ce dispositif ?
La VIR est particulièrement adaptée :
- Si vous achetez dans un immeuble en copropriété avec des parties communes à rénover
- Si vous préférez ne pas gérer vous-même les travaux
- Si vous souhaitez bénéficier d’un cadre légal protecteur et lisible pour votre financement.
Elle est moins adaptée aux investisseurs aguerris souhaitant maximiser leur rentabilité par la maîtrise directe des coûts et des travaux.
Quels sont les risques à anticiper ?
Acheter un immeuble à rénover peut s’avérer très rentable, mais il y a aussi des risques spécifiques.
Les surcoûts de travaux ou les retards de chantier
Le risque le plus courant est le dépassement du budget travaux. Entre les imprévus techniques (plomberie obsolète, murs à refaire), les hausses de prix des matériaux ou les délais allongés par manque de main-d’œuvre, les coûts peuvent vite s’envoler.
La revente difficile en cas de mauvaise estimation
Si le bien est mal situé ou que le coût final est trop élevé par rapport aux prix du marché, vous risquez de ne pas trouver d’acheteur ou de devoir vendre à perte.
Les contraintes d’urbanisme ou de copropriété
Certaines rénovations sont soumises à autorisation :
- Création de surface habitable
- Modification de façade
- Changement de destination
- Etc.
En copropriété, vous devrez obtenir l’accord de l’assemblée générale pour des travaux affectant les parties communes.
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Peut-on acheter pour louer ou revendre directement ?
L’achat d’un immeuble à rénover peut s’inscrire dans deux stratégies principales : générer un revenu locatif stable ou réaliser une plus-value à la revente.
Objectif de cash-flow avec la location
Investir pour louer permet de créer un revenu régulier et d’amortir le coût de l’achat et des travaux sur le long terme.
La rénovation peut valoriser le bien, attirer des locataires de qualité, et justifier un loyer plus élevé.
Ainsi, vous bénéficiez d'un revenu stable, d’avantages fiscaux (déficit foncier, amortissements), et la possibilité de revalorisation progressive.
Objectif de plus-value avec une revente
Pour ceux qui veulent réaliser un gain rapide, la rénovation suivie d’une revente (aussi appelée "flipping") peut être très attractive. Il s’agit d’acheter à bas prix, de valoriser le bien grâce aux travaux, puis de le revendre à un prix supérieur.
Les avantages de cette stratégie ? Gain rapide et possibilité de réinvestir rapidement.
Étude de cas : combien ça peut rapporter ?
Le tableau suivant compare deux situations entre un bien avec rénovation et un autre qui n’a pas besoin de rénovation.
Pour résumer, rénover permet d’augmenter fortement le loyer, de bénéficier d’avantages fiscaux et d’espérer une revente plus profitable. En contrepartie, cela demande plus de temps, d’expertise, et une meilleure gestion du budget.
Bevouac vous accompagne de l’achat à la rénovation
Chez Bevouac, nous vous accompagnons de A à Z avec une solution clé en main.
Nos experts vous aident à :
- Identifier les meilleures opportunités
- Estimer le potentiel de valorisation
- Sécuriser le budget travaux
- Piloter la rénovation avec des artisans de confiance
- Optimiser la fiscalité et assurer la rentabilité de votre projet.
Acheter un immeuble à rénover permet de réaliser un investissement rentable et de valoriser fortement un bien. Encore faut-il bien estimer les coûts, anticiper les risques et choisir un projet adapté à sa stratégie. C’est une opération exigeante mais accessible avec une méthode structurée. Bevouac vous accompagne à chaque étape, de l’achat à la rénovation, pour sécuriser votre investissement.
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