Vous souhaitez investir dans un immeuble locatif et vous vous demandez comment faire ?
Spécifique par son ampleur, l'investissement dans un immeuble locatif revient à investir dans plusieurs biens en une fois.
Comment financer un tel projet et en assurer la gestion locative ?
On vous répond dans cet article et en bonus, on vous révèle les erreurs à éviter.
Pourquoi investir dans un immeuble locatif ?
Un immeuble locatif est un bien immobilier composé de plusieurs unités. Investir dans un immeuble locatif revient ainsi à investir dans un immeuble entier.
Ce type d'investissement offre différents avantages :
- Des revenus réguliers
En investissant dans plusieurs logements à la fois, vous multipliez vos revenus. Vous bénéficiez ainsi d'une certaine stabilité financière. - Une mutualisation des risques
Comme un immeuble locatif rassemble plusieurs unités sous le même toit, les risques de vacance locative peuvent être dilués entre les les biens.
Même si un logement n'est pas occupé, vous continuez à toucher les loyers des autres logements.
- Des bénéfices optimisés
Comme il y a plusieurs logements, vous multipliez aussi les loyers perçus. C'est comme réaliser plusieurs investissements en un seul. - Des économies d'échelle dans l'entretien des logements, la gestion locative, la réalisation des formalités administratives ou l'optimisation des services publics
Comme vous gérez plusieurs logements situés dans un même immeuble, vous réalisez une économie substantielle dans l'entretien et la gestion de l'ensemble de l'immeuble (des économies d’échelle).
Les étapes pour acheter un immeuble locatif
Voici, en 3 étapes, comment vous lancer dans l'investissement dans l'immeuble locatif :
La recherche d’un immeuble adapté à votre projet d’investissement
La première chose à faire consiste tout d'abord à définir vos objectifs d'investissement.
- Seriez-vous prêt à investir dans un immeuble à rénover ou en bon état ?
- Quel est votre objectif en termes de rendement : générer un revenu stable ou viser le plus-value au la revente ?
- Souhaitez-vous investir dans un immeuble résidentiel, commercial ou mixte ?
Répondre à ces différentes questions vous permettra de choisir l'immeuble locatif de manière plus éclairée.
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L’importance de l’étude de marché avant l’achat
Investir dans un immeuble locatif nécessite un important investissement de départ. Avant de vous lancer, l’étude de marché est donc nécessaire pour s’assurer de la rentabilité et de la durabilité de l’opération.
L’étude de marché permet ainsi de :
- Connaître le marché local
Vous pourrez ainsi identifier les quartiers où la demande locative est la plus forte. - Évaluer la demande locative
C’est mauvais pour les affaires d’investir dans un quartier ou une ville où la demande locative est en déclin. - Définir le profil des locataires potentiels
Vous pourrez ainsi savoir si le marché local est plus adapté pour un immeuble résidentiel ou pour un immeuble commercial. - Évaluer les niveaux des loyers
Fixer un loyer ni trop bas ni trop élevé est la clé pour attirer le maximum de locataires tout en optimisant votre rentabilité.
Le financement de votre achat : options et conseils
Comme pour tout achat immobilier, vous disposez de plusieurs options pour financer votre achat d’un immeuble locatif :
- Le prêt immobilier
C’est la méthode la plus courante pour tout achat immobilier. Tout dépend de votre capacité d’endettement.
Il est toutefois possible d’obtenir un prêt à remboursement différé. Cela vous laisse le temps de constituer une trésorerie grâce aux premiers loyers avant de démarrer le remboursement des mensualités.
Pensez à négocier des conditions de remboursement favorables pour optimiser votre rentabilité.
- Le crédit-bail immobilier
C’est un mécanisme qui permet à un investisseur de louer un immeuble tout en disposant d’une option d’achat. Cette option offre un avantage double. Tout d’abord, vous n’avez pas besoin de mobiliser des fonds importants pour investir. De plus, vous pouvez tester la rentabilité de l’immeuble avant de prendre la décision de l’acheter.
- Le crowdfunding
C’est un type de financement participatif qui permet à un investisseur de demander à des internautes de financer son projet d’investissement sur des plateformes spécialisées.
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La gestion d’un immeuble locatif
La gestion locative d’un immeuble locatif est d’autant plus complexe car elle combine la gestion des différents logements composant l’immeuble. Elle comprend différents volets :
- La recherche de locataire
C’est un volet essentiel de la gestion locative car le choix des locataires est important pour limiter les risques d’impayé et de dégradation du bien. - La gestion des entrées et des sorties
Il existe des formalités à réaliser à chaque rotation de locataires. - La rédaction des contrats de bail
Cet aspect juridique nécessite une réelle expertise. Il faut s’assurer de respecter les différentes réglementations applicables. - La collecte des loyers
Vous pouvez automatiser cette opération pour limiter les retards de paiement. - La fiscalité
En France, il existe de nombreux dispositifs de défiscalisation qui peuvent vous aider à réduire votre imposition, voire à ne pas payer d’impôt. Le plus connu est le LMNP. Sans les connaissances requises, vous pourrez passer à côté d’une occasion de défiscaliser votre investissement. - La maintenance et l’entretien des lieux
Un immeuble mal entretenu a moins de chance d’attirer des locataires.
La gestion locative comprend ainsi différents aspects et peut se révéler chronophage. Elle nécessite aussi une réelle expertise. Vous pouvez ainsi choisir entre une gestion personnelle et une gestion déléguée à une agence professionnelle.
Quelle est la rentabilité d’un immeuble locatif ?
Investir dans un immeuble locatif peut être particulièrement intéressant sur le plan financier. Ce type d’investissement peut offrir une rentabilité annuelle moyenne entre 3 et 7 % selon les projets qu’on fait avec nos clients.
Pour la comparaison, l’investissement dans un appartement rapporte plutôt entre 3 à 5 % en moyenne.
Toutefois, la rentabilité d’un immeuble locatif dépend de plusieurs facteurs :
- L’emplacement de l’immeuble
- Le montant de la taxe foncière
- Le prix d’achat, les coûts de travaux éventuels
- Les frais de gestion
- Le montant des assurances
- Le montant des loyers de chaque lot
Est-ce qu’un immeuble locatif est un immeuble de rapport ?
Aussi appelé immeuble à loyers, un immeuble de rapport est un type d’investissement immobilier qui consiste à acheter un immeuble entier avec plusieurs bureaux, commerces et logements. Il s’agit donc d’un investissement sur un lot de plusieurs unités.
Ainsi, immeuble locatif et immeuble de rapport désignent bel et bien la même réalité (monopropriété). Les deux notions s’opposent ainsi à la copropriété qui désigne un immeuble qui rassemble plusieurs copropriétaires.
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Les erreurs à éviter lors de l’achat d’un immeuble locatif
Sur le point d’investir dans un immeuble locatif ? Les erreurs sont à éviter absolument pour rentabiliser votre investissement :
Sous-estimer les coûts de rénovation et d’entretien
Une mauvaise estimation des coûts de rénovation d’un immeuble locatif peut entraîner différentes conséquences néfastes. Des coûts imprévus de rénovation peuvent en effet mettre à mal les prévisions budgétaires.
Par exemple, le bien peut nécessiter des travaux de mise aux normes énergétiques alors que ce n’était pas prévu lors de l’achat. Cela peut ainsi alourdir le coût de l’investissement de départ et ainsi réduire les marges bénéficiaires.
De même, négliger les coûts d’entretien peut avoir des impacts négatifs sur la valeur à long terme de l’immeuble. Mal entretenu, le bâtiment se dégrade rapidement, mettant à mal toute perspective de plus-value à la revente.
D’ailleurs, les problèmes d’entretien non résolus à temps peuvent s’accumuler et entraîner des problèmes plus graves et plus coûteux. Sans parler du risque de perte d’attractivité vis-à-vis des locataires.
Bien entretenir l’immeuble permet ainsi à la fois d’assurer la satisfaction des locataires, de booster l’attractivité de l’immeuble et d’entretenir la valeur du bien. Voilà pourquoi négliger ces coûts au départ peut remettre en cause la rentabilité du projet. Pensez à être attentif lors de la visite du bien pour déceler d’éventuels défauts qui pourraient engendrer des coûts de réparation ou d’entretien.
Négliger la gestion locative et la sélection des locataires
Nous avons vu l’importance de la gestion locative dans la gestion d’un immeuble locatif. Elle englobe de nombreux volets allant de la collecte des loyers à la gestion réparations.
Aussi, une mauvaise gestion peut engendrer différentes conséquences dommageables telles que :
- Des impayés
- Des retards de paiement
- Des coûts de maintenance élevés dus à un effet d’accumulation, etc.
Autant dire que négliger la gestion locative met en péril la rentabilité de l’investissement.
De même, partie intégrante de la gestion locative, la sélection des locataires est aussi un aspect clé dans la gestion d’un immeuble locatif. Vous devez notamment vérifier la solvabilité de vos locataires pour limiter les risques d’impayés.
D’autre part, une mauvaise sélection des locataires expose à des risques de dégradation du bien et ainsi alourdir vos coûts de maintenance.
Cela peut aussi vous exposer à des risques accrus de vacance locative à cause du changement fréquent de locataires.
Bevouac vous accompagne dans votre projet d’immeuble locatif
Spécialiste en gestion locative, Bevouac est votre allié idéal pour investir dans un immeuble locatif.
Nous offrons un accompagnement clé en main couvrant les différents aspects d’un investissement locatif :
- La recherche de l’immeuble locatif adapté à vos objectifs de rentabilité
- La préparation et l’optimisation de votre dossier de demande de financement
- La rénovation du bien
- La mise en location
Nous pouvons également vous mettre en relation avec un partenaire de confiance qui pourra vous accompagner en matière de gestion locative.
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En résumé, investir dans un immeuble locatif vous permet de générer des revenus stables tout en bénéficiant d’économies d’échelle dans la gestion locative et l’entretien du bien.
Il faut toutefois bien étudier le marché, bien choisir les locataires et anticiper les coûts au mieux avant de se lancer pour une rentabilité optimisée. Grâce à son expertise en matière d’investissement locatif, Bevouac offre un accompagnement de A à Z dans votre projet d’investissement dans un immeuble locatif.