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Les avantages de l’investissement locatif
L’investissement locatif offre comme avantages principaux :
Des revenus complémentaires réguliers
L’investissement locatif est un moyen de se constituer un patrimoine pour préparer sa retraite. Cela est d’autant plus salutaire puisqu’on sait maintenant que les pensions de retraite vont diminuer. Les actifs d’aujourd’hui auront donc d’autant l’intérêt à se préparer afin de garder leur pouvoir d’achat une fois arrivés à la retraite.
Il est même aussi possible de prendre possession de son bien pour y habiter une fois le crédit remboursé.
Un investissement qui prend de la valeur avec le temps
L’emplacement est un critère à ne pas prendre à la légère lorsqu’il s’agit d’investissement immobilier. Si vous prenez soin de bien choisir l’emplacement du bien et d’étudier le marché, vous pourrez compter sur l’appréciation de votre bien.
A Paris, par exemple, les prix du m2 ont grimpé de 20 % en 10 ans.
L’accès facilité au crédit bancaire en France permet au marché de rester stable, même pendant les crises.
Des avantages fiscaux
Il existe de nombreux dispositifs incitatifs qui permettent de bénéficier de réduction d’impôt dans le cadre d’un investissement locatif. Parmi ces derniers, on peut citer :
- Le dispositif De Normandie pour un investissement dans l’ancien. Ce dispositif est destiné à inciter les investisseurs à acheter un bien ancien et à le rénover. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt allant de 12 % à 21 % en fonction de la durée de la période de location.
- Le statut LMNP pour les locations meublées. Il permet soit de bénéficier d’un abattement de 50 % soit de déduire les charges du bénéfice imposable.
- Le dispositif Loc’Avantages destiné aux propriétaires qui louent leur bien à un montant au-dessous du marché local. Ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt allant de 20 à 65 %.
Ainsi, les dispositifs de défiscalisation sont pléthores. Tout dépend du type de bien immobilier que vous achetez (ancien ou neuf) ou du type de location (meublé ou nu).
Possibilité de diversification
Comme tout autre type d’investissement, l’investissement immobilier a aussi une part de risque : vacance locative, risques d’impayés, etc. Pour s’en prémunir, il est conseillé de ne pas mettre tous vos œufs dans un même panier. Par exemple, il est risqué d’investir dans une grande maison alors que vous débutez dans le secteur.
Aussi, si vous avez un capital suffisant, il peut-être plus judicieux d’investir dans plusieurs petits studios ou garages. Vous pouvez également diversifier le type de location. Vous pouvez combiner location meublée et location nue.
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Les étapes pour acheter pour louer
Certes, l’investissement locatif procure bien des avantages. Il nécessite toutefois un réel travail de réflexion en amont afin de vous assurer une réelle rentabilité. Voici les étapes pour ce faire :
Evaluation des coûts liés à l’achat et à la location
La première chose à faire avant de prendre la décision d’investir dans la pierre c’est de faire le point sur vos moyens financiers. Est-ce qu’au vu de vos revenus actuels, vous avez les moyens de faire face aux différents coûts liés à un investissement immobilier ?
Remboursements de crédits, charges, impôts, assurances, etc . En tant que propriétaire, vous devrez faire face à toutes sortes de dépenses. Les anticiper en amont vous permettra de vous lancer en connaissance de cause.
Evaluation de la rentabilité de l’investissement
La rentabilité locative fait référence au bénéfice généré par votre activité locative par rapport au prix d’achat. Il va sans dire qu’un investisseur cherchera avant tout à investir dans une ville ou un quartier offrant une rentabilité intéressante.
Il faut toutefois faire attention à la rentabilité illusoire. Il faut notamment se méfier des taux de rentabilité trop élevés. Une étude de Bevouac a en effet permis de vérifier que les villes qui promettent les rentabilités les plus élevées sont également celles où le risque de vacance locative est le plus important.
Selon votre profil, il est peut-être plus sage de se rester sur une rentabilité comprise entre 3 et 4 %.
D’ailleurs, malgré les chiffres officiels, il est toujours important d’effectuer ses propres calculs sur la rentabilité d’un investissement. Il faut en effet tenir compte de votre crédit immobilier, vos impôts fonciers, etc. Cela vous permettra de mieux apprécier la faisabilité de votre projet.
Vous pouvez également effectuer des simulations auprès d’un courtier en crédit immobilier.
Choix du bien immobilier
Nous entrons enfin dans le vif du sujet. La rentabilité de votre investissement immobilier dépend du bien immobilier que vous avez choisi. L’emplacement, l’état du bien, son prix, etc. Tout a son importance pour trouver le meilleur plan.
Vous devez commencer par choisir une ville où la demande locative est importante, qui possède une attractivité économique et qui offre un cadre de vie agréable. De même, lorsque vous avez sélectionné la ville, vous devez également trouver un quartier porteur.
Ensuite, vous aurez à choisir entre un bien ancien et un bien neuf. L’ancien est souvent beaucoup moins cher que le neuf et c’est que privilégient les investisseurs professionnels.
En tout état de cause, il est généralement recommandé d’investir près de chez soi. On connaît plus le marché local et la gestion locative n’en sera que facilitée.
Obtention du financement et finalisation de l’achat
Une fois que vous avez sélectionné le bien adapté à votre projet et votre budget, vous pouvez désormais demander un financement. Si celui-ci a été accordé par l’organisme de banque, vous êtes en bonne voie pour concrétiser votre projet.
L’étape ultime consiste en la finalisation de l’achat. Concrètement , celle-ci consiste en la signature de l’acte authentique de vente chez un notaire. La présence de cet officier civil permet en effet d'authentifier l’acte de vente. Il s’agit également du moment où les clés sont remises à l'acquéreur.
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Les risques liés à l’investissement locatif
Malgré ses nombreux avantages, l’investissement locatif présente également quelques risques dont :
- La vacance locative. Il s’agit d’une situation où votre bien n’a pas de locataire. Par conséquent, vous ne touchez pas de loyer. Il s’agit d’un réel problème car une telle situation peut mettre en péril votre montage financier. D’autant plus si elle perdure dans le temps. C’est d’ailleurs afin de limiter ce risque qu’il faut privilégier les quartiers ou les villes à forte population.
- Les loyers impayés. Il s’agit également d’un risque majeur qui peut se répercuter sur votre cashflow. Pour s’en prémunir, vous pouvez demander un garant ou une caution ou encore souscrire une assurance loyers impayés.
- Les risques liés au marché local. On a vu que les prix peuvent évoluer dans un sens comme dans un autre. Lorsque les prix grimpent, c’est une bonne chose pour les investisseurs. Il peut toutefois arriver qu’ils régressent. C’est justement pour anticiper de telles situations qu’il est important de mener une réelle étude du marché local.
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Conseils pour un investissement locatif réussi
Voici quelques conseils pour vous aider à optimiser votre investissement locatif :
S’informer sur les règles et réglementations locales
Vous devez connaître toutes les réglementations en vigueur dans la ville où vous décidez d'investir. D'autant plus si elles sont susceptibles de produire des effets sur votre investissement. Vous devez connaître les montant des impôts fonciers, les exonérations possibles, les dispositifs de défiscalisation possibles, etc.
Établir un contrat de location clair et équitable
Le contrat de bail est un document légal qui consigne les droits et obligations des deux parties, le propriétaire et le locataire. Il doit ainsi préciser toutes les informations nécessaires comme la durée du bail, les spécificités du bien, les conditions financières (modalités de paiement du loyer, montant, montant de la garantie,...) etc.
Selon la législation française, rédiger un contrat de location est obligatoire. Il existe de nombreux modèles téléchargeables sur Internet.
Assurer une bonne gestion locative
Cela peut revenir à déléguer la gestion locative de votre bien à une agence immobilière. Une telle option s’avère avantageuse car vous n’aurez alors pas à vous préoccuper de la gestion quotidienne de la location. L’agence s'occupe en effet de la recherche de locataires, du recouvrement des créances, de trouver des locataires, etc.
Anticiper les coûts et les imprévus
Un bon investisseur sait anticiper les périodes de vache maigre. En l'occurrence, les cas d'imprévus ici peuvent être le vacance locative ou les loyers impayés par exemple.
Aussi, pour sécuriser votre investissement, souscrire une assurance loyers impayés peut être intéressant, voire salutaire. Celle-ci permet de couvrir les impayés ainsi que les éventuelles détériorations du bien.
Se faire accompagner
On a vu que se lancer dans un investissement immobilier n’est pas une décision que l’on prend à la légère. Un tel projet nécessite une réelle préparation et une véritable expertise. C’est pour cette raison qu’il peut-être judicieux de se faire accompagner par un professionnel.
Bevouac, par exemple, accompagne les investisseurs dès la recherche du bien. Il vous suffit de définir vos critères de recherche. C’est d’autant plus avantageux qu’un professionnel est capable d’aller au-delà du marché traditionnel afin de trouver des biens rares bien qu’à prix négociable.
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Les différents types de locataires
Le choix du locataire est aussi un point d’attention lorsque vous allez mettre votre bien en location. Nous vous dressons ici les profils des types de locataires possibles :
Les locataires étudiants
Types de locataires adaptés pour de la location meublée, les étudiants sont un type de locataire prisé pour les villes à proximité des universités.
L’avantage de ce type de locataire est que les risques d’impayés restent limités. En effet, grâce aux garants et au dispositif Visale, le propriétaire est quasiment immunisé contre les effets de loyers impayés.
D’autre part, dans une ville étudiante comme Rennes, Paris ou Lyon, par exemple, ils constituent une importante source de clientèle pour du LMNP.
Le risque pour ce type de locataire est de se confronter à des problèmes de voisinage dû notamment aux nuisances sonores.
Les locataires seniors
Louer à un senior est aussi intéressant. En effet, les retraités ont un faible taux de mobilité faible et possèdent des revenus réguliers. Ici encore, vous aurez donc moins de risques d’impayés.
Sachez toutefois que si le locataire a plus de 65 ans avec un revenu inférieur à un certain seuil, vous ne pourrez lui donner congé comme bon vous semble.
Il faut qu’il ait trouvé une solution de relogement similaire. Autant dire que vous ne pourrez pas disposer de votre bien comme bon vous semble.
Les locataires professionnels
La location à des professionnels est tout à fait différente de la location classique à des particuliers. Par ailleurs, certains types de travaux sont à la charge du locataire.
Les spécificités du bail commercial peuvent constituer un inconvénient de taille. En effet, ce dernier impose certaines contraintes au propriétaire.
Les locataires familiaux
Louer à des familles peut s’avérer intéressant car en général les familles restent pour une durée plus ou moins longue.
En revanche, les risques de détérioration seront plus importants surtout s’il y a des enfants dans le cadre.
Les différentes options de gestion locative
Un investisseur peut choisir entre deux types de gestion :
- L’autogestion
Vous gérez vos locations vous-même. Cette option est moins coûteuse. Elle nécessite cependant une réelle expertise. Vous pouvez aussi vous aider des sites d’autogestion en ligne qui fournissent différents conseils et outils en la matière.
- La délégation de la gestion locative
Si vous n’avez ni le temps ni les connaissances nécessaires, il vaut mieux confier votre gestion locative à une agence spécialisée. L’avantage est que vous êtes serein et recevez vos loyers tous les mois. Cette sérénité a toutefois un coût : en moyenne 7 % des loyers récoltés.
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Les différents types de baux
Pour louer votre bien immobilier, vous disposez de deux choix :
Le bail meublé
Pour qu’un bien puisse être considéré comme en location meublée, il doit au moins contenir un certain nombre d’équipements. La liste de ces équipements est apportée par le Décret N°2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé.
Louer en meublé vous permet de bénéficier du statut avantageux du LMNP. Vous pourrez alors bénéficier d’avantages fiscaux. De plus, vous pourrez demander un loyer plus élevé qu’en location nue.
Le bail vide
Quand vous louez votre bien vide, votre investissement de départ sera donc moins important. De plus, vous aurez également moins de travail d’entretien et de maintenance à réaliser.
Ce type de bail présente toutefois l’inconvénient d’être moins souple. En effet, vous ne pouvez résilier le contrat qu’à la fin de la durée de bail même en cas de locataire mauvais payeur. De plus, vous êtes limité dans la fixation du montant du loyer.
En conclusion, un investissement locatif offre certes de nombreux avantages mais demande également de prendre en compte de nombreux points d’attention.
Avant de vous lancer, vous devez effectuer une étude de marché puis maîtriser toutes les ficelles de la gestion locative une fois lancé. Pour être serein dans votre investissement, il est nettement préférable de faire appel à une équipe d’experts comme chez Bevouac.
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