Investir dans un garage : est-ce rentable et comment le faire ?
Mis à jour le
20/3/2023
Sommaire
Bevouac
L’excellence de l’investissement locatif réservée à 40 investisseurs par mois
Le guide ultime de l'investisseur immobilier 2023
10 chapitres - 100 pages
Investir dans un garage est une alternative à l’immobilier locatif qui présente de nombreux avantages mais aussi des inconvénients. Mais est-ce finalement rentable ? On vous dit tout dans cet article.
Les avantages d’investir dans un garage
Investir dans un parking offre des avantages variés :
La forte demande pour les garages
Même si les citadins renoncent de plus en plus à posséder une voiture, les garages ont un bel avenir devant eux. La demande en la matière reste en effet soutenue car les garages ne sont pas exclusivement utilisés pour garer les voitures. Compte tenu de la hausse des prix du m², les ménages ne peuvent plus forcément s'acheter des logements avec de grands espaces.
Les garages sont ainsi utilisés comme des espaces de stockage d'appoint (s’ils sont fermés et sécurisés). On y met une voiture éventuellement et/ou les objets qu'on ne peut pas stocker chez soi par manque d'espace. D’autres y font hiverner leur camping-car.
Le plus important est de choisir un bon emplacement. Pour cela, il faut privilégier les hypercentres. Les nouvelles constructions situées en périphérie sont généralement construites avec un parking souterrain. La demande en emplacement de garage est donc moins importante voire quasi-inexistante dans ces secteurs. Évitez également les alentours des gares.
Dans les grandes agglomérations, il y a une réelle pénurie de stationnements. Dans les zones géographiques où il existe une forte densité démographique, il est difficile de trouver une place de parking sécurisé. Des villes comme Paris, Strasbourg, Saint-Étienne ou encore Marseille figurent ainsi parmi les villes les plus en vue pour investir dans un parking.
Ce type d'investissement a ainsi l'avantage de pouvoir cibler différents profils de locataires. Cette situation soutient d'autant plus la demande et limite ainsi les risques de vacance locative.
Les revenus générés par la location de garages
Selon les villes, le taux de rentabilité de la location de garage peut atteindre 8-9% dans des villes comme Strasbourg et 4-6% à Paris. À Paris, par exemple, le prix d’un garage varie entre 30 000 et 55 000 euros pour un loyer moyen de 155 euros par mois (jusqu’à 500 euros dans certains quartiers). Si vous investissez dans un box fermé, vous pouvez envisager un loyer majoré de 15 à 20%. Comme il n'existe aucune loi qui encadre le loyer des garages, sa fixation reste libre.
En revanche, en province, comme Marseille, Lille ou Lyon, les prix varient entre 15 000 et 25 000 euros. Le loyer, lui, varie entre 50 euros à 250 euros. Le ticket d’entrée est ainsi plus abordable que l’immobilier classique. C’est un placement adapté aux petits budgets ou aux investisseurs débutants, d’autant plus que la gestion locative est simplifiée. En effet, il y a moins de charges d’entretien pour un garage. De plus, les formalités d’entrée et de sortie sont très limitées.
La valeur ajoutée à la propriété
S'il s'agit d'un parking attaché à un logement, celui-ci apporte une valeur ajoutée au bien.
La possibilité d’une plus-value à la revente
A l’instar de l’immobilier classique, les parkings ont pris de la valeur ces dernières années. C’est un type de bien qui a tendance à se valoriser à long terme, même si ce n’est jamais garanti.
Comment investir dans un garage ?
Il existe différentes manières d’investir dans un garage.
L’achat d’un garage existant
Il s’agit de la méthode la plus simple et la plus courante. Vous achetez un emplacement dans un garage existant. Une place de stationnement peut prendre la forme d’un simple emplacement départagé par des marques au sol, un box fermé ou un garage.
La construction d’un garage
Même si vous investissez dans un simple emplacement, rien ne vous empêche de l’aménager. Vous pourrez ainsi construire un mur pour le transformer en box. Ce type de construction est prisé dans certaines villes. Les locataires peuvent ainsi y stocker des objets volumineux en plus de leur voiture. Vous pourrez alors demander un loyer plus élevé.
L'investissement dans un garage en copropriété
Investir dans un garage en copropriété implique les mêmes contraintes que pour un logement. Vous serez soumis aux charges de copropriété, ce qui fera potentiellement baisser votre rendement. De plus, les copropriétaires disposent d’un droit de préemption en cas de revente (selon la loi de 1965). Aussi, tant qu’à choisir, il vaut mieux éviter les copropriétés. Cependant, c’est très difficile dans la pratique car la majorité des lots sont en copropriété.
Les coûts associés à un garage
Les frais d’achat d’un garage sont assez lourds. Vous devrez notamment payer :
- Les droits de mutation. Ils représentent environ 5,7% du prix de vente (varie en fonction des départements). Ils incluent la taxe de publicité foncière ,la taxe d'enregistrement et la taxe communale additionnelle.
- La contribution de sécurité immobilière. Elle s’élève à 0,10% du prix d’achat.
- Les émoluments du notaire. Leur montant est dégressif : plus le prix d’achat est élevé, moins les honoraires du notaire sont importants. Ils sont généralement de l’ordre de 0,799% du prix d’achat du garage.
Par ailleurs, si vous souhaitez rentabiliser votre place de parking pour en faire un garage ou un box fermé, vous devrez prévoir les frais des travaux.
Les critères à prendre en compte pour bien choisir son garage
Comme pour un logement, il faut prendre certains éléments en compte pour maximiser la rentabilité de son investissement.
L’emplacement du garage
Comme pour l’immobilier de surface, l’emplacement reste un critère déterminant en ce qui concerne un garage.
Investir en centre ville est souvent l’option idéale car la demande y est plus forte. Néanmoins, ce n’est pas systématique car le prix à l’achat est également élevé. Pour maximiser la rentabilité de votre placement, pensez à choisir une ville avec au moins 50 000 habitants. En matière d’investissement dans les garages, il est évident que la rentabilité est tributaire de la densité de voitures (et donc de la densité de la population).
D’autre part, s'il s'agit d'un parking en sous-sol, il faut choisir des emplacements en premiers ou seconds sous-sol. Ces derniers sont plus proches des issues (ascenseur, sortie piéton). La présence d’une caméra de surveillance figure également parmi les facteurs de choix de places de parking.
L’état du garage
Par l’état du garage, on pense également à l'état de l'immeuble où il se trouve. Il faut notamment se méfier des vieux immeubles antérieurs à 1960 où les parkings sont généralement trop exigus pour les modèles de voiture actuels.
La taille du garage
Personne n’aime les places de parking où il faut se contorsionner pour pouvoir se garer. Pour cette raison, vous devez vérifier la taille du garage avant de l’acheter. Vous devez notamment vérifier la largeur de la rampe d’accès et la hauteur sous plafond. Le gabarit idéal pour une place de stationnement est de 2,50 m de large et 5m de long.
La sécurité du garage
La sécurité est également un critère primordial. Il en va de l'attractivité de votre garage. Mieux un parking est sécurisé, plus vous pourrez fixer un loyer élevé. Avant d’acheter un emplacement de garage, vous devez vérifier la qualité des équipements de sécurité et de confort au sein de l’immeuble. Un parking doté de caméras de surveillance présente un réel bonus en matière d’attractivité. De même, la présence d'un digicode, la proximité de l’ascenseur, l’éclairage des parkings, etc. jouent un rôle important. Investir dans un box fermé permet de garantir une sécurité accrue contre les actes de vandalisme. Vous pourrez ainsi accroître l’attractivité de votre garage.
Les obligations légales pour louer un garage
De même qu’avec un contrat de location classique, des règles s’imposent aux deux parties dans le cadre d’une location de garage.
Les obligations du propriétaire
Comme dans le cadre d’une location de surface, le propriétaire est soumis à des obligations.
Il doit notamment assurer l’entretien des lieux pour une pleine jouissance du locataire. Le locataire doit pouvoir utiliser la place de stationnement pour l’usage prévu (qu’il s’agisse de stationnement ou de stockage). Ainsi, le propriétaire doit assurer les grosses réparations sur la toiture, la porte, les fuites d’eau par exemple. Toutefois, dans le cadre d’une place de parking, de telles charges d’entretien sont souvent proches du néant.
En tant que propriétaire, vous devez vous acquitter des charges de l’immeuble (entretien d’espaces verts, ascenseur, concierge, etc.). Toutefois, les frais correspondants sont rarement supérieurs à 20 euros par mois.
En matière de fiscalité, vos revenus issus de la location de garage relèvent du régime micro-foncier. À ce titre, vous pouvez bénéficier d’un abattement de 30% si vos revenus sont inférieurs à 15 000 euros. Au-dessus de ce seuil, vous serez soumis au régime réel. Vous pourrez alors déduire vos charges. Vous serez également redevable de la taxe foncière. La taxe d’habitation, elle, sera à la charge du locataire comme en immobilier de surface. Si vous êtes soumis à l'impôt sur la fortune immobilière, la valeur de votre garage devra aussi être déclarée à ce titre.
Les obligations du locataire
Comme dans toute location, la première des obligations du locataire est de payer son loyer. Certains contrats de location sont d’ailleurs assortis d’une clause prévoyant que dès que le locataire ne paie pas un loyer, le bail peut être résilié.
Du reste, les obligations du locataire sont similaires qu’avec une location traditionnelle. Il doit notamment assurer une occupation paisible.
Les modalités de location d’un garage
Si le garage n’est pas rattaché à un logement, c’est le Code Civil qui régit la location et non la loi sur le bail d’habitation. Il s’agit donc d’une réglementation moins stricte que dans le cadre d’une location traditionnelle. La location d’un garage doit faire l’objet d'un contrat écrit. Sur la forme, il peut s’agir d’un simple document imprimé en un exemplaire. Celui-ci doit indiquer :
- La durée de la location
- Le montant du loyer
- Le montant d’un éventuel dépôt de garantie
- Les règles de révision du loyer
- Etc.
Le contrat est signé par le locataire. En cas de rotation, le préavis à respecter entre deux locataires est de 1 mois. À chaque échéance du bail, les deux parties (locataire et propriétaire) peuvent se donner congé librement sans avoir à se justifier.
Quelle est la rentabilité d’un garage ?
La rentabilité d’un parking dépend de trois critères : le prix d’achat, les charges et le montant du loyer. Dans une grande ville comme Paris où les prix sont élevés, une place de garage peut coûter en moyenne 35 492 euros pour un loyer moyen de 141 euros. Cela revient à un taux de rendement brut de 4,8 %.
Vous pouvez espérer réaliser des rendements plus intéressants dans des communes où les prix d’achat sont moins élevés. Ces dernières ont en effet l'avantage d'afficher des loyers constants. Par exemple, à Strasbourg, le prix moyen est de 11 000 euros pour un loyer moyen de 75 euros. Le rendement brut est ainsi de 8,18 %.
D’une manière générale, le rendement net pour une place de parking est intéressant car il y a peu de dépenses d’entretien. D’un autre côté, si vous décidez de le revendre, vous pourrez bénéficier d’une exonération sur la taxe sur la plus-value si celle-ci est inférieure à 15 000 euros.
Est-ce une bonne idée d’investir dans un parking à côté d’un aéroport ?
On a vu que les zones à proximité des gares sont à éviter. Mais qu’en est-il des aéroports ? Il faut savoir que le chiffre d’affaires des locations de parkings aéroport en Europe en 2020 est de 900 millions d’euros. Autant dire que c’est énorme.
En effet, beaucoup de voyageurs ont pour habitude de laisser leurs véhicules dans les parkings d’aéroport pendant plusieurs jours le temps de leur voyage. De plus, ici encore, il y a peu d’entretien à effectuer et la demande est constante. Les parkings d’aéroport sont généralement petits et trop fréquentés. Encore faut-il bien choisir la ville de l’aéroport. Le rendement selon la ville peut varier entre 4 et 12%.
En conclusion, investir dans un parking n’a que des avantages à condition de choisir un bon emplacement. De plus, compte tenu du faible prix d'acquisition par rapport à un logement, il est facile d'obtenir un prêt de la banque. Investir dans un garage peut donc être votre premier pas en tant qu’investisseur immobilier car ça présente peu de risques et de gestion, contre une rentabilité intéressante.
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4 questions à se poser avant de lancer son premier investissement locatifVous souhaitez investir pour la première fois dans l’immobilier locatif ? La pierre est vue comme l’investissement le plus sécurisé pour les Français, car c’est un actif tangible. Plus d’un quart des achats immobiliers sont effectués pour être mis en location. Mais avant de vous lancer, et en tant qu’investisseur novice, vous devez vous poser les bonnes questions.
1/8/2022
Fonds d’investissement immobilier : définition et typesLes fonds d’investissement immobilier sont une alternative intéressante à l’investissement locatif classique. Qu’est-ce qu’un fonds d’investissement immobilier ? Quels sont les différents types ? Comment investir dans un fonds immobilier ? Quels sont les avantages et quels sont les risques ? Découvrez dans cet article tout ce qu’il faut savoir sur le Fonds d’investissement immobilier.
4/7/2022
Réussir son investissement locatif avec un studio étudiantLe studio étudiant est idéal pour un premier investissement. Il faut toutefois avoir les bons réflexes. Dans cet article, les experts de Bevouac vous donnent leurs meilleurs conseils pour réussir votre investissement locatif avec un studio étudiant.
10/6/2022
Quel budget prévoir pour son investissement locatif ?Vous vous apprêtez à réaliser un investissement locatif ? La première étape consiste à définir son budget. Afin de concrétiser votre projet, voici les facteurs à prendre en compte pour le calculer.
6/6/2022
Formation en investissement immobilier : arnaque ou opportunité ? Les formations immobilières sont particulièrement utiles lorsque l’on veut investir seul, mais que l’on n’a pas les connaissances. Dans cet article, on vous dit : Pourquoi se former ? Comment choisir une bonne formation ? Quels sont les pièges des rentiers de l’immobilier ? Comment investir si l'on n’a pas le temps de se former ?
27/5/2022
Résidence secondaire ou investissement locatif : que choisir ?Selon l’Insee, la France compte en 2020 plus de 3,2 millions de résidences secondaires. Ces biens représentent pourtant des charges et n’apportent aucun revenu. Alors quels sont les avantages d’une résidence secondaire et comment faire votre choix avec un investissement locatif ?
13/5/2022
Tension locative : un critère important pour son investissement immobilierLa tension locative est un critère essentiel en matière d’investissement immobilier. En analysant la tension locative, l’objectif est de réaliser son étude de marché et s’assurer que son bien sera loué. Il est donc nécessaire de bien prendre en compte ce paramètre pour faciliter votre décision d’achat.
25/4/2022
Investissement locatif : petite ou grande surface ?Vous hésitez entre une petite et une grande surface pour votre investissement locatif ? Avant de choisir, il est important de définir en amont l’objectif de votre acquisition et votre budget. Dans cet article, découvrez les avantages et les inconvénients de ces deux types d’investissement.
18/4/2022
Tout savoir sur l’investissement locatif étudiant !L’investissement locatif étudiant est une forme d’investissement que vous pouvez choisir. Pourquoi choisir ce type d’investissement ? Vers quelle ville vous diriger ? Nous vous expliquons tout.
12/4/2022
Tout savoir sur l'achat revente immobilierEn immobilier, l’achat revente correspond à l'achat d'un bien immobilier qui sera revendu le plus rapidement possible avec l’objectif de générer une plus-value. Quelles stratégies adopter pour réaliser le maximum de marge à l’issue de l’opération ? Dans cet article, on vous explique tout sur l'achat revente en immobilier.
7/4/2022
Investissement locatif saisonnier : définition, avantages et inconvénientsApparue depuis quelques années après l’apparition des plateformes de location de courte durée, cette activité a réellement le vent en poupe auprès des propriétaires. Mais en quoi consiste la location saisonnière ? Quels sont ses avantages et ses inconvénients ?
22/3/2022
SCPI ou investissement locatif : que choisir ?Il existe deux façons principales de réaliser un investissement immobilier : en direct ou via des fonds communs de placement, notamment les SCPI, aussi connues sous le nom de “pierre papier”. Dans cet article, on vous explique comment faire votre choix entre ces deux types d’investissement immobilier.
18/3/2022
Pourquoi choisir la colocation pour son investissement locatif ?Réaliser un investissement locatif en colocation offre de nombreux avantages : meilleure rentabilité, risque de vacance locative mieux répartie, turn over facilité… Faisons le point sur la colocation dans cet article.
11/3/2022
Rentabilité locative : seul critère à retenir pour son investissement ?Lorsqu’on investit dans l’immobilier, le rendement locatif est souvent mis en avant comme le principal indicateur de performance. Pourtant, les hauts rendements cachent parfois des risques bien réels. D’autres critères sont aussi, voire plus importants.
7/3/2022
Premier investissement locatif en 2023 : étapes et conseilsVous souhaitez faire partie des investisseurs de plus en plus nombreux dans l’immobilier locatif ? Mais ne savez pas vraiment comment vous y prendre ou hésitez à sauter le pas ? Suivez notre guide pour réussir votre premier investissement locatif.
1/3/2022
Investissement locatif à Limoges : quels sont les meilleurs quartiers ?Limoges est une ville où il fait bon vivre et où il est idéal de réaliser un investissement immobilier locatif. Vous souhaitez acheter un logement pour le louer et vous constituer un patrimoine ou pour des revenus complémentaires ? L’emplacement est un critère important à prendre en compte et Limoges est une ville idéale. Découvrez dans cet article notre liste des quartiers les plus porteurs à Limoges.
20/1/2022
Peut-on devenir riche grâce à l’immobilier ?Dans cet article, on vous explique en détail les trois principes fondamentaux qui font de l’immobilier locatif un investissement particulièrement rentable.
26/12/2021
Quelle est la durée de validité des diagnostics immobiliers ?En vente ou en location, les diagnostics immobiliers sont obligatoires. Ils justifient de l’état du logement. Ils sont au nom du propriétaire et chaque diagnostic doit avoir sa propre date de validité. Ces périodes de validité sont très importantes.
6/12/2021
Les 10 pièges à éviter avant d'investir dans l'immobilier locatifTous les facteurs sont réunis aujourd’hui pour investir dans l’immobilier locatif. Avant de vous lancer, voici une liste de pièges à éviter.
3/11/2021
Comment générer du cash flow avec son investissement locatif ?Dans l’immobilier, le cash flow est un élément clé de la rentabilité d’un investissement, constituant une sorte de tableau d’indication des opérations à profits et à pertes. Il est capital de savoir gérer les éléments qui permettent de l’augmenter ou de le baisser.
27/10/2021
Comment investir dans un immeuble de rapport ?Acheter et louer un immeuble entier présente de nombreux avantages, mais aussi des inconvénients et une prise de risque. Voici le guide complet pour que cet investissement porte ses fruits.
6/10/2021
Faut-il mieux acheter ou louer sa résidence principale ?Sur le point d’investir dans la pierre, vous hésitez par où commencer ? Entre acheter ou louer votre résidence principale, vous hésitez ?
29/9/2021
Comment devenir investisseur immobilier en 2023 ?L’engouement des Français pour l’investissement immobilier n’est plus à prouver. Si vous souhaitez, vous aussi, investir dans l’immobilier, alors suivez notre guide pour devenir un investisseur hors pair.
21/9/2021
Les différentes façons d'investir dans l'immobilier locatifL’investissement immobilier locatif réserve des opportunités d’optimisation fiscale, des revenus complémentaires et réguliers, ainsi que la constitution d’un patrimoine.
17/9/2021
Conseils pour un investissement immobilier à MarseilleInvestir à Marseille, c’est devenir propriétaire dans la ville la plus ancienne et la plus cosmopolite de France, la cinquième ville portuaire d’Europe, la deuxième ville de France au niveau démographique.
3/9/2021
Conseils pour un investissement immobilier à LyonPourquoi investir à Lyon aujourd’hui ? Quels quartiers privilégier ? Quels quartiers éviter ? On vous partage nos connaissances du marché immobilier lyonnais.
16/8/2021
La prise de risques dans un investissement immobilier locatifTout rendement est corrélé à un risque. Définissez votre stratégie d'investissement en fonction de vos objectifs et des risques que vous êtes prêt à prendre.
28/7/2021
Expatrié, puis-je investir en France ?Comment puis-je financer mon projet en étant expatrié ? Quelle est la fiscalité immobilière pour un expatrié ? Il est parfois difficile de s'y retrouver, alors rappelons l'essentiel.
16/7/2021
Conseils pour un investissement immobilier à ParisVous pouvez compter sur le dynamisme culturel, l'essor économique, les grandes espérances des évènements à venir en Île-de-France pour votre investissement locatif.
16/7/2021
5 conseils pour réussir son investissement immobilier locatifInvestir dans l'immobilier ne se fait pas de manière impulsive. Quelques étapes sont à respecter pour réussir son investissement immobilier.
9/7/2021
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