Investir dans un garage est une alternative à l’immobilier locatif qui présente de nombreux avantages mais aussi des inconvénients. Mais est-ce finalement rentable ? On vous dit tout dans cet article.
Les avantages d’investir dans un garage
Investir dans un parking offre des avantages variés :
La forte demande pour les garages
Même si les citadins renoncent de plus en plus à posséder une voiture, les garages ont un bel avenir devant eux. La demande en la matière reste en effet soutenue car les garages ne sont pas exclusivement utilisés pour garer les voitures. Compte tenu de la hausse des prix du m², les ménages ne peuvent plus forcément s'acheter des logements avec de grands espaces.
Les garages sont ainsi utilisés comme des espaces de stockage d'appoint (s’ils sont fermés et sécurisés). On y met une voiture éventuellement et/ou les objets qu'on ne peut pas stocker chez soi par manque d'espace. D’autres y font hiverner leur camping-car.
Le plus important est de choisir un bon emplacement. Pour cela, il faut privilégier les hypercentres. Les nouvelles constructions situées en périphérie sont généralement construites avec un parking souterrain. La demande en emplacement de garage est donc moins importante voire quasi-inexistante dans ces secteurs. Évitez également les alentours des gares.
Dans les grandes agglomérations, il y a une réelle pénurie de stationnements. Dans les zones géographiques où il existe une forte densité démographique, il est difficile de trouver une place de parking sécurisé. Des villes comme Paris, Strasbourg, Saint-Étienne ou encore Marseille figurent ainsi parmi les villes les plus en vue pour investir dans un parking.
Ce type d'investissement a ainsi l'avantage de pouvoir cibler différents profils de locataires. Cette situation soutient d'autant plus la demande et limite ainsi les risques de vacance locative.
Les revenus générés par la location de garages
Selon les villes, le taux de rentabilité de la location de garage peut atteindre 8-9% dans des villes comme Strasbourg et 4-6% à Paris. À Paris, par exemple, le prix d’un garage varie entre 30 000 et 55 000 euros pour un loyer moyen de 155 euros par mois (jusqu’à 500 euros dans certains quartiers). Si vous investissez dans un box fermé, vous pouvez envisager un loyer majoré de 15 à 20%. Comme il n'existe aucune loi qui encadre le loyer des garages, sa fixation reste libre.
En revanche, en province, comme Marseille, Lille ou Lyon, les prix varient entre 15 000 et 25 000 euros. Le loyer, lui, varie entre 50 euros à 250 euros. Le ticket d’entrée est ainsi plus abordable que l’immobilier classique. C’est un placement adapté aux petits budgets ou aux investisseurs débutants, d’autant plus que la gestion locative est simplifiée. En effet, il y a moins de charges d’entretien pour un garage. De plus, les formalités d’entrée et de sortie sont très limitées.
La valeur ajoutée à la propriété
S'il s'agit d'un parking attaché à un logement, celui-ci apporte une valeur ajoutée au bien.
La possibilité d’une plus-value à la revente
A l’instar de l’immobilier classique, les parkings ont pris de la valeur ces dernières années. C’est un type de bien qui a tendance à se valoriser à long terme, même si ce n’est jamais garanti.
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Comment investir dans un garage ?
Il existe différentes manières d’investir dans un garage.
L’achat d’un garage existant
Il s’agit de la méthode la plus simple et la plus courante. Vous achetez un emplacement dans un garage existant. Une place de stationnement peut prendre la forme d’un simple emplacement départagé par des marques au sol, un box fermé ou un garage.
La construction d’un garage
Même si vous investissez dans un simple emplacement, rien ne vous empêche de l’aménager. Vous pourrez ainsi construire un mur pour le transformer en box. Ce type de construction est prisé dans certaines villes. Les locataires peuvent ainsi y stocker des objets volumineux en plus de leur voiture. Vous pourrez alors demander un loyer plus élevé.
L'investissement dans un garage en copropriété
Investir dans un garage en copropriété implique les mêmes contraintes que pour un logement. Vous serez soumis aux charges de copropriété, ce qui fera potentiellement baisser votre rendement. De plus, les copropriétaires disposent d’un droit de préemption en cas de revente (selon la loi de 1965). Aussi, tant qu’à choisir, il vaut mieux éviter les copropriétés. Cependant, c’est très difficile dans la pratique car la majorité des lots sont en copropriété.
Les coûts associés à un garage
Les frais d’achat d’un garage sont assez lourds. Vous devrez notamment payer :
- Les droits de mutation. Ils représentent environ 5,7% du prix de vente (varie en fonction des départements). Ils incluent la taxe de publicité foncière ,la taxe d'enregistrement et la taxe communale additionnelle.
- La contribution de sécurité immobilière. Elle s’élève à 0,10% du prix d’achat.
- Les émoluments du notaire. Leur montant est dégressif : plus le prix d’achat est élevé, moins les honoraires du notaire sont importants. Ils sont généralement de l’ordre de 0,799% du prix d’achat du garage.
Par ailleurs, si vous souhaitez rentabiliser votre place de parking pour en faire un garage ou un box fermé, vous devrez prévoir les frais des travaux.
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Les critères à prendre en compte pour bien choisir son garage
Comme pour un logement, il faut prendre certains éléments en compte pour maximiser la rentabilité de son investissement.
L’emplacement du garage
Comme pour l’immobilier de surface, l’emplacement reste un critère déterminant en ce qui concerne un garage.
Investir en centre ville est souvent l’option idéale car la demande y est plus forte. Néanmoins, ce n’est pas systématique car le prix à l’achat est également élevé. Pour maximiser la rentabilité de votre placement, pensez à choisir une ville avec au moins 50 000 habitants. En matière d’investissement dans les garages, il est évident que la rentabilité est tributaire de la densité de voitures (et donc de la densité de la population).
D’autre part, s'il s'agit d'un parking en sous-sol, il faut choisir des emplacements en premiers ou seconds sous-sol. Ces derniers sont plus proches des issues (ascenseur, sortie piéton). La présence d’une caméra de surveillance figure également parmi les facteurs de choix de places de parking.
L’état du garage
Par l’état du garage, on pense également à l'état de l'immeuble où il se trouve. Il faut notamment se méfier des vieux immeubles antérieurs à 1960 où les parkings sont généralement trop exigus pour les modèles de voiture actuels.
La taille du garage
Personne n’aime les places de parking où il faut se contorsionner pour pouvoir se garer. Pour cette raison, vous devez vérifier la taille du garage avant de l’acheter. Vous devez notamment vérifier la largeur de la rampe d’accès et la hauteur sous plafond. Le gabarit idéal pour une place de stationnement est de 2,50 m de large et 5m de long.
La sécurité du garage
La sécurité est également un critère primordial. Il en va de l'attractivité de votre garage. Mieux un parking est sécurisé, plus vous pourrez fixer un loyer élevé. Avant d’acheter un emplacement de garage, vous devez vérifier la qualité des équipements de sécurité et de confort au sein de l’immeuble. Un parking doté de caméras de surveillance présente un réel bonus en matière d’attractivité. De même, la présence d'un digicode, la proximité de l’ascenseur, l’éclairage des parkings, etc. jouent un rôle important. Investir dans un box fermé permet de garantir une sécurité accrue contre les actes de vandalisme. Vous pourrez ainsi accroître l’attractivité de votre garage.
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Les obligations légales pour louer un garage
De même qu’avec un contrat de location classique, des règles s’imposent aux deux parties dans le cadre d’une location de garage.
Les obligations du propriétaire
Comme dans le cadre d’une location de surface, le propriétaire est soumis à des obligations.
Il doit notamment assurer l’entretien des lieux pour une pleine jouissance du locataire. Le locataire doit pouvoir utiliser la place de stationnement pour l’usage prévu (qu’il s’agisse de stationnement ou de stockage). Ainsi, le propriétaire doit assurer les grosses réparations sur la toiture, la porte, les fuites d’eau par exemple. Toutefois, dans le cadre d’une place de parking, de telles charges d’entretien sont souvent proches du néant.
En tant que propriétaire, vous devez vous acquitter des charges de l’immeuble (entretien d’espaces verts, ascenseur, concierge, etc.). Toutefois, les frais correspondants sont rarement supérieurs à 20 euros par mois.
En matière de fiscalité, vos revenus issus de la location de garage relèvent du régime micro-foncier. À ce titre, vous pouvez bénéficier d’un abattement de 30% si vos revenus sont inférieurs à 15 000 euros. Au-dessus de ce seuil, vous serez soumis au régime réel. Vous pourrez alors déduire vos charges. Vous serez également redevable de la taxe foncière. La taxe d’habitation, elle, sera à la charge du locataire comme en immobilier de surface. Si vous êtes soumis à l'impôt sur la fortune immobilière, la valeur de votre garage devra aussi être déclarée à ce titre.
Les obligations du locataire
Comme dans toute location, la première des obligations du locataire est de payer son loyer. Certains contrats de location sont d’ailleurs assortis d’une clause prévoyant que dès que le locataire ne paie pas un loyer, le bail peut être résilié.
Du reste, les obligations du locataire sont similaires qu’avec une location traditionnelle. Il doit notamment assurer une occupation paisible.
Les modalités de location d’un garage
Si le garage n’est pas rattaché à un logement, c’est le Code Civil qui régit la location et non la loi sur le bail d’habitation. Il s’agit donc d’une réglementation moins stricte que dans le cadre d’une location traditionnelle. La location d’un garage doit faire l’objet d'un contrat écrit. Sur la forme, il peut s’agir d’un simple document imprimé en un exemplaire. Celui-ci doit indiquer :
- La durée de la location
- Le montant du loyer
- Le montant d’un éventuel dépôt de garantie
- Les règles de révision du loyer
- Etc.
Le contrat est signé par le locataire. En cas de rotation, le préavis à respecter entre deux locataires est de 1 mois. À chaque échéance du bail, les deux parties (locataire et propriétaire) peuvent se donner congé librement sans avoir à se justifier.
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Quelle est la rentabilité d’un garage ?
La rentabilité d’un parking dépend de trois critères : le prix d’achat, les charges et le montant du loyer. Dans une grande ville comme Paris où les prix sont élevés, une place de garage peut coûter en moyenne 35 492 euros pour un loyer moyen de 141 euros. Cela revient à un taux de rendement brut de 4,8 %.
Vous pouvez espérer réaliser des rendements plus intéressants dans des communes où les prix d’achat sont moins élevés. Ces dernières ont en effet l'avantage d'afficher des loyers constants. Par exemple, à Strasbourg, le prix moyen est de 11 000 euros pour un loyer moyen de 75 euros. Le rendement brut est ainsi de 8,18 %.
D’une manière générale, le rendement net pour une place de parking est intéressant car il y a peu de dépenses d’entretien. D’un autre côté, si vous décidez de le revendre, vous pourrez bénéficier d’une exonération sur la taxe sur la plus-value si celle-ci est inférieure à 15 000 euros.
Est-ce une bonne idée d’investir dans un parking à côté d’un aéroport ?
On a vu que les zones à proximité des gares sont à éviter. Mais qu’en est-il des aéroports ? Il faut savoir que le chiffre d’affaires des locations de parkings aéroport en Europe en 2020 est de 900 millions d’euros. Autant dire que c’est énorme.
En effet, beaucoup de voyageurs ont pour habitude de laisser leurs véhicules dans les parkings d’aéroport pendant plusieurs jours le temps de leur voyage. De plus, ici encore, il y a peu d’entretien à effectuer et la demande est constante. Les parkings d’aéroport sont généralement petits et trop fréquentés. Encore faut-il bien choisir la ville de l’aéroport. Le rendement selon la ville peut varier entre 4 et 12%.
En conclusion, investir dans un parking n’a que des avantages à condition de choisir un bon emplacement. De plus, compte tenu du faible prix d'acquisition par rapport à un logement, il est facile d'obtenir un prêt de la banque. Investir dans un garage peut donc être votre premier pas en tant qu’investisseur immobilier car ça présente peu de risques et de gestion, contre une rentabilité intéressante.
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