Comment calculer simplement le rendement locatif net de votre investissement locatif ?

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Mis à jour le

29/8/2022

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Le calcul du rendement locatif net est primordial pour les investisseurs immobiliers.

Si vous venez de faire une acquisition ou que vous allez prochainement vous lancer, on vous explique comment calculer le rendement locatif net de votre investissement immobilier dans cet article.

Comment calculer le rendement net d’un investissement locatif ?

Le calcul du rendement net se fait en prenant en compte toutes les charges. Voici plus de détails.

Les éléments à prendre en compte

Vous devez inclure toutes les charges afférentes à votre bien locatif pour obtenir le rendement net.

Il s’agit des :

  • Charges locatives non récupérables.
  • Les dépenses d’entretien (notamment les travaux).
  • Les frais de gestion si vous faites appel à une agence immobilière.
  • Les frais financiers (intérêts d’emprunt).
  • Etc.

Ensuite, voici la formule à utiliser :

Rendement net = ((Montant du loyer * 12 - Charges) / Prix d’achat) * 100

Exemple :

  • Le prix d’achat d’un bien immobilier est de 150 000 €.
  • Lorsqu’il est mis en location, son loyer est de 1 000 € par mois, soit 12 000 € par an.
  • Les charges locatives totalisent 2 500 € sur l’année.

Rendement net de l’exemple =

((1 000 * 12 - 2500) / 150 000) * 100 =

((12 000 - 2 500) / 150 000) * 100 =

6,33 %

Calculer le rendement locatif net net (après impôt)

Le rendement net net s’obtient en prenant en compte la fiscalité, par exemple :

  • Les prélèvements sociaux.
  • Les impôts sur les revenus fonciers ou de LMNP si vous êtes en bénéfice comptable.
  • L’imposition si vous investissez en société.

Voici la formule à utiliser :

Rendement locatif net net = ((Montant du loyer * 12 - Charges - Impôts) / Prix d’achat) * 100

Un autre élément à prendre en compte est la vacance locative. Elle peut en effet biaiser vos calculs et gonfler votre rendement.

En effet, si votre bien est vide 1 mois par an, alors vous n’encaissez que 11 mois de loyer, et pas 12.

Comment calculer la vacance locative ?

Comme la rentabilité dépend du loyer perçu chaque mois, l’idéal est de prévoir de la vacance locative. Pour la déterminer, vous pouvez demander à des agents immobiliers, car elle diffère selon l’emplacement et le type de bien.

Par exemple, la vacance locative d’un studio à Paris sera de quelques jours par an, alors qu’elle sera de plusieurs semaines dans le même bien en périphérie de Limoges.

Ne pas avoir de locataire, même pendant uniquement un mois, peut avoir un impact significatif sur votre rendement.

C’est pourquoi chez Bevouac, notre priorité pour nos clients est toujours de trouver des biens avec le meilleur emplacement possible !

Reprenons l’exemple précédent pour vous faire comprendre l’impact de la vacance locative. Le rendement était de 6,33 %.

Imaginons que logement soit vide un mois.

On effectue le même calcul, avec 11 mois de loyer encaissés, et non 12. Le nouveau rendement net est de 5,67 %.

On a donc perdu presque un point de rentabilité avec seulement un mois de vacance.

À quoi correspond exactement le rendement net ?

Le rendement net correspond à la rentabilité d’un investissement locatif après avoir déduit toutes les charges.

Il permet d’avoir une vision de son potentiel avant de se lancer.

Quelle différence avec le rendement brut ?

Définitions

  • La rentabilité nette est la rentabilité après déduction des différentes charges liées à votre investissement immobilier.
  • La rentabilité brute est la rentabilité avant déduction des charges. Il s’agit simplement de l’ensemble de vos loyers, auquel on divise le prix de revient du projet.

Les éléments à prendre en compte pour le calculer

  • Pour calculer la rentabilité nette, il faut déduire toutes les charges liées au projet.
  • Pour calculer la rentabilité brute, il suffit de prendre en compte le loyer annuel et le prix d’achat du bien. La formule est la suivante :

Rendement brut = (Loyer Mensuel * 12 / Prix d’achat) * 100

Exemple :

Le prix d’achat d’un bien immobilier est de 150 000 €

Lorsqu’il est mis en location, son loyer est de 1 000 € par mois, soit 12 000 € par an

Le rendement brut est donc de 8 %.

Les limites de cet indicateur

Le rendement locatif net s’évalue en prenant en compte 12 mois de loyer, c'est-à-dire sans vacance locative. Cela ne montre donc pas la vraie pertinence de votre placement, car, comme on l’a vu précédemment, elle peut impacter votre rentabilité.

Par ailleurs, cet indicateur ne prend pas en considération l’effet de levier du crédit, qui permet en enrichissement latent, même si la rentabilité de l’investissement est faible.

Pour pallier ces limites, on peut calculer d’autres indicateurs financiers comme le cash-flow et le TRI (Taux de Rentabilité Interne).

Comment améliorer le rendement net ?

  • L’emplacement du bien immobilier : l’emplacement du bien est le critère le plus important pour acheter un bien immobilier. Choisissez-le bien !
  • La fiscalité : trop de personnes n'optimisent pas la fiscalité. Par exemple, certaines personnes louent des biens en nu alors qu’ils ont un studio en métropole et qu’ils sont déjà dans une haute tranche marginale d’imposition. Pour eux, la solution serait de louer en meublé et de bénéficier du statut LMNP.
  • Le prix d’achat du bien : comme vous l’avez vu dans la formule, la rentabilité net dépend directement du prix d’achat de votre bien. Moins vous l’achetez cher, meilleure est votre rentabilité.
  • Le taux d’emprunt du prêt immobilier : optimisez le taux de votre crédit pour faire baisser son coût total et réduire vos charges.

Quel est le bon taux de rendement locatif ?

Le bon taux de rendement locatif va de 5 % à 10 %. Plus de 10 % est déjà considéré comme un très bon taux de rendement locatif.

Cela dépend néanmoins de l’emplacement. Par exemple, une rentabilité de 4 % à Paris sur un bien sans travaux est une bonne rentabilité. En revanche, 5 % sur un immeuble de rapport en province avec des travaux est une rentabilité très moyenne.

En conclusion, le calcul du rendement locatif net de votre investissement locatif dépend du loyer appliqué, de vos charges locatives et du prix d’achat. On peut toutefois l’optimiser avec la fiscalité, l’emplacement et l’optimisation des charges.

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