Investir à l’étranger : pourquoi et comment ?

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Investir à l’étranger : pourquoi et comment ?

Mis à jour le

8/5/2023

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10 chapitres - 100 pages

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Diversification de portefeuille, perspectives de plus-value, une fiscalité avantageuse, investir à l’étranger procure de nombreux avantages. D’ailleurs, environ 20 % des Français envisagent sérieusement cette perspective. Vous aussi vous êtes attiré par l'investissement immobilier en dehors de nos frontières ? Nous vous expliquons comment réussir votre investissement dans cet article.

Les avantages de l’investissement à l’étranger

Si de plus en plus de Français envisagent d’acheter un bien immobilier à l’étranger, plusieurs raisons en sont à l’origine.

Diversification de portefeuille

“Ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier”

Ce vieux dicton illustre bien une règle fondamentale en matière d’investissement en général, et d’investissement immobilier en particulier. Diversifier son portefeuille permet à la fois d’augmenter ses chances de rentabilité mais aussi de diluer les risques.

De plus, si vous possédez déjà des biens en France, vous pourrez ainsi profiter des opportunités offertes par d’autres marchés immobiliers. 

Accès à des marchés en croissance

Toutes les statistiques les plus récentes l’affirment : les Français sont de plus en plus attirés par l’investissement immobilier. En 2020, les montants investis dans l’immobilier ont augmenté de 41 % par rapport à l’année précédente. De même, en 2021, on relevait une nouvelle hausse de 23 %.

Ces chiffres traduisent l’engouement grandissant des Français pour l’investissement dans la pierre. Face à une telle hausse de la demande, l’augmentation des prix était inévitable : +7,2 % rien en 2022.

C'est tout l'intérêt d’envisager de placer votre argent ailleurs. Les marchés immobiliers du Sud de l’Europe (Espagne, Portugal ou Grèce) sont encore en pleine expansion.

En dehors de l’Europe, la Chine et le Brésil sont également des pays où le marché progresse rapidement. Vous pourrez y découvrir des opportunités que vous ne trouverez plus dans l’Hexagone. De plus, les prix y sont encore abordables. Vous pourrez ainsi espérer réaliser des rendements plus élevés.

Attention néanmoins aux risques encourus dans ces pays…

Des opportunités fiscales

Tous les investisseurs sont d’accord : la fiscalité française est contraignante. Investir à l’étranger est un moyen de l’éviter au moins en partie. D’autant plus si le pays où vous investissez a signé une convention de non double-imposition avec la France. En vertu de celle-ci, vos revenus fonciers ainsi que vos plus-values seront ainsi taxés uniquement dans le pays concerné.

Protection contre l’inflation

Avec la tendance à l'inflation, investir à l’étranger est un bon moyen de limiter les impacts négatifs subis par les investisseurs. C’est en effet un moyen de diversifier son patrimoine avec des devises étrangères, grâce notamment à l'investissement locatif.

D’autre part, tout l’avantage de l’investissement dans la pierre réside dans le fait d’investir dans des actifs tangibles. Certes, le prix de l’immobilier est aussi sensible à des fluctuations mais bien moins que d’autres actifs, comme la bourse par exemple. L’investissement immobilier offre donc plus de garanties.

Les risques de l’investissement à l’étranger

Investir à l’étranger comporte également des risques qu’il convient de connaître avant de se lancer. 

Des risques politiques

Un climat politique apaisé est un critère indispensable pour un investissement immobilier en toute sérénité. Toute fluctuation peut entraîner des conséquences pour votre investissement. Il y a par exemple les risques de nationalisation. Vous pourrez perdre tout bonnement votre bien en contrepartie d'une somme modique d’indemnisation.

C’est pour cette raison que vous devez investir dans un pays politiquement stable. Ne vous laissez pas tenter par des pays à risque sous prétexte que le prix de l’immobilier y est plus intéressant. On vous parlait de la Chine et du Brésil qui présentent de réelles opportunités. Néanmoins, ce ne sont pas les pays les plus politiquement stables.

Les risques administratifs

Le processus et les documents à signer pour finaliser l’achat d’un bien diffèrent selon les pays. En Grèce par exemple, le rôle du notaire est moins important qu’en France. C’est déjà compliqué en France, imaginez à l’étranger…

De même, si vous avez des difficultés à communiquer dans la langue locale, cela peut vous poser problème tout au long de votre gestion. C’est pour cette raison que vous devez faire attention à choisir un pays d’accueil dont vous pouvez maîtriser la langue. Vous pouvez également vous faire assister d’un professionnel

Les risques liés à la culture et à la langue

Les barrières culturelles peuvent également être problématiques dans le cadre d’une gestion immobilière à l’étranger. En tout état de cause, prenez soin de vous renseigner un minimum sur la culture locale du pays dans lequel vous investissez. Cela vous évitera de mauvaises surprises.

Les risques liés à la réglementation

Il est évident que la législation n’est pas la même d’un pays à un autre. C’est l’une des choses que vous devez absolument connaître avant de vous lancer dans l'investissement immobilier dans un pays donné. Vous devez vous renseigner sur la législation locale.

Quelle est la réglementation en matière d’immobilier ? En Thaïlande, par exemple, un étranger ne peut pas être propriétaire d’un terrain. Vous pouvez ainsi acquérir une maison sans devenir propriétaire de la parcelle où elle est implantée.

Par ailleurs, même si vous avez pu vous renseigner avant de vous lancer, le risque de modification de politiques gouvernementales subsiste. Pour éviter ce type de problèmes, vous devez rester au fait des informations locales. Ce faisant, vous pourrez aviser en temps et en heure avant que de telles modifications fassent leur effet.

Comment investir à l’étranger ?

Voici nos conseils et astuces pratiques pour vous aider dans votre projet d’investir dans l'immobilier à l’étranger.

Choisir le type d’investissement

Il existe différentes façons d’investir dans l’immobilier à l’étranger :

L’achat direct de biens immobiliers

C’est le moyen le plus direct d’investir dans l’immobilier. Vous achetez un bien immobilier à titre de résidence secondaire par exemple ou pour le louer. Vous percevez alors directement les loyers. Dans ce cas, vous êtes responsable de la gestion du bien en question. Vous pouvez cependant le confier à un professionnel moyennant rémunération.

Les actions immobilières

Il est aussi possible d’investir en bourse en matière d’immobilier. Concrètement, il s’agit d’acheter des actions d’entreprises immobilières cotées en bourse et de percevoir des dividendes (ou pas), et espérer que l’action se valorise dans le temps.

Les obligations

Comme dans le cadre d’une société commerciale, vous achetez des obligations et percevez des coupons. L’avantage de ce mode d’investissement est sa facilité de gestion. En effet, vous n’avez pas à vous occuper de la gestion proprement dite des biens immobiliers. La société immobilière s’en occupe pour vous. C’est le cas de l'investissement via une SCPI (Société de placement immobilier) ou SCI (Société civile immobilière). Il est possible d’acheter des SCPI et SCI étrangères, notamment en Europe.

Choisir le pays et la région

On a vu qu’investir à l’étranger comportait certains risques liés notamment à la réglementation et à l’environnement politique du pays d’accueil. C’est pour cette raison qu’il faut prendre le temps de la réflexion avant de choisir tel ou tel pays pour investir.

Comme on l’a dit, le premier critère est de choisir un pays stable politiquement. Par ailleurs, la raison d’être d’un investissement est la perspective de pouvoir faire des bénéfices. Les facteurs économiques ont donc un rôle fondamental à jouer. Vous devez notamment évaluer les prix de l’immobilier, leur évolution, etc.

Recherche de marché et de produits

Avant de choisir le pays où investir, vous devez comparer les marchés de différents pays et en identifier les opportunités. Vous devez également évaluer la concurrence. À quoi bon se risquer à investir sur un marché tendu si ce n'est à risquer de se confronter à une forte concurrence et avoir une faible rentabilité. Par ailleurs, même dans un marché donné, vous devez également prendre le temps de réfléchir à quel type d’investissement faire.

Sélection d’un courtier ou d’un conseiller financier

Il est évident que lorsque vous possédez un bien immobilier à l’étranger, vous aurez plus de mal à le gérer. Faire appel à un professionnel est donc essentiel. Vous pouvez alors prendre contact avec un courtier immobilier ou un conseiller financier.

Celui-ci pourra, en amont, vous conseiller sur les meilleures options pour faire de bonnes affaires. Pour être sûr de faire appel à un professionnel digne de confiance, prenez soin de vérifier sa licence ainsi que ses références.

Le recours à un professionnel a forcément des coûts. Vous devez les évaluer et les inclure dans votre business plan.

Les meilleures destinations pour investir à l’étranger

Voici notre sélection des pays où il fait bon d’investir lorsque vous envisagez d’investir àl’étranger :

Les Etats-Unis

Le rêve américain, ça vous tente ? L’investissement immobilier est un bon moyen d'en faire une réalité. C’est une perspective d’autant plus intéressante car les perspectives de rendement brut varient de 6 % à 10 %.

Un marché fluide et abordable, une forte demande locative avec une population qui bouge beaucoup et une réglementation en faveur du propriétaire (en matière de loyers impayés). En termes d’indicateurs économiques, on ne présente plus les Etats-Unis, première économie mondiale. Ces critères sont importants dans l’attractivité d'un pays et donc pour assurer une démographie constante.

La Floride, New York, Orlando ou le Texas figurent en tête des meilleures destinations pour investir dans l’immobilier aux Etats-Unis.

Le Royaume-Uni

Le pays de David Beckham et des Beatles est aussi une excellente destination pour investir dans l’immobilier à l’étranger. Hub financier mondial, le Royaume-Uni est un pays dynamique sur le plan économique. Malgré les incertitudes causées par la sortie de l’Union européenne, le pays reste stable politiquement et économiquement.

Parmi les meilleures villes où investir on retrouve :

  • Manchester
  • Birmingham
  • Liverpool
  • Newcastle
  • Edinburgh
  • Nottingham

Ce sont des villes où la demande locative est soutenue et où les prix des loyers sont intéressants. 

Les pays de l’UE

Rester dans le cadre de l’Union européenne pour investir à l’étranger procure bien des avantages. L’un des principaux avantages sont la réglementation stricte et la stabilité politique et économique.

Le Portugal, l’Espagne et la Grèce sont parmi les pays préférés des Français en la matière. Les prix de l’immobilier y sont significativement inférieurs à la France, suite notamment aux crises économiques que ces pays ont subies. De plus en plus de Français s'intéressent également au Sud et à l’Est de l’Europe avec des pays comme la Croatie, la Hongrie, l’Italie ou la Bulgarie.

Les pays émergents

Tant qu’à aller à l’extérieur des frontières de l’Hexagone, certains investisseurs vont au bout de leur rêve en misant sur les pays émergents. Des pays comme le Costa Rica, Singapour, Porto Rico, Le Brésil, La Chine, ou le Mexique sont appréciés pour leur forte croissance économique et leur potentiel de rendement élevé.

Les pièges à éviter lors de l’investissement à l’étranger

Pour profiter pleinement des belles perspectives offertes par l’investissement immobilier à l’étranger, il faut savoir éviter les pièges.

Manque de compréhension de la culture et des lois sociales

Autre pays, autre culture, autres réglementations ! Cela va de soi ! C’est pour cela qu’il est indispensable de se renseigner avant d’investir dans un pays.

Il faut notamment comprendre les réglementations fiscales et administratives en vigueur. Cela est d’autant plus important pour connaître les différentes obligations liées à la propriété immobilière. En effet, la méconnaissance de celles-ci peut vous faire valoir le paiement d’amendes ou de pénalités financières voire même des litiges. Or, cela est loin d’être bénéfique pour votre investissement.

De plus, si vous ne comprenez ni la culture ni la langue du pays d’accueil, cela risque de vous poser des problèmes. Vous pouvez toutefois les éviter en vous faisant accompagner par un professionnel. Un bon exemple est l’Espagne, où une offre d’achat est accompagnée d’un acompte sur le bien.

Dépendance excessive à un seul marché

Si dès votre premier investissement immobilier, vous envisagez de le faire à l’étranger, il est d’autant plus important de mûrement réfléchir sur les opportunités. Ne prenez pas le risque de vous laisser aveugler par des perspectives de rentabilité mirobolante. Surtout, restez diversifié.

En effet, il y a toujours de gros risques de concentrer tous vos avoirs dans un seul secteur géographique. La moindre fluctuation économique pourrait alors vous être fatale. Pensez toujours à diversifier vos placements de manière à réduire les risques et de multiplier vos opportunités. 

Négliger les coûts et les frais

Un investissement ne s’envisage pas uniquement en termes de rentabilité brute. Afin de mesurer les réelles perspectives de rendement, vous devez également évaluer les coûts et les frais.

Quand vous investissez à l’étranger, la question du rapatriement des fonds va devoir se poser. Quels sont les frais de change ? Vous devez également évaluer cela en amont.

Si vous faites appel à un courtier, vous devez également évaluer les frais correspondants avant de vous lancer. On peut aussi parler des prestataires annexes dont vous aurez besoin. Par exemple, vous aurez besoin d’un avocat en Grèce.

Si vous négligez cette étape fondamentale, vous risquez de voir vos perspectives de rendement s’amenuiser voire enregistrer des pertes.

Négliger la gestion du risque de change

Les risques liés à la volatilité des taux de change sont également à prendre en compte avec sérieux lorsque vous investissez en dehors de la zone euro. On appelle cela le risque de change. Tout investisseur international doit s’en prémunir pour éviter toute augmentation de ses coûts. Pour ce faire, il est possible d’adopter un instrument de couverture contre le risque de change comme une assurance par exemple.

Comment faire financer son bien à l’étranger ?

Pour financer un bien en France, on utilise le crédit et le levier bancaire. Néanmoins, la France est l’un des pays les plus généreux au monde en termes d’octroi de crédit. C’est loin d’être le cas partout. Dans le cas d’un investissement à l’étranger, la question se pose alors de savoir s’il faut solliciter une banque en France ou dans le pays de l’investissement ? Voici les deux grandes possibilités :

Solliciter une banque française

Comme il s'agit d'un bien situé à l’étranger, la banque se montrera plus exigeante car les risques seront plus importants pour elle. Son niveau d’exigence dépendra par ailleurs du pays que vous choisirez.

C’est pour cette raison que la banque demandera des garanties plus importantes comme une hypothèque. Sa valeur sera au moins égale au montant du crédit. L’apport exigé sera également plus important. La banque peut aussi vous demander de nantir des liquidités à valeur égale au crédit.

Demander un crédit auprès d’une banque du pays d’accueil

Cette option est également envisageable. Cependant, ici également, le montant de votre apport devra être important. Il varie le plus souvent de 30 à 50 % de la valeur du bien immobilier. De plus, vous devez savoir que vous serez soumis à la législation du pays d’accueil en matière de crédit immobilier (entendez par là que vous aurez peut-être un crédit à taux variable).

En conclusion, investir à l'êtranger comporte des avantages non négligeables. Encore faut-il savoir éviter les pièges et surtout choisir le bon pays pour investir. Pour mieux choisir, vous pouvez vous faire accompagner par un professionnel qui saura vous orienter et vous guider dans votre organisation. Un tel investissement est donc plus risqué qu’en France et semble plus intéressant dans une optique de diversification de portefeuille immobilier, donc destiné à des investisseurs expérimentés.

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