Si vous voulez investir et devenir propriétaire d’un logement meublé, vous avez le choix entre deux systèmes. Le premier est la location longue durée qui consiste à louer votre logement sur une période d’un an contre des loyers mensuels. Quant au second, il s’agit de la location saisonnière. Apparue depuis quelques années après l’apparition des plateformes de location de courte durée, cette activité a réellement le vent en poupe auprès des propriétaires. Mais en quoi consiste la location saisonnière ? Quels sont ses avantages et ses inconvénients ? Découvrez les réponses à ces questions dans cet article.
La location saisonnière, qu’est-ce que c’est ?
De manière simple, la location saisonnière est une activité qui consiste à louer un logement meublé sur une courte période. Cela peut être une maison ou un appartement. Ainsi, en tant que propriétaire, vous pouvez choisir de louer votre bien immobilier à la nuit, à la semaine voire au mois. Dans tous les cas, cette durée ne dépasse pas trois mois.
Les offres de ce type de location sont destinées aux personnes qui souhaitent louer un bien pour un séjour très court. De manière générale, ce sont des vacanciers qui veulent un cadre sympa, accueillant et déjà aménagé. Aussi, la location saisonnière est régie par la loi Alur de 2014 :
- Le séjour est obligatoirement de courte durée — pas plus de 90 jours ;
- La location est limitée à 120 jours par an ;
- Le logement doit être meublé avec toutes les commodités nécessaires, afin que les résidents n’aient juste qu’à poser leurs valises ;
- Les dates de séjour sont fixées lors de la signature du contrat ; elles ne pourront plus par la suite faire l’objet d’une prolongation.
Découvrons à présent en quoi la location saisonnière est un excellent moyen d’investissement.
Quels sont les avantages de la location saisonnière ?
Le secteur de la location saisonnière est très attractif, car il propose de nombreux avantages aux investisseurs. Nous en avons identifié six particulièrement convaincants.
Une rentabilité intéressante
Le premier atout de la location saisonnière réside dans sa rentabilité. D’ordinaire, avec la location classique, l’investisseur peut dégager en moyenne 5% de rentabilité. En revanche, avec la location de courte durée, il peut obtenir jusqu’à 10% de rentabilité, et ce dès le premier mois de location. C’est quelque chose qui ne se refuse pas !
Le niveau de rentabilité dépend de plusieurs critères. On peut citer notamment l’emplacement de votre logement, son état et le tarif à la nuitée. Cela veut dire que si vous soignez particulièrement ces paramètres, vous pouvez encore faire exploser votre rentabilité. Il vous suffit d’être ingénieux.
Un régime fiscal avantageux
Lorsque vous faites de la location à l’année, vos revenus fonciers s’ajoutent à vos revenus du travail ; ils vous font payer plus d’impôt. Mais c’est tout le contraire avec la location meublée. Elle vous accorde, soit le statut de Loueur en Meublé non professionnel (LMNP), soit le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Grâce au statut de LMNP, vous bénéficiez d’un abattement de 50 % sur vos recettes si votre chiffre d’affaires annuel ne dépasse pas 23 000 €. Cela vous permet de profiter pleinement de vos rentes au début de votre activité. Vous pouvez aussi utiliser le régime réel et déduire toutes vos charges, dont l’amortissement de votre bien.
Par ailleurs, les Loueurs en Meublé Professionnels sont considérés comme des entrepreneurs individuels. Ainsi, ils sont obligatoirement affiliés au régime de sécurité sociale des indépendants. Ces investisseurs ont également la possibilité de déduire leurs charges et déficits de leur revenu durant six ans. Avec de tels atouts, il est évident que la location saisonnière offre une fiscalité bien plus avantageuse que la location classique !
Un risque d’impayés quasi nul
Les propriétaires immobiliers peuvent rencontrer des problèmes de loyers impayés. Ils sont de 2 à 3 %. Cette situation est plus fréquente en location longue durée. Le problème, c’est que cela peut devenir très embarrassant pour vous, surtout si vous investissez à crédit et que vous avez peu de trésorerie de côté.
Heureusement, le fonctionnement de la location saisonnière diminue grandement ce risque. Ici, les locataires sont contraints de verser un acompte lors de la réservation pour qu’elle soit prise en compte. Ensuite, ils devront s’acquitter du reste du montant annoncé avant d’intégrer le logement. Ce système est très efficace et vous évite d’avoir à souscrire à une assurance loyers impayés. Vous ferez donc des économies.
Une flexibilité inégalable
La location saisonnière est sans doute la forme la plus flexible d’investissement immobilier. Ici, vous avez la liberté de gérer votre bien à votre guise. C’est vous qui décidez du calendrier de location, des nuits à louer et du tarif. En un mot, vous pourrez définir une offre qui vous arrange sans être forcément limitée par les prix du marché.
D’autre part, le logement mis à la disposition des clients peut aussi vous servir de résidence secondaire. Vous pouvez l’occuper durant la période où il ne sera pas loué ou encore le prêter à des membres de votre famille. C’est un avantage indéniable.
Un bien immobilier mieux entretenu
Il est établi que la location saisonnière apporte des avantages financiers. Mais ce qu’on ne vous dit pas, c’est qu’elle vous permet aussi de préserver votre bien. En effet, les logements occupés sur toute une année risquent de se dégrader rapidement si comparés à ceux loués pour la nuit ou quelques semaines. Ainsi, en choisissant cette option, vous pourrez profiter de votre investissement plus longtemps.
Par ailleurs, le propriétaire du logement peut exiger de ses locataires une caution, en plus des frais de loyer. Elle lui permet de couvrir les frais liés aux réparations nécessaires, dans le cas où le lieu aurait été endommagé par ces derniers. En location longue durée, le montant tourne autour de 20 à 25% du prix du loyer selon l’article 68 du décret de 20 juillet 1972.
En LCD, on parlera plutôt d’un dépôt de garantie et il varie selon le prix du bien.
Ce dispositif permet de responsabiliser les locataires ; ils auront ainsi tout intérêt à prendre soin du logement.
Un démarrage simple
Pour vous lancer dans la location saisonnière, vous n’avez pas besoin de grandes formalités administratives. Selon l’article L324-1-1 du Code du Tourisme, vous devez seulement déclarer à la mairie de la commune où se trouve votre bien à louer. Vous devrez également remplir le Cerfa n°14004*02 pour cela. Investir n’aura jamais été aussi simple.
Pour trouver des locataires, vous pouvez utiliser des plateformes en ligne comme Booking ou Airbnb. Booking est moins utilisé mais est tout aussi intéressant qu’Airbnb. En effet, selon Wikipédia, cette société a référencé 1 279 000 hébergements dans 220 pays et a fait réserver 566 millions de nuitées en 2016. Elle a aussi réalisé un chiffre d’affaires de 35,9 millions d’euros uniquement durant l’année 2019 !
Quels sont les inconvénients de la location saisonnière ?
Les avantages de la location saisonnière ne doivent pas vous empêcher de porter un regard critique sur cette activité. C’est le meilleur moyen pour prendre une décision en toute connaissance de cause. Découvrons donc 3 inconvénients notables de cette activité.
Le temps de gestion
Ne nous voilons pas la face : gérer une location saisonnière requiert beaucoup plus de temps qu’une location classique. Dans ce type d’activité, le nombre de tâches à effectuer est considérable. En tant que propriétaire, vous devrez rédiger, diffuser et gérer des annonces et interagir avec les internautes et les clients. Vous devrez également entretenir votre bien.
Aussi, si votre résidence principale est éloignée de votre location saisonnière, vous devrez prévoir des allers-retours pour vous rendre sur place. Après tout, c’est vous qui devrez remettre les clés, accueillir les vacanciers et répondre à leurs questions sur place. Toutes ces choses vont vous prendre énormément du temps. Assurez-vous donc d’avoir la disponibilité nécessaire avant de vous lancer dans cette activité.
Vous pouvez aussi utiliser les services d’une conciergerie. Néanmoins les tarifs varient entre 15 et 30% du prix d’une nuit, ce qui peut peser lourdement sur votre rentabilité.
L’influence des saisons sur les rendements
Alors qu’avec la location longue durée, les loyers sont presque garantis à une fréquence régulière, la location saisonnière est rentable selon la saison. Oui, la saison peut avoir un impact considérable sur votre activité. Par exemple, c’est durant la période touristique que les réservations abondent. Lorsque la saison des vacances prend fin, les réservations et les revenus sont souvent plus rares.
Ces variations risquent ainsi d’impacter négativement sur vos finances. Les revenus devenant moins réguliers, vous pourrez avoir des difficultés à amortir votre investissement. C’est surtout le cas si vous avez souscrit à un crédit pour débuter dans la location saisonnière.
Ce point est cependant à nuancer. Il est valable si votre LCD cible les touristes. Or, une partie des appartements en courte durée ciblent les professionnels. Dans ce cas, les revenus sont plus stables.
Les réglementations à respecter
Chaque saison touristique, le marché de la location saisonnière grandit ; de nouveaux investisseurs se lancent dans cette activité. Face à ce nombre d’acteurs grandissant, les autorités françaises établissent de nouvelles réglementations comme la loi Élan. Adoptée au Sénat en octobre 2018, elle vise à faciliter la construction de nouveaux logements et à protéger les couches de population les plus fragiles. De ce fait, ces nouvelles règles sont mises en place pour régir les activités et les échanges.
En tant que propriétaire, votre tâche sera de vous informer sur les changements politiques et réglementaires relatifs à la location saisonnière. De cette façon, vous serez en mesure de mieux servir vos clients.
En somme, la location saisonnière désigne le fait de louer un bien immobilier sur une courte durée. Le propriétaire peut louer soit à la nuitée, à la manière des hôtels, soit sur plusieurs jours ou semaines. Cette activité est rentable, très flexible et vous permettra de vous constituer un revenu complémentaire notable. Toutefois, il faut également noter que la location saisonnière est soumise à l’impact des saisons et que sa gestion exige beaucoup de temps. Prenez donc en compte tous ces détails avant de vous décider à investir.
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