Investissement locatif à Caen : quels sont les meilleurs quartiers ?

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Investissement locatif à Caen : quels sont les meilleurs quartiers ?

Mis à jour le

9/12/2022

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Bevouac

L’excellence de l’investissement locatif réservée à 40 investisseurs par mois

Le guide ultime de l'investisseur immobilier 2023

10 chapitres
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Surnommée la Ville aux cent clochers, Caen figure actuellement parmi l’une des villes les plus convoitées par les investisseurs immobiliers français.

Cela s’explique notamment par son emplacement stratégique qui procure de multiples avantages et l’attractivité qu’elle offre.

Dans cet article, les experts de chez Bevouac reviennent sur les points forts de Caen et les meilleurs quartiers où investir.

Les points forts de la ville de Caen

Ville dynamique où il fait bon vivre, Caen est convoitée non seulement par les investisseurs, mais aussi par les personnes désireuses de s’y implanter.

Une ville attrayante

Située à quelques kilomètres de la mer, et à proximité de Paris, le Havre et Rouen, la ville portuaire dispose d’un bon emplacement géographique. Caen séduit par ses espaces verdoyants qui s’étendent jusqu’à plus de 400 hectares dont :

  • La vallée du mémorial
  • La vallée des jardins
  • L’hippodrome de la Prairie

En plus d’offrir une pleine accessibilité à la plage, cette commune fait aussi profiter à ses occupants de son port de plaisance situé en plein cœur de la ville.

Une économie en plein essor

L’économie de Caen est prometteuse, avec notamment un taux de chômage inférieur à 18 %.

On note notamment la présence d’entreprises internationales qui y sont implantées, par exemple :

  • Valeo
  • Agrial
  • Système U
  • Orange
  • Hamelin
  • Carrefour

Également, Caen est la ville la plus proche des vestiges du débarquement, qui attirent chaque année plus de 5 millions de touristes.

Ces éléments font de Caen le premier pôle économique de la Normandie.

Un réseau de transport diversifié

L’ancienne capitale normande offre une large accessibilité via son réseau de transport. Un critère que l’on prend généralement en compte lors de l’achat ou d’une vente immobilière. Ainsi, la ville fait profiter à ses habitants :

  • D’une gare ferroviaire
  • D’un port (Caen-Ouistreham)
  • D’un aéroport qui est d’ailleurs considéré comme l’un des plus importants de la région
  • Des autoroutes (A13, A84 et A88)

Les transports en commun sont aussi envisageables via les deux lignes de tramway ainsi que plus d’une trentaine de lignes de bus.

Des établissements scolaires au choix

Caen compte plusieurs établissements scolaires comme des écoles maternelles, primaires, les collèges et les lycées. La ville possède également plusieurs écoles supérieures telles que :

  • l’ENSI Caen
  • l’Ecole de management de Normandie
  • l’Université de Caen-Normandie
  • Des BUT
  • Des BTS

Au total, on retrouve plus de 30 000 étudiants.

Elle est de ce fait un emplacement idéal pour l’investissement dans des studios ou des colocations.

Une commune au riche patrimoine

Véritable aimant à touristes, Caen est détenteur d’un patrimoine historique marqué par les empreintes de Guillaume le conquérant.

Parmi ces lieux historiques et/ou culturels, on peut citer :

  • Le Mémorial
  • Le Conservatoire
  • Les cimetières, notamment Saint-Jean de Vaucelles
  • Le musée des Beaux-Arts
  • Le Musée de Normandie
  • Le Théâtre
  • Le Zénith de Caen

Cette commune est également un lieu privilégié pour les évènements culturels comme le festival Beauregard.

Ces éléments en font aussi une ville attractive pour de la location courte durée.

L’immobilier à Caen

Le parc immobilier dans cette ville portuaire est principalement composé d'appartements, avec 81 % d'appartements contre à peine 18 % de maisons. Ce pourcentage varie de 18 à 25 % d'un appartement trois-pièces à un logement quatre pièces.

Selon les données de Meilleurs Agents, le prix du m² pour les appartements à Caen est de 2 940 € et celui des maisons s’élève à 3 590 €.

Ce prix est bien évidemment variable en fonction des quartiers et peut être compris entre 2 205 € jusqu'à 4 411 €.

Dans le cadre d'une location, Seloger estime le loyer au m² de 10 à 16 €. Toutefois, il est utile de rappeler qu'outre l'emplacement du logement, le fait qu'il soit meublé ou non ainsi que son état sont des facteurs qui peuvent influencer son prix.

Ainsi, même en investissant dans le centre, il est possible de dégager une rentabilité brute entre 4 et 7 %.

Les différents quartiers à Caen

Le centre-ville

Le centre-ville de Caen est un quartier très sollicité non seulement pour son dynamisme, mais aussi pour l’accessibilité qu’il offre. L’université de Caen en est proche ainsi que de multiples monuments historiques. C'est aussi un lieu privilégié pour les commerces.

Le quartier est idéal pour investir dans des biens à destination des étudiants. Un emplacement idéal proche de l’université est par exemple l’Esplanade de la paix.

Un peu plus loin, vous aurez des grandes rues comme les Fossées Saint-Julien.

Enfin, vous trouverez des locataires en quelques heures si vous êtes dans l’hypercentre, à proximité de l’Église Saint-Pierre dans des rues comme :

  • La Rue Ecuyère
  • La Rue de Geôle
  • La Rue Saint Jean
  • La Rue Saint-Pierre
  • La Place de la République

En revanche, les biens sont rares et passent souvent en off market dans ces secteurs !

Saint-Gilles

Quartier résidentiel et touristique de la ville de Caen, Saint-Gilles est situé près des plus beaux monuments historiques et touristiques. Il est surtout convoité par les employés et les familles. La répartition des biens se fait à 33 % d’appartements et à 67 % de maisons. En plus de se situer entre deux espaces verts dont le parc Michel-d’Ornano et les jardins du château Ducal, le quartier offre aussi une accessibilité aux transports en commun.

Ce quartier est aussi proche de l’université, ce qui en fait un emplacement idéal pour l’investissement locatif.

Beaulieu

Quartier commerçant et résidentiel, Beaulieu se démarque par ses espaces verdoyants.

L’école élémentaire Jeanne-Moulin, le lycée Jeanne-d’Arc et l’université des sciences économiques s’y trouvent à proximité, ce qui représente un bon choix pour les familles avec des enfants à scolariser. Le quartier convient aussi aux jeunes couples en quête d’endroit vivant et animé.

Ce quartier est ainsi à proscrire pour une cible étudiante. Par ailleurs, le prix au mètre carré y est plus abordable (entre 3 000 et 3 500 €) que dans l’hyper centre (plus de 5 000 € pour les studios) et le quartier est bien fréquenté et bien desservi.

Saint-Jean

Saint-Jean est plutôt habité par des cadres professionnelles. L’immobilier se joue plutôt sur les appartements.

Le taux de logements sociaux est plutôt faible, uniquement à 4 %.

Ce quartier est un secteur clé de la ville, Saint-Jean se démarque par ses moyens de transport. Pour ne citer que les lignes de bus tels que les lignes 1, 3, 5, 7, 10, 11, 21, 33, le quartier propose également une navette ainsi que le Noctibus.

Il fait donc bénéficier à ses occupants d’une bonne fluidité de la circulation, ce qui permet de faciliter les déplacements.

Sainte-Thérèse-Demi-Lune

Sainte-Thérèse-Demi-Lune est idéal pour une cible d’employés et d’ouvriers. Les occupants du quartier sont répartis en 1/3 de maisons et 2/4 d’appartements.

Ce quartier est idéal pour ceux qui préfèrent les lieux animés. Une série d'animations y est proposée pour tous types d'âge comme des contes et des jeux, des vides greniers ou encore des spectacles et des concerts.

Ce quartier est habité par une population plus populaire et est assez loin des écoles et des universités. Il faudra en conséquence cibler une population familiale.

Le prix au mètre carré y est plus abordable, car inférieur à 3 000 €.

Vaucelles

Quartier calme et paisible situé au sud de Caen, Vaucelles dispose d’un large choix de restaurants, d'hypermarchés et de bien d’autres services à proximité. En outre, ce quartier héberge plusieurs entreprises de différents secteurs.

C’est toutefois un quartier plus populaire. Le prix au mètre carré est d’environ 3 000 € et la cible est mixte entre une population jeune et familiale.

Ainsi, la ville de Caen est connue pour son dynamisme, sa présence d’étudiants, son cadre de vie favorable ainsi que son économie en plein essor. Tout cela fait de cette ville, une ville fortement plébiscitée pour les investisseurs qui veulent réaliser un investissement locatif à Caen.

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