Vous souhaitez générer un revenu complémentaire grâce à l’investissement immobilier locatif ? C’est la prétention des millions de particuliers qui publient leurs annonces immobilières sur Airbnb. Malgré les nombreux avantages potentiels, investir sur Airbnb n’est pas une garantie de rentabilité. Cela nécessite de réelles stratégies. Voici notre guide pour réussir votre investissement en courte durée sur Airbnb.
Pourquoi investir avec Airbnb ?
L’investissement immobilier locatif séduit de plus en plus de Français. Selon une étude du réseau Century 21, 30,5 % des achats immobiliers réalisés en 2021 étaient destinés à un investissement locatif. C’est une hausse de 4,1 % par rapport à 2020. Elle devrait d’ailleurs se poursuivre les années suivantes. C’est dire l’engouement grandissant que les Français portent pour ce type d’investissement.
L’avènement de la plateforme Airbnb représente une des causes de cet engouement. Elle met en relation des particuliers qui, d’un côté, souhaitent louer leur maison/appartement et de l’autre, des locataires. Apparue fin 2007, Airbnb est aujourd’hui présente dans plus de 81 000 villes de 191 pays. Le nom Airbnb est issu de « Air bed and breakfast », traduit en français par « matelas gonflable et petit déjeuner ».
A l’origine, Brian Chesky, Nathan Blecharczyk et Joe Gebbia offraient le gîte et le couvert moyennant 80 dollars la nuitée. L’entreprise a ensuite évolué pour devenir aujourd’hui une plateforme communautaire qui permet à des particuliers de faire de la location courte durée à vocation touristique. C’est d’ailleurs pour cela que Airbnb séduit autant les investisseurs immobiliers. La plateforme permet de trouver des locataires pour faire de la location courte durée.
Or, comparée à la location classique, la location courte durée permet potentiellement d’augmenter le cashflow (ou de passer en cashflow positif) grâce à un tarif par nuitée plus intéressant. Investir dans une location saisonnière avec Airbnb est donc un excellent moyen de générer des revenus complémentaires.
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Les avantages
Voici les principaux avantages d’un investissement avec Airbnb :
- Une rentabilité supérieure par rapport à une location classique. En moyenne, la location Airbnb rapporte 1,5 à 3 fois plus. Cela est d’autant plus vrai lorsque votre bien immobilier se trouve dans une ville touristique.
- Le tarif à la nuitée est plus élevé
- La mise en ligne des annonces est gratuite (Airbnb prend entre 6 et 10% du tarif en commissions)
- Des assurances pour faire face aux éventuels dommages causés au bien
Les risques liés à l’investissement avec Airbnb
Malgré les chiffres prometteurs sur la rentabilité des locations Airbnb, des inconvénients existent :
- Une gestion locative plus chronophage. Lorsque vous investissez via la plateforme Airbnb, la gestion de votre location prendra plus de temps qu’avec une location classique. Vous devez notamment diffuser vos annonces, gérer les réservations et les éventuels litiges ou encore réaliser des check-in et check out des locataires. Devant l’ampleur de ces tâches, certains investisseurs décident de faire appel à des conciergerie, mais cela engendre des frais supplémentaires (entre 15 et 30% du tarif).
- Un temps de location limité. Si vous louez votre résidence principale via Airbnb, vous devez respecter des limitations légales en termes de durée de location. Par ailleurs, certaines villes limitent le nombre de nuits où le bien peut-être sur Airbnb (Paris par exemple).
- Une rentabilité tributaire de l’emplacement. Même si on parle d’une rentabilité élevée par rapport à une location standard, cela n’est nullement garanti. La rentabilité n’est réellement élevée que si vous savez choisir la ville d’implantation. Le taux d’occupation avoisine 40 % à Biarritz par exemple ou 64 % pour Lyon. Toutefois, en plus des villes, il faut également tenir compte du quartier.
- Des contraintes liées au type de bien. Pour investir en Airbnb, vous devez bien choisir votre bien (on développe ce point plus loin dans l’article).
- Une usure du bien plus rapide. La location courte durée dégrade les biens et les meubles plus rapidement que la location longue durée.
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Comment investir avec Airbnb ?
Pour investir avec Airbnb, voici nos meilleurs conseils :
- L’emplacement est capital. Comme pour tout investissement dans la pierre, choisir l’emplacement de son bien est déterminant en Airbnb. Un bon taux d’occupation n’est pas forcément gage de rentabilité. Il faut combiner plusieurs critères. Cannes, par exemple, à un taux d’occupation moins important que d’autres grandes villes à cause de sa saisonnalité. Pourtant, elle permet de dégager d’excellentes performances, notamment grâce aux congrès et festivals qu’elle accueille.
Au-delà de la ville, il faut également savoir choisir son quartier.
- Choisir un bien attractif que ce soit en termes d’emplacement ou de décoration home staging
- Assurer une gestion locative impeccable. L’attractivité de votre bien dépend des avis clients. Pour s’assurer d’avoir de bons avis, vous devez bien accueillir vos locataires, faire en sorte que la propreté du bien soit irréprochable, éventuellement fournir des services, être réactif, etc.
Aussi, voici nos conseils pour maximiser vos chances de réussir avec Airbnb :
- Choisir un bien avec une bonne capacité d’accueil
- Choisir un emplacement à proximité des commodités, des lieux touristiques, et du centre-ville
- Soigner la décoration d’intérieur afin d’attirer le maximum de vues sur les annonces mais aussi afin de rester attractif
- La gestion locative doit satisfaire au mieux les locataires. L’accueil, les services offerts sont autant de critères sur lesquels vos locataires vont vous juger
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Comment maximiser sa rentabilité ?
Voici deux astuces pour maximiser la rentabilité de votre investissement sur Airbnb.
La tarification dynamique
L’une des clés pour rentabiliser votre investissement Airbnb est de maîtriser la saisonnalité du lieu de l’investissement. Les meilleurs mois pour louer ne sont pas les mêmes en fonction des villes et de votre stratégie (tourisme, professionnels, etc.). Vous devez donc connaître les meilleures dates pour mettre votre bien en location pour obtenir les meilleurs taux de remplissage.
De même, adaptez vos prix de location en fonction des saisons. N’hésitez pas à augmenter votre prix en haute saison et à le baisser en basse saison. Une telle stratégie vous permettra de maximiser vos demandes de réservation. Vous pouvez également vous permettre d’augmenter vos prix lorsque vous obtenez des commentaires positifs sur la plateforme.
Les biens atypiques
Loft, maison en souplex, cabane dans la forêt, atelier d’artiste aménagé, péniche ou encore roulotte. Il existe différentes sortes de biens atypiques. Ils sont particulièrement recherchés par les visiteurs à la recherche d’expérience unique de voyage. Investir dans ce type de bien est d’autant plus intéressant qu’ils sont généralement moins chers à l’achat.
Ce type de bien est plus difficile à louer toute l’année. Toutefois, en location saisonnière, ils peuvent facilement trouver preneur à condition d’être décorés avec goût et originalité. Vous pourrez même vous positionner sur le marché du luxe. Quoi qu’il en soit, un bien atypique peut justifier un loyer plus élevé.
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Les contraintes réglementaires de la location en Airbnb
En règle générale, la location Airbnb est soumise aux mêmes règles que la location classique. La plateforme Airbnb est en effet assimilée à une plateforme classique pour trouver des locataires.
Ainsi, voici les règles à respecter :
- Effectuer une déclaration préalable de location en mairie si le bien loué est une résidence secondaire. S’il s’agit d’une résidence principale, cette formalité administrative n’est requise que dans certaines villes comme Paris, Bordeaux ou Nice.
- Demander une autorisation avant de transformer un logement classique en logement touristique. Une telle transformation ne sera pas toujours possible s’il s’agit d’un bien qui se trouve dans une copropriété.
Par ailleurs, la loi interdit aux particuliers de louer leur résidence principale sur une durée totale supérieure à 120 jours par an (soit environ 10 jours par mois au maximum). En effet, selon la loi, une résidence principale est un logement dans lequel vous résidez pendant au moins 8 mois par an.
Si vous souhaitez louer sur une durée plus longue, vous devez déclarer votre bien comme un « meublé du tourisme » auprès de la mairie. Le propriétaire qui dépasse cette limite de 120 jours par an s’expose au paiement d’une amende de 10 000 euros. S’il s’agit d’une résidence secondaire, aucune limitation de durée n’est imposée par la loi.
Par ailleurs, du point de vue de la fiscalité, depuis juillet 2016, tous les bailleurs Airbnb doivent désormais déclarer leurs revenus dès le premier euro reçu. Ces derniers sont en effet soumis à l’impôt sur le revenu à titre de bénéfices industriels et commerciaux. Avant, il existait une tolérance.
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Est-ce possible de faire du Airbnb en LMNP ?
Le LMNP est un régime fiscal dédié aux Loueurs en meublé non professionnel. Pour pouvoir en bénéficier, trois conditions sont à respecter :
- Les revenus locatifs doivent être inférieurs à 23 000 euros
- Ils doivent représenter moins de 50 % du revenu total de l’investisseur. L’activité locative ne doit donc pas constituer l’activité principale de l’investisseur.
- Le bien loué doit être meublé
Il est donc tout à fait possible de bénéficier du régime LMNP dans le cadre d’un investissement en Airbnb à condition de remplir ces conditions.
Sous le régime LMNP, vous devez alors déclarer vos revenus issus de la location Airbnb dans la catégorie des micro-BIC. Ce régime vous permet alors de bénéficier d’un abattement de 50 %. Toutefois, si cet abattement ne couvre pas l’ensemble de vos charges, vous pouvez également opter pour le régime réel.
Enfin, si vos revenus locatifs ne dépassent pas 760 euros par an, vous pourrez bénéficier d’une exonération d’impôt (article 35 bis du code général des impôts).
En conclusion, louer en Airbnb vous permet de générer un revenu complémentaire. Encore faut-il bien choisir son emplacement et assurer une bonne gestion locative. Enfin, si vous envisagez d’investir avec Airbnb, assurez-vous de bien vous renseigner sur la saisonnalité, l’attractivité des quartiers et les prix de location.
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