Dans un contexte de tension du marché immobilier, tous les espaces peuvent être rentabilisés, même ceux situés en sous-sol. Avoisinant un taux de rentabilité qui peut atteindre entre 6 et 20% par an, investir dans une cave est donc une alternative de choix. Une cave est un local situé au sous-sol d’un immeuble. Cette perspective vous tente ? Voici un guide complet pour réussir votre investissement dans une cave.
Les avantages d’investir dans une cave
Face à l’augmentation de l’immobilier résidentiel, de plus en plus d’investisseurs se tournent désormais vers les petits espaces comme les caves ou les garages. Investir dans une cave offre en effet de nombreux avantages.
Une demande importante
Face à l’envolée des prix de l’immobilier dans certaines grandes agglomérations, beaucoup ne peuvent plus se permettre d’acheter de logement suffisamment spacieux. En effet, le prix moyen du m2 a atteint 10 806 euros à Paris, par exemple. Autant dire que beaucoup de ménages français doivent se contenter d’espaces juste ce qu’il faut pour vivre.
Aussi, de plus en plus de personnes cherchent à acquérir un espace de stockage pour mettre les objets qu’ils ne peuvent pas mettre chez eux. D’autres personnes louent également une cave en prévision d’un déménagement prochain.
Avec les confinements successifs et l’évolution des habitudes de travail, de plus en plus d’actifs doivent aménager un espace bureau pour télétravailler. Toutes ces raisons soutiennent la demande en matière de location de cave.
Ce n’est donc pas étonnant de voir de plus en plus de Parisiens rechercher une cave pour quelques m2 supplémentaires pour stocker des meubles par exemple. Le prix pour ce type d’espace de stockage a doublé à Bordeaux entre 2016 et 2021.
Du côté des investisseurs, louer une cave offre de nombreux avantages :
- Une rentabilité intéressante malgré un ticket d’entrée peu important. A Paris, par exemple, le prix au m2 d’une cave varie entre 900 et 3 000 euros en fonction de l’arrondissement.
- Moins de risques d’impayés avec une procédure beaucoup moins fastidieuse que celle d’un logement résidentiel classique. Par ailleurs, le prix des loyers est plus bas qu’un bien résidentiel. Il varie en effet entre 18 et 30 euros par mètre carré à Paris
- Une opportunité pour générer des revenus complémentaires tout en valorisant un espace inutilisé
- Moins de risques de détérioration car l’espace ne sert généralement que pour le stockage. Par conséquent, une cave nécessite aussi moins d’entretien.
- Un investissement flexible. L’investisseur est libre de fixer le loyer de son choix, la durée du bail et le délai de préavis.
- Une gestion simplifiée. Une cave nécessite peu de travaux et d’entretien. Cela permet donc d’augmenter la rentabilité de l’investissement puisque le propriétaire a moins de charge à payer.
Une rentabilité intéressante
La rentabilité d’une cave dépend de plusieurs critères :
- Son emplacement
- Sa taille
- Son état
- Son accessibilité
Dans une ville comme Paris, la rentabilité peut même atteindre 20%.
Fait étonnant, les zones où les prix sont les plus élevés ne sont pas nécessairement ceux qui offrent les meilleures rentabilités en matière de location de cave.
Une valeur ajoutée à un logement
La présence d’une cave rattachée à un logement à louer offre une valeur ajoutée au bien. Dans les grandes villes comme Paris, Lyon, ou encore Lille, l’espace de stockage est une réelle plus value pour les locataires.
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Comment investir dans une cave ?
Pour investir dans une cave, vous avez trois solutions.
Acheter une cave existante
Pour investir dans une cave, vous pouvez acheter une cave rattachée à un bien. Vous pourrez alors louer le bien et la cave en un seul lot ou séparément.
Trouver une cave seule reste très rare car les caves sont généralement rattachés à un bien. En effet, 65% des maisons vendues à Paris sont dotées d'une cave.
En effet, selon Jestocke, le leader du secteur, « ces biens à la vente restent peu visibles et les opportunités rares ». Pour trouver de telles opportunités, vous pouvez suivre les petites annonces et les ventes aux enchères où vous pourrez trouver des lots de caves.
Construire une cave
Face à la rareté des opportunités de cave non rattachées à un appartement,vous pouvez aussi prendre l’initiative d’en construire une. Dans ce cas, il faut déjà être propriétaire d’un bien. En effet, la cave sera alors une extension ou enterrée sous un terrain. Inutile de préciser qu’une telle entreprise sera très compliquée, voire impossible, dans une grande ville.
L’investissement dans une cave constituerait alors une diversification de patrimoine. Pour construire une cave, vous devez demander une autorisation à la mairie si vous envisagez une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m. En fonction de la surface envisagée, vous devrez effectuer une simple déclaration préalable ou demander un permis de construire auprès de la mairie.
Investir dans une cave de copropriété
Pour trouver une cave à acheter, vous pouvez surveiller les ventes dans les copropriétés. Faisant partie d’un lot de copropriété, il est tout à fait légal pour un propriétaire en copropriété de vendre sa cave séparément de son bien. En acquérant un bien en copropriété, vous devez toutefois garder en tête que vous serez soumis à des contraintes. Vous devez notamment vous acquitter des charges de copropriété. Les frais correspondant vont donc venir grever vos bénéfices éventuels.
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Les critères à prendre en compte pour bien choisir sa cave
Voici les 4 principaux critères à prendre en compte pour orienter votre choix au moment d’investir dans une cave.
L’emplacement de la cave
De même qu’avec de l’immobilier de surface, l’emplacement est le critère le plus important pour choisir une cave. En effet, une cave bien placée augmente vos chances de réaliser une belle rentabilité. En ce qui concerne Paris, par exemple, la rentabilité brute peut dépasser les 10% dans les IIè, IIIè, IVè et VIIè arrondissements.
Or, elle atteint difficilement 5% dans le Ier arrondissement. Paris reste en effet the place to be pour louer une cave (entre 18 et 30 € le mètre carré). L’écart avec le prix du m² en province est en effet important : 12 euros à Nice, 13 euros à Marseille et à Bordeaux, 11 euros à Lyon.
Voici Les critères pour déterminer si un emplacement est intéressant :
- L’accessibilité. La cave doit être facilement accessible notamment en voiture.Si on y accède par un ascenseur sans avoir à franchir des marches, le prix pourra être plus élevé.
N’oubliez pas que vos locataires chercheront souvent à y entreposer des meubles lourds et imposants. C’est ainsi que des quartiers attractifs en matière d’immobilier résidentiel ne le sont pas forcément pour une cave. Pensez donc à bien vous renseigner sur les prix en vigueur avant d’investir. - Une zone géographique où les prix de l'immobilier sont élevés. On a vu que la croissance de la demande pour les caves va de pair avec la hausse du nombre d’habitants dans les grandes villes. Si vous souhaitez investir dans ce type d’espace de stockage, il sera intéressant de cibler les marchés dynamiques comme Paris, Marseille ou Lille par exemple.
L’état de la cave
L’état de la cave est également un critère important à prendre en compte avant de passer à l'achat. Le locataire va en effet vérifier cela avant de signer un contrat de location.
Il faudra notamment faire attention à l’humidité. En effet, il ne faut pas que les objets qui y sont stockés s’abîment. Elle doit également être éclairée idéalement.
Si des travaux ou des aménagements doivent être réalisés, faites un calcul détaillé avant de passer à l'achat. Cela vous évitera de mauvaises surprises.
La taille de la cave
La superficie moyenne d’une cave à louer est de 6 à 8 mètres carrés. Cependant, les espaces de stockage plus petits de 2 à 3 M2 offrent également de bonnes performances. De même, les espaces plus grands de plus de 20 m2 sont plus rares et donc également plus chers.
Plus la superficie est importante, plus vous pourrez fixer un prix élevé. C’est pour cette raison qu’il faut privilégier autant que possible les superficies importantes. Si vous arrivez à obtenir une cave de plus de 20 m² par exemple, vous pourrez louer à plusieurs personnes et obtenir ainsi un loyer total plus conséquent.
La sécurité
Plus un emplacement est sécurisé, plus il sera attractif. Une porte solide, la présence d’une caméra de surveillance, un digicode à l'entrée de l'immeuble sont autant de détails qui ont leur importance. Comme les prix ne sont pas plafonnés, vous pourrez alors demander un prix plus élevé si votre bien a des dispositifs de sécurité.
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Les obligations légales pour louer une cave
Pour une location de cave seule, aucune loi n’oblige les parties à rédiger un contrat de location. Cela est toutefois fortement recommandé. Celui-ci devra alors indiquer :
- Le montant du loyer
- La durée du bail
- Les conditions de résolution
- Les clauses résolutoires
- Etc.
Dans le cas où le contrat ne précise pas de durée de location, celle-ci sera automatiquement reconduite chaque année. Chaque partie pourra toutefois prendre congé de l'autre à tout moment
D’un autre côté, si la cave est attachée à un logement, elle doit être indiquée comme une partie annexe dans le contrat de bail. Les mêmes règles locatives que le logement s’appliquent alors à la cave (durée de bail, montant intégré au montant du logement,etc.).
Les obligations fiscales et réglementaires du propriétaire
Vos revenus issus de la location d'une cave doivent être déclarés dans la catégorie des revenus fonciers. S’ils sont inférieurs à 15 000 euros par an, vous pouvez choisir entre le régime réel et le régime micro-foncier.
Ce dernier permet de bénéficier d’un abattement de 30%. Le régime réel, quant à lui, s’applique de plein droit dès que vos revenus locatifs dépassent 15 000 euros. Il permet alors de déduire vos charges de location.
Vous êtes également redevable de la taxe d’habitation si la cave est une dépendance directe de votre logement. En revanche, si celle-ci se situe à plus d’1 km de votre résidence, il n'y a pas de taxe d'habitation à payer.
Les obligations contractuelles envers le locataires
Le propriétaire d’une cave est soumis à certaines contraintes contractuelles envers son locataire :
- Assurer la pleine jouissance au locataire en lui permettant d’accéder librement à la cave
- Assurer la sécurité des biens stockés dans la cave. Le propriétaire se porte garant des affaires du locataire qui sont stockées dans la cave. Il devra alors les rembourser en cas de perte par exemple. C’est pour cette raison que le contrat de faire l'inventaire de ces affaires afin que les deux parties en aient une connaissance précise.
Le propriétaire devra d’ailleurs souscrire une assurance pour prévenir d’éventuels dégâts des eaux ou tout autre risque.
Les obligations du locataire
Les obligations du locataire sont similaires à celles en immobilier résidentiel. Le locataire a notamment l’obligation de payer le loyer prévu dans le contrat de location.
Les obligations en matière de sécurité et d’entretien
On a vu que le propriétaire est tenu d’assurer la sécurité des biens stockés dans la cave. Il est également tenu d’effectuer l’entretien des lieux. Il doit notamment s’assurer que le lieu reste à l'abri de toute humidité.
Les modalités de location d’une cave
Vous avez enfin acquis la perle rare et vous vous demandez maintenant comment trouver des locataires ? Il n’y a rien de plus simple car les sites de location de cave commencent à se démocratiser sur Internet : Ouistock, Costockage, Jestocke, Homebox.
Vous pouvez également publier votre annonce sur les sites d’annonces immobilières traditionnels comme Leboncoin ou Seloger. Il suffit donc de publier une annonce sur ces sites. Nous vous conseillons d’inclure dans votre annonce le lieu, la luminosité, la superficie, le prix et ajouter des photos mettant en valeur votre cave. Il faut savoir que ces derniers prélèvent une commission sur chaque vente.
Avant cela, vous devez tout d’abord fixer les modalités de votre location : s’agit-il d’un garde-meubles de courte durée ou une location de longue durée ? Ensuite, vous devrez fixer le prix du loyer.
En conclusion, investir dans une cave est un investissement très intéressant. Toutefois, comme pour de l’immobilier résidentiel, il faut choisir un bon emplacement. Les villes comme Paris, Lille, Bordeaux et Lyon sont ainsi à prioriser.
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