La possibilité de participer à un projet immobilier de grande envergure comme l'achat d'un immeuble ou d'un hôtel : c'est le principe même d'un club deal en immobilier. Il s'agit d'un regroupement de 20 ou 30 investisseurs qui vont mettre en commun leurs ressources financières autour d'un projet d'investissement immobilier. Quels sont les avantages d'un tel mode d'investissement ? Comment le réussir ? On vous dit tout dans cet article.
Qu'est-ce qu'un club deal immobilier ?
Le club deal immobilier est le nouveau moyen à la mode pour investir dans l'immobilier.
Définition et principe de fonctionnement
Le club deal immobilier est un groupement d’investisseurs qui mutualisent leurs ressources financières en vue de réaliser un investissement immobilier de grande ampleur en commun comme l’achat d’un immeuble par exemple.
Ce format d’investissement se trouve donc à mi-chemin entre une société civile de placement immobilier (SCPI) et un organisme de placement immobilier (OPCI).
Le club deal se distingue de la SCI familiale car les investisseurs n’ont aucun lien familial : il s’agit uniquement d’un groupement de personnes qui souhaitent investir ensemble dans l'immobilier.
Plus concrètement, le club deal immobilier est une société foncière, une SCI (société civile immobilière) ou une SAS (Société par actions simplifiées), qui va acheter un ou plusieurs actifs immobiliers.
Chaque investisseur endosse donc le statut d’associé ou d’actionnaire. Il faut savoir qu’il est impossible pour un participant de quitter un club deal. Celui-ci est constitué pour un terme bien déterminé (généralement entre 5 et 10 ans).
Les actifs en question peuvent être des biens immobiliers ou des valeurs immobilières. Les sommes levées peuvent atteindre plusieurs dizaines de millions d’euros ouvrant ainsi l’accès à des projets de grande envergure (achat d'un immeuble, d'un EHPAD, d'un hôtel, etc.).
Ce format d'investissement était longtemps considéré comme réservé aux investisseurs institutionnels. Cependant, aujourd’hui, il s’ouvre de plus en plus aux particuliers. Il reste cependant un mode d'investissement élitiste compte tenu du ticket d'entrée élevé.
En règle générale, le nombre d’investisseurs pouvant constituer un club deal n’est pas limité. Certains comptent plus d’une centaine de participants. La plupart du temps cependant, c'est un regroupement de 20 à 30 investisseurs.
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Les étapes clés d'un club deal immobilier
Voici les étapes de création d’un club deal immobilier :
Identification et sélection d'un projet immobilier
Une fois que le club deal est créé, il est temps pour les associés de sélectionner les projets à réaliser en fonction des objectifs préfixés.
Montage financier et juridique
Un tour de table est organisé afin de lever la participation de chaque investisseur. Il faut savoir que le ticket d’entrée moyen pour investir dans un club deal est généralement entre 100 000 et 700 000 euros.
Les investisseurs doivent ensuite choisir le montage juridique adapté à leurs objectifs : une SAS ou une SCI par exemple.
Recherche et sélection des investisseurs
Investir dans un club deal requiert de réelles connaissances en placements mobilier et immobilier. Il faut également des investisseurs avec un patrimoine financier solide. En effet, non seulement le ticket d’entrée est élevé mais le rendement n’est pas garanti.
Il s’agit d’un type d’investissement particulièrement sensible aux fluctuations économiques. De plus, le capital est bloqué durant toute la durée de l'entente entre les investisseurs.
Suivi et gestion du projet immobilier
Cette étape est généralement confiée à une société de gestion spécialisée. Celle-ci s'occupe alors du montage de l'opération :
- L'investissement
- L'exploitation du bien
- La gestion
- La liquidation du véhicule d'investissement au terme de l'opération
- Etc
Les avantages du club deal immobilier pour les investisseurs
Investir dans un club deal procure un certain nombre d’avantages :
Accès à des opportunités exclusives et à forte rentabilité
L’investissement via un club deal permet d’accéder à des projets immobiliers qui n’auraient pas été possibles à titre individuel. Il permet ainsi d’accéder à des actifs immobiliers plus rares, avec un ticket d’entrée plus élevé.
Mutualisation des risques et des coûts
Comme il s’agit d’un groupement de plusieurs investisseurs, les risques et les coûts sont donc mutualisés. En effet, les frais dus sont généralement varient entre 0 % et 5 %. Ils servent seulement à rémunérer la société de gestion en charge de la gestion du projet.
Flexibilité et personnalisation de l'investissement
Avant de créer le club deal, les investisseurs s’entendent sur les différentes modalités de l’investissement. Ils peuvent choisir librement le type d’actifs qu’ils souhaitent acquérir.
Cet avantage n'est possible que pour un investissement en nom propre. Il n'est toutefois pas possible si vous investissez via une SCI ou un fonds d'investissement par exemple. C'est pour cette raison qu'on dit que le club deal réalise un compromis entre l'investissement en nom propre et l'investissement indirect.
Transparence et contrôle sur la gestion du projet
Contrairement au cas d’un investissement via une SCPI par exemple, les actionnaires ont la mainmise sur la gestion du projet. Ils décident eux-mêmes du projet. Ils disposent d'un droit d'information et de regard dans la gestion du projet. Concrètement, ce droit se reflète par la participation et le droit de vote dans une assemblée générale.
On retrouve également :
- Des perspectives de rendement sont plus importantes avec un taux de rendement moyen de 10 %. En comparaison, il est de 4,53 % pour une SCPI et entre 3,5 et 4,5 % pour un OPCI.
- Il permet de mieux maîtriser la gestion de la société immobilière que dans le cas d’une SCPI. Celle-ci ne requiert pas l’avis des actionnaires pour effectuer ses opérations de gestion. Il existe donc une plus grande transparence dans la gestion des actifs de la société.
- Investir avec des personnes ayant les mêmes motivations que soi. Avant même de créer le club, les investisseurs s’entendent sur les différentes modalités d’investissement (la durée de l’investissement, le type de bien à acquérir, les dispositifs fiscaux à actionner, les risques et le niveau de rentabilité attendu, etc.). Le Club deal est créé parce que le groupe d’investisseurs ont décidé de joindre leurs efforts. Dans une SCPI, un investisseur achète des parts dans une société déjà constituée.
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Les inconvénients et les risques associés aux club deals immobiliers
Bien que le club deal soit un mode d'investissement hybride entre l'investissement direct et indirect, il n'est pas sans risque. Loin s'en faut.
Illiquidité de l'investissement
Lorsqu’un club deal immobilier est constitué, le capital est bloqué durant toute la durée de l’investissement. De même, les investisseurs sont aussi tenus durant cette période puisqu’ils ne peuvent pas quitter la société. Il n’est donc pas possible de vendre ou de reprendre le capital investi.
Risques liés à la performance du projet immobilier
Le club deal immobilier porte généralement sur des projets d’envergure. C’est d’ailleurs tout l'intérêt de ce type de montage. Cependant, qui dit projet d’envergure dit risque élevé. Le capital n'est pas garanti, ni le rendement.
Conflits d'intérêts entre les différents investisseurs
Le club deal regroupe plusieurs investisseurs issus de différents horizons. Chacun dispose d’un droit de regard sur la gestion des biens gérés via le club. Tous ne veulent pas perdre l’argent investi et chacun a sa propre conviction personnelle sur comment y parvenir. Alors, forcément, des divergences d’intérêt peuvent rapidement apparaître.
Complexité juridique et fiscale
Le montage d’un club deal comporte une certaine complexité juridique et fiscale que chaque investisseur doit maîtriser. C’est pour cette raison qu'il s'agit d’un type d'investissement réservé aux investisseurs qui ont déjà une certaine maîtrise en la matière.
Comment trouver et participer à un club deal immobilier ?
Il existe différents moyens pour trouver un club deal dans lequel investir :
Utiliser des plateformes dédiées aux club deals immobiliers
Il existe différentes plateformes spécifiquement dédiées aux clubs deals immobiliers. Ils peuvent être généraux ou spécialisés dans un secteur particulier. On peut citer par exemple Patricom du cabinet Coysevox, Theoraise, Wiseed ou encore Anaxago.
L’avantage c’est que les règles sont claires à l’avance. Les risques de dissension entre les investisseurs sont donc moindres. Il vous suffit donc de vous inscrire. Il s'agit donc d'un contrat d'adhésion.
S'associer avec des professionnels du secteur
Il est aussi possible de créer un club deal vous-même en vous associant avec des investisseurs de votre connaissance. L’avantage ici c’est que vous n’intégrez pas une structure toute prête.
Vous constituez vous-même votre « équipe ». Vous avancez donc en terre connue car vous ferez attention de choisir des investisseurs dignes de confiance et ayant les mêmes intérêts que vous.
Rejoindre des réseaux d'investisseurs
Sans être des plateformes spécialisées, certains sites internet proposent également de mettre en lien des investisseurs en vue de constituer un club deal.
Il s'agit donc à proprement parler d’un accompagnement professionnel de A à Z. Toutes les étapes du projet sont pilotées par une équipe de professionnels : de la création de la structure à la gestion immobilière en passant par la recherche des biens à acheter.
L’avantage ici c’est qu’il existe une structure de pilotage constituée de professionnels du métier pour guider l’ensemble d’investisseurs. Aussi, les risques sont mieux maîtrisés.
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Conseils pour réussir son investissement en club deal immobilier
Voici nos conseils pour réussir un club deal immobilier :
Bien choisir son projet immobilier et ses partenaires
Le club deal permet donc d’investir dans des projets que les investisseurs ne peuvent pas se permettre de concrétiser eux-même. C’est pourquoi il est d’autant plus important de choisir les projets. Il faut en effet qu'il s'agisse réellement d’opportunités avec un potentiel de rendement important. Il faut aussi maîtriser les risques inhérents à ce type de bien rare.
C'est tout l'intérêt d'investir dans un club deal géré par une société de gestion. Celle-ci dispose de l'expertise pour bien choisir les projets les plus porteurs.
Évaluer les risques et les opportunités de l'investissement
Tout investisseur doit toujours faire un bilan prospectif et évaluer les risques et opportunités d'un investissement avant de se lancer. Le ticket d'entrée dans un club deal est suffisamment élevé pour que vous y alliez en connaissance de cause.
Se tenir informé des évolutions du marché immobilier
Contrairement à un investissement via une SCI ou une SCPI, l'investisseur dans un club deal a un véritable rôle à jouer. Chacun protège ses intérêts et peut intervenir dans la gestion des actifs. C'est pour cette raison qu'il faut connaître les évolutions dans le marché.
Prendre en compte les aspects juridiques et fiscaux
Le Club deal est un mode d’investissement dédié à des investisseurs avertis. Celui qui souhaite intégrer un club deal doit bien en comprendre les mécanismes. Vous devez maîtriser les aspects juridiques et surtout fiscaux pour être sûr de vous y retrouver.
Il est par exemple parfois possible de loger vos parts dans le club deal dans un PEA (Plan d'épargne en actions).
Club deal vs investissement locatif
Un club deal peut proposer de l’investissement locatif. Les deux ne sont pas incompatibles. Pour autant, un club deal est comme on l’a vu, davantage destiné à un public averti avec une certaine expérience dans l’investissement.
Si vous débutez dans l’immobilier, on vous recommande de faire un premier investissement locatif. Pour cela, nos experts vous accompagnent dans des projets clés en main rentables.
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En conclusion, investir dans un club deal permet de participer à un projet immobilier auquel il n'est pas possible d'accéder seul. Il s'agit donc d'une opportunité intéressante pour diversifier un portefeuille d'investissements. Encore faut-il en maîtriser les risques.
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