Vous souhaitez faire d’une pierre deux coups en achetant une résidence principale et en consacrant une partie du bien à la location ?
Ce serait alors combiner achat de résidence principale et investissement locatif. Plus concrètement, vous achetez un bien suffisamment grand pour pouvoir occuper une partie en tant que résidence principale et louer l’autre partie.
On vous dit tout sur ce type de montage : avantages, les étapes à suivre, les erreurs à éviter et conseils.
Les avantages de l’achat de résidence principale combiné à un investissement locatif
Voici les principaux avantages de ce type de montage :
Optimisation de la fiscalité
Posséder un bien locatif risque d’alourdir votre impôt sur le revenu. Fort heureusement, l’investissement locatif permet de bénéficier d’abattements fiscaux ou de réduction d’impôts selon le mode de location que vous choisissez. Grâce à certains dispositifs, il est même possible de créer un déficit d’impôt. Cela vous permet d’amortir votre prix d’achat.
Ainsi, vous pouvez bénéficier d’une réduction allant de 9 % à 18 % dans le cadre de la loi Denormandie. Celle-ci s’applique aux biens anciens sur lesquels vous effectuez des travaux de rénovation. Il faut toutefois remplir certaines conditions liées notamment à l’emplacement géographique et aux ressources des locataires.
D’autre part, si vous optez pour la location meublée, vous pouvez vous servir du statut LMNP. L’avantage ici c’est qu’il s’agit d’un dispositif flexible qui ne demande de remplir aucune condition d’emplacement ni d’état du bien (bien neuf ou ancien). Ce statut vous permet de bénéficier d’un abattement fiscal de 50 % ou d’une déduction de vos charges afin de payer moins d’impôt, voire pas du tout.
Pour en bénéficier, vos revenus locatifs ne doivent pas représenter plus de 50 % de l’ensemble de vos revenus ni dépasser 23 000 euros.
Par ailleurs, les loyers perçus vous permettent également d’amortir la valeur de votre bien dans le temps.
Diversification de son portefeuille immobilier
Acquérir une résidence principale répond généralement à un objectif précis : arrêter de payer des loyers.
D’un autre côté, l’investissement locatif permet de générer un revenu régulier. De plus, l’avantage de la résidence principale réside dans le fait de bénéficier d'une exonération de la taxe sur la plus-value immobilière à la revente. Combiner ces deux types d’actifs immobiliers permet donc de combiner ces deux avantages.
Vous percevez des loyers pour alléger votre endettement et si vous arrivez à générer un cashflow positif, vous pouvez même épargner.
Possibilité de bénéficier d’une rente complémentaire
Acheter pour louer est un excellent moyen de se constituer un revenu complémentaire pour préparer sa retraite par exemple. En effet, si vous arrivez à trouver un locataire sérieux, vous êtes assuré de percevoir vos loyers de manière régulière.
Certes, comme il s’agit d’une activité qui génère de l’argent, vous devez également payer des impôts. Or, grâce aux dispositifs de défiscalisation, vous pouvez réduire vos impôts et ainsi optimiser votre investissement.
Économies sur les coûts liés à la résidence principale
Acquérir une résidence principale comporte des coûts. Vous devez notamment payer la taxe foncière et entretenir le bien. Dans le cas d’une résidence principale, il n’existe pas de possibilité de réduction d’impôt.
Vous pourrez amortir ces coûts grâce aux loyers générés dans le cadre de votre investissement locatif.
Les inconvénients de l’achat de résidence principale combiné à un investissement locatif
Ce type de montage comporte également des inconvénients.
Nécessité de gérer deux biens immobiliers à la fois
Gérer un bien immobilier est une activité énergivore et chronophage. En gérer deux à la fois peut donc s'avérer encore plus contraignant. D’autant plus lorsqu’il ne s’agit pas de votre activité principale.
Il faut notamment maîtriser toutes les spécificités comptables et légales afin d’optimiser au mieux votre gestion locative. En ce sens, l’autogestion peut donc s’avérer risquée. C’est pour cette raison qu’il est souvent préférable de faire appel à un expert comptable et confier sa gestion locative à une agence spécialisée à cet effet.
Si vous louez une partie de votre résidence principale, vous allez certainement gérer vos locataires vous-même. En revanche, rien ne vous empêche de faire appel à un expert comptable. Cela permet de se couvrir en cas d’erreur et diminue le risque de contrôle fiscal.
Les risques liés à la location
Lorsque vous louez un bien immobilier, vous devez souvent faire face à des risques dont les impayés, les dégradations de votre bien et la vacance locative.
Des solutions existent pour s’en prémunir. Vous pouvez notamment souscrire à une assurance loyers impayés. Cela vous coûtera en moyenne 2,5 % de vos encaissements. Ce qui vient s’ajouter aux coûts de votre gestion locative.
Néanmoins, les assureurs demandent souvent que le bien soit géré par une agence pour accepter une GLI. Or, si vous louez une partie de votre résidence principale en auto gestion, vous aurez du mal à trouver un assureur qui accepte de vous couvrir.
Les coûts liés à la gestion locative
Gérer un bien immobilier génère certains coûts. En effet, selon une étude menée par Homepilot, l’autogestion locative coûterait entre 4,8 et 9,6 % des loyers encaissés. Si vous déléguez votre gestion locative à un professionnel, ses honoraires vous coûteront entre 6,3 % à 13,1 %.
Les risques liés à la baisse des loyers
En fonction de la conjoncture économique ou d’autres événements, il peut arriver que les loyers immobiliers évoluent à la baisse. Une telle situation bouleverse vos calculs de départ car vous serez également obligé de baisser vos loyers pour vous aligner aux prix du marché.
C’est néanmoins peu probable. Selon une étude du groupe Foncia, il manquerait plus de 150 000 logements en France.
Les étapes à suivre pour acheter une résidence principale combinée à un investissement locatif
Voici ces étapes à suivre :
Etape 1 : Evaluer ses besoins et ses ressources
Combiner résidence principale et investissement locatif exige d’avoir une certaine capacité d’emprunt. Il faut d’ailleurs aussi avoir un apport.
C’est pourquoi avant de vous lancer, vous devez vérifier trois points :
- Le taux d’effort
- La rentabilité locative
- Vos ressources financières. Celles-ci sont-elles suffisantes pour assurer le remboursement de vos crédits ?
Faire appel à un prêt bancaire est judicieux même si vous disposez des moyens nécessaires pour acheter votre bien. En effet, l'effet de levier bancaire est un outil puissant pour optimiser un investissement immobilier.
Étape 2 : Évaluer les différents types de biens immobiliers disponibles sur le marché
Maintenant que vous avez préparé votre dossier de demande de crédit, ici encore, il faut une réelle stratégie pour trouver le bien adapté à votre budget mais aussi à votre objectif. Comme il s'agit d'un bien qui doit servir à la fois de résidence principale et de location, vous devez donc d'autant plus viser le long terme.
Prenez soin de chercher un bien qui vous mette à votre aise. Toutefois, comme vous allez consacrer une partie à la location, vous devez également prendre en compte certains critères de base afin de pouvoir trouver rapidement des locataires :
- Privilégier les centres-villes à proximité de commerces, des transports ou de services. L'emplacement est un critère important en matière d'investissement locatif.
- Étudier le marché locatif dans le secteur. Ne vous fiez pas aux taux de rentabilité locative trop élevés. Ces derniers cachent généralement une réalité plus contrastée.
Etape 3 : Evaluer les différents types de locataires potentiels
La plus grosse crainte d’un investisseur locatif est de faire face à des impayés. Il faut donc chercher à minimiser les risques au maximum. C’est pour cette raison que le premier critère à vérifier pour trouver le locataire idéal est sa solvabilité.
Pour cela, il faut donc vérifier ses revenus. Le locataire idéal est celui qui dispose des revenus suffisants pour pouvoir payer régulièrement vos loyers. Dans la plupart des cas, les agences et les propriétaires exigent qu’un locataire ait un revenu égal à trois fois le loyer. Il est possible de pratiquer un pourcentage plus ou moins élevé selon les circonstances.
Vous devez demander des justificatifs pour vous en assurer, et vérifier leur authenticité. Une liste limitative est prévue par la loi.
Etape 4 : Evaluer les différentes options de gestion locative
En matière de gestion locative, vous avez le choix entre l’auto-gestion et le recours à une agence.
S’occuper soi-même de la gestion locative comporte certains avantages. Le principal concerne sa gratuité.
Vous pourrez ainsi générer un meilleur rendement. Toutefois, la gestion d’une location est une tâche qui peut devenir assez chronophage.
En effet, vous devez tenir compte de plusieurs paramètres :
- Les garanties
- Les assurances
- La création des contrats de bail
- L’encaissement des paiements
- L’établissement des états des lieux
- Etc
Vous devez par ailleurs avoir une certaine maîtrise afin d’optimiser la rentabilité de votre bien.
C’est pour cette raison que beaucoup décident de déléguer cette tâche à un tiers par le biais d’un mandat de gestion locative. Vous vous assurez ainsi une tranquillité d’esprit et l’expertise d’un professionnel de la matière.
Étape 5 : Évaluer les différentes options de financement
Le financement est un élément important à prendre en considération pour un investissement locatif. Et ce, quand bien même vous combinez avec l’achat d’une résidence principale.
D’une manière générale, vous disposez pour cela de deux options : l’autofinancement et le crédit bancaire.
Si vous avez une épargne personnelle conséquente, vous pouvez acquérir votre bien grâce à vos fonds propres. Cette option peut être avantageuse si vous souhaitez rester indépendant financièrement.
Toutefois, si vous souhaitez conserver votre trésorerie, il vaut mieux opter pour le crédit bancaire. Cela vous permet de prévenir d’éventuelles dépenses imprévues dans le cadre de votre location. De plus, vous pourrez ainsi profiter de l’effet de levier bancaire pour optimiser votre patrimoine.
Etape 6 : Prendre une décision éclairée et effectuer l’achat
Une fois que vous avez choisi le bien, l’option de financement qui vous convient et que vous avez réfléchi sur la gestion locative, vous pouvez désormais vous lancer. Vous disposez en effet de tous les paramètres nécessaires pour faire les calculs nécessaires pour anticiper la rentabilité de votre investissement.
Faites un choix éclairé et ne vous laissez surtout pas conduire par l’affect. L’objectif premier de tout investissement est de rechercher la rentabilité. Aussi, faites les calculs nécessaires et optez pour le bien qui vous offre la meilleure rentabilité locative.
Conseils pour réussir son achat de résidence principale combiné à un investissement locatif
Voici quelques conseils supplémentaires pour mieux réussir votre investissement locatif combiné à l’achat d’une résidence principale.
Faire attention à sa capacité d’endettement
En principe, votre taux d'endettement ne doit pas excéder 35 %. Vous devez donc y prêter attention lorsque vous avez acquis votre résidence principale en premier mais que vous décidez d'acquérir un bien locatif ensuite.
Le calcul de votre taux d'endettement déterminera donc le capital d'investissement que vous pourrez emprunter auprès de la banque.
Aussi si vous souhaitez combiner achat de résidence principale et investissement locatif, vous devez en tenir compte avant de prendre votre décision.
Choisir un bien immobilier facile à louer
La vacance locative est une préoccupation commune à tous les investisseurs locatifs. Peu importe qu'il s'agisse de combiner achat de résidence principale et investissement locatif.
Afin de profiter pleinement des bénéfices de ce type de montage, il vaut donc mieux opter pour un bien qui soit facile à louer. Pour cela, privilégiez les petits espaces meublés et situés à proximité des commodités.
Gérer correctement son investissement locatif
Trouver le type de bien idéal à l'emplacement idéal ne fait pas tout pour pleinement rentabiliser un investissement locatif. Encore faut-il en effet que vous optimisiez votre gestion locative.
Choisir les bons locataires, utiliser les dispositifs de défiscalisation adaptés à votre situation, la gestion des risques d'impayés, la gestion des litiges avec les locataires, etc. Voilà tous les points de vigilance auxquels vous devrez prêter attention.
Anticiper les problèmes liés à la location (défauts de paiement, litiges avec les locataires, etc.)
Le marché locatif, comme tout marché, peut fluctuer et connaître des hauts et des bas. Les prix peuvent grimper et le quartier ou la ville où vous êtes implanté pourrait perdre sa vitalité économique, etc.
D'autre part, même en prenant soin de bien choisir ses locataires, vous ne pouvez pas être complètement à l'abri des défauts de paiement ou de tout autre litige.
Quoi qu'il en soit, de tels problèmes occasionnent des dépenses ou des pertes financières. Mieux vous les anticipez, moins vous en subirez les conséquences (procédure longue et coûteuse). Pour ce faire, vous pouvez souscrire une assurance impayés et/ou demander des garanties à vos locataires.
Peut-on louer sa résidence principale ?
On appelle résidence principale un logement où vous résidez au moins huit mois par an. Si vous êtes souvent en déplacement, il reste donc possible que votre logement soit vide pendant le reste de l'année soit pendant 4 mois. Vous pouvez tirer profit de cette situation en faisant louer votre résidence principale.
Pour cela, vous devez remplir 3 conditions :
- Il agit de baux de courte durée (90 jours maximum par client avec un maximum de 120 jours par année à ne pas dépasser dans certaines communes)
- Vous êtes absent pendant la durée du bail. Le logement est donc à l'usage exclusif du locataire
- La location est dédiée à une clientèle de passage. Le locataire n'en fait donc pas sa résidence.
Vous devez par ailleurs remplir certaines formalités administratives comme une déclaration à la mairie (dans certaines villes) et au greffe du tribunal de commerce.
Les erreurs à éviter
Pour réussir votre montage achat de résidence principale combinée à un investissement locatif, vous devez éviter les écueils suivants :
Éviter d’acheter un bien immobilier trop cher
Le choix pour un bien donné devrait toujours être guidé par un raisonnement éclairé. Se laisser guider par l’esthétique ou seulement par l’émotion est exclu. Vous devez toujours prendre le temps de mûrement réfléchir à votre décision et de prendre en considération tous les paramètres en jeu.
Vous devez notamment cerner le marché local, anticiper les éventuels problèmes liés à la location, anticiper le calcul de la rentabilité locative, les éventuelles charges, les travaux d’aménagement, etc. Vous devez toujours faire en sorte de garder une certaine trésorerie afin de faire face à ces éventuels imprévus.
Or, si vous partez sur un bien trop cher, non seulement vous aurez du mal à faire face aux imprévus mais aussi vous pourrez avoir du mal à dégager des bénéfices.
Éviter de choisir un mauvais locataire
On a vu que le choix du locataire est déterminant pour rentabiliser votre investissement. Avant de signer un contrat de bail avec un locataire, il faut s’assurer que celui-ci ait les moyens de payer ses loyers sans problème.
Éviter de sous-estimer les coûts liés à la gestion locative
Nous avons vu que la gestion locative peut représenter un vrai coût, d’autant plus si vous décidez de la déléguer à un tiers. Voilà pourquoi les frais correspondants doivent également être anticipés pour concevoir votre projet d’investissement. Ainsi, vous pourrez mieux anticiper vos bénéfices éventuels et procéder à l’achat en connaissance de cause.
Éviter les problèmes liés à la location
Si vous envisagez de vous lancer dans un investissement locatif, la première chose à faire est de se renseigner sur le sujet. Bien que les témoignages de personnes ayant réussi dans ce domaine sont désormais pléthores sur Internet, c’est loin d’être un investissement sans risque.
Les prix du logement peuvent chuter ou les locataires peuvent se faire rare vous obligeant ainsi à baisser le loyer. Or, une telle situation risque de bouleverser vos calculs de départ et de mettre en péril vos espoirs de rentabiliser votre investissement.
En conclusion, combiner l’achat d’une résidence principale et un investissement locatif est tout à fait possible. Il s’agit même d’un montage qui peut s’avérer avantageux à condition de suivre quelques règles de base. Il faut notamment que votre gestion locative soit optimale afin de profiter de tous ces avantages.
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