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L’excellence de l’investissement locatif réservée à 40 investisseurs par mois
Le guide ultime de l'investisseur immobilier 2023
10 chapitres - 100 pages
Un investissement locatif est perçu comme un investissement sûr et rentable pour une majorité de propriétaires. Pourtant, depuis la crise du Covid 19, le marché locatif est en proie à un fléau pour les bailleurs : les loyers impayés. Le taux d’impayé en France a toujours été de l’ordre de 3 %, mais la pandémie a mis à mal beaucoup de ménages et cette statistique a explosé durant cette sombre période.
Néanmoins, de nombreuses solutions existent sur le marché pour s’en prémunir : les assurances garantie loyer impayé. Nous allons explorer les différentes options qui s’offrent à vous pour faire face à cette tendance de plus en plus inquiétante.
Qu’est-ce qu’une GLI ?
La GLI ou Garantie Loyer Impayé est ce dont nous allons parler dans cet article. Depuis plusieurs années, l’État a tenté de mettre en place plusieurs solutions pour assurer aux propriétaires un risque minime sur leurs investissements locatifs. Des initiatives comme la GRL en 2010, la GUL en 2014 ont été des échecs, car trop complexes et coûteuses à mettre en place.
En parallèle, de nombreuses sociétés ont diversifié leurs catalogues de service en proposant aux propriétaires, en plus de la gestion de leurs biens immobiliers, des produits de garantie contre les impayés. Agences immobilières, assureurs, courtiers en assurances, banques ont développé ces offres au fil du temps.
Seuls les principaux acteurs du marché ont développé ces nouveaux produits pour assurer aux propriétaires de percevoir leurs loyers chaque mois. En fonction du profil des locataires, les solutions proposées peuvent être plus ou moins pertinentes.
Toutefois, elles assurent aux propriétaires de percevoir leurs loyers, une protection contre les dégradations matérielles et les différents recours juridiques pour exclure un locataire.
Différents types de biens peuvent être protégés, que vous ayez un appartement, une maison, un garage et même un parking, il vous suffit d’avoir un locataire solvable et qu’il s’agisse de la résidence principale du locataire.
Comment protéger vos investissements locatifs ?
Pour se protéger efficacement contre les risques locatifs tels que les impayés de loyer, il existe plusieurs étapes en parallèle de la souscription à une solution de GLI.
Avant toute chose, vous devez définir le profil type de locataire que vous recherchez pour votre bien à la location. Étudiants, CDI confirmé, CDD, expatrié, retraité, couple, colocation, avec ou sans enfant, chaque profil a ses spécificités qui peuvent potentiellement changer votre expérience avec des locataires. Les agences immobilières ou les sociétés de GLI inversée sont par exemple de bon conseil en ce qui concerne la solvabilité et la situation financière des profils locataires.
La sélection du locataire est une étape à ne pas négliger, il faut obtenir un maximum de garanties sur le profil de(s) locataire(s). Une situation financière vous rassurera en plus d’utiliser une garantie loyer impayé.
Votre objectif est d’éviter d’en arriver à l’étape de l’expulsion. Dans le cas d’un locataire peu honnête ou avec une situation instable, le propriétaire devait ensuite entamer une procédure d’expulsion si les impayés de loyers se succédaient. Cette procédure implique de nombreuses actions devant la justice pour demander l’expulsion dudit locataire. En France, ces procédures durent entre six mois et deux ans grand maximum et pendant ce temps, le propriétaire ne perçoit aucune rémunération et doit en parallèle rembourser son crédit immobilier. Une situation cauchemardesque que tous les propriétaires souhaitent absolument éviter.
Il est donc compréhensible que beaucoup de propriétaires souscrivent à une solution de GLI pour protéger leur investissement locatif. Même si le ratio d’impayé en France est faible, beaucoup ne souhaitent pas tenter le diable. Il vaut mieux prévenir que guérir !
Les GLI classiques
Comme nous l’évoquions dans un point précédent, ce système est souvent proposé par les agences immobilières ou bien les assureurs. Cette garantie à votre charge, généralement indexée en fonction du loyer payé par le locataire, les clauses des contrats varient en fonction des sociétés. Elles peuvent prendre en charge ou non :
- les procédures contentieuses
- la dégradation du matériel
- les frais de procédure de recouvrement, d’expulsion…
Bref, il faudra être vigilant sur la nature des contrats et les montants peuvent rapidement devenir importants. Soyez vigilants sur les clauses suivantes :
- le taux de cotisation et d’effort
- la durée d’indemnisation des loyers impayés
- le montant des frais de recours, des dégradations locatives, de la protection juridique.
Tous ces éléments feront varier le prix du devis.
Pour vous donner une idée, pour un investissement locatif que vous louerez à 1 100 euros avec un dépôt de garantie du même montant, un contrat de GLI standard est entre 200 euros et 450 euros par an. Un petit pécule qu’il faut pouvoir assumer, surtout si vous avez un crédit pour rembourser votre bien locatif.
La garantie Visale
Le dispositif Visale a été mis en place par l'État il y a plusieurs années. Après plusieurs tentatives par différents ministres, la garantie Visale est disponible. En collaboration avec Action logement, ce service de caution est totalement gratuit pour le propriétaire et le locataire.
En cas d’impayé de loyer, c’est Action Logement qui dédommage le propriétaire jusqu’à 36 mois depuis la date de signature. Élément important à prendre en compte, les locataires éligibles à la garantie Visale doivent avoir entre 18 et 31 ans. Il peut être étudiant, salarié, fonctionnaire, alternant ou même chômeur. Les conditions d'éligibilité sont assez simples. En tant que propriétaire, vous êtes protégés à partir de 2 mois de loyer impayé si le loyer n’est pas supérieur à :
- 1500 euros en Ile-de-France
- 1300 euros sur le reste du territoire
Cette garantie a tout de même ses limites, certaines dégradations ne sont pas prises en charge :
- usure du temps et du mobilier
- défaut d’entretien
- espaces verts…
Le temps de traitement des dossiers et des sinistres fait également défaut à ce système public. Si vous souhaitez un service plus instantané, il faudra vous tourner vers une autre solution payante, mais réactive.
La garantie Visale est un vaste sujet et vous trouverez plus d’informations sur le site officiel du gouvernement.
Les garanties loyers impayés inversées
Certainement les solutions les plus méconnues des propriétaires, les GLI inversées ont été développées par des sociétés (souvent des startups). Le système est simple, comme son nom l’indique, contrairement à une GLI classique, ce n’est pas au propriétaire, mais au locataire de payer cette garantie tout en protégeant votre investissement locatif.
Le fonctionnement est moins complexe et la typologie de couverture ne varie pas en fonction du locataire ou des clauses. Votre investissement locatif est couvert contre les loyers impayés sur une période de 24 mois, soit le temps maximum d’une procédure d’expulsion, et la société gère l’ensemble des démarches administratives, de la solvabilité du locataire à la procédure contentieuse.
Rassurez-vous, les locataires y trouvent leur compte puisqu'en effectuant une vérification documentaire sur les pièces du dossier locatif, ce garant digital lui permettra de se mettre en avant face à d’autres profils plus solvables. Ainsi, certains locataires augmentent leurs chances d’obtenir l’appartement de leur rêve en payant annuellement ou mensuellement. Bien que coûteuse pour les locataires, elle est indexée sur le montant du loyer (en moyenne 3 % du prix du loyer à l’année). Un coût pour certains profils, mais qui permet d’élargir les conditions d’éligibilité d’une majorité de locataires sur un marché en forte tension.
In fine, vous êtes gagnants sur tous les tableaux. Le profil du locataire est validé donc diminue le risque d’impayé, votre bien à la location est couvert gratuitement, les éventuelles procédures d’expulsion sont gérées : vous gagnez du temps sur les procédures administratives.
Difficile donc de mettre sur le même niveau les trois solutions que nous présentons là. Bien que complémentaires en fonction du profil du locataire, la garantie inversée se démarque très nettement des autres par son offre à la charge du locataire. Pour un propriétaire, c’est une sécurité supplémentaire dans un contexte incertain pour maximiser votre investissement locatif.
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