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L’excellence de l’investissement locatif réservée à 40 investisseurs par mois
Le guide ultime de l'investisseur immobilier 2023
10 chapitres - 100 pages
Placer son épargne efficacement est une question que de nombreux Français se posent. De très nombreuses solutions existent, mais quel que soit le type d’investissement, une expertise dans le domaine est impérative. En matière d’investissement immobilier, il est impératif d’avoir une bonne connaissance du marché local et une excellente maîtrise de la fiscalité et des aspects juridiques. C’est l’objectif premier et l’intérêt pour un particulier de faire appel à un cabinet de gestion de patrimoine immobilier à Lyon.
Qu’est-ce qu’un gestionnaire de patrimoine immobilier ?
Le gestionnaire de patrimoine réalisera un audit complet de votre patrimoine, vous déterminerez ensemble vos problématiques, vos objectifs et votre budget. Le cabinet sera alors en mesure de vous proposer des solutions en adéquation avec vos objectifs et votre profil.
Grâce à une formation très complète sur la fiscalité, le marché immobilier et une maîtrise de l’ensemble des solutions existantes, le consultant vous fera partager son expertise.
Se faire accompagner par un professionnel de la gestion de patrimoine immobilier est d’autant plus nécessaire lorsque l’on sait que Lyon est un marché complexe qui connaît la flambée des prix et l’encadrement des loyers.
Découvrez deux solutions d’investissements immobiliers locatifs conseillées par les gestionnaires de patrimoine immobilier Lyon.
Comment placer son épargne à travers un investissement immobilier ?
L’investissement immobilier locatif se divise en deux catégories :
- L’investissement immobilier nu
- L’investissement immobilier meublé via le dispositif LMNP
Pour savoir quel type d’investissement immobilier correspond à votre profil, faites-vous accompagner par à un cabinet de gestion de patrimoine à Lyon. Avec une expertise globale de votre patrimoine, vous pourrez réaliser un investissement immobilier sûr et rentable sur le long terme.
Investir dans l’immobilier nu à Lyon
L’immobilier nu va permettre à l’investisseur d’investir dans l’immobilier et de profiter d’une réduction d’impôts durable dans le temps.
Cette typologie d’opération existe depuis plus de 50 ans, lorsque la France a commencé à faire face à un manque de logements pour faire face à une démographie en forte hausse.
Vous pourrez ici profiter d’une défiscalisation au travers des lois Pinel, Malraux, Déficit Foncier, ou encore le dispositif Monuments historiques.
L’administration fiscale accorde ici une réduction d’impôt ou une déduction du revenu global. Ce schéma permet la construction de nouveaux logements en zones tendues et la rénovation de bâtiments anciens présentant un intérêt de sauvegarde du patrimoine architectural français.
La loi Pinel pour investir dans le neuf
La loi Pinel est une loi de défiscalisation mise en place depuis 2014. Elle s’adresse aux contribuables redevables de l’impôt sur le revenu a minima de 2 500 €.
Cette loi permet la construction de nouveaux logements, notamment en zone tendue comme Lyon, Nantes ou encore Annecy.
Ainsi, l’administration fiscale accorde une réduction d’impôt de 2 % du prix d’acquisition (montant appartement + frais de notaire) durant une période de neuf ans maximum. Ensuite, la réduction d’impôt diminue à 1 % de la 10ᵉ année jusqu’à la 12ᵉ année.
Aussi, les frais de notaire sont réduits par rapport à de l’investissement ancien. En effet, ils passent de 8 % à 2.5 % dans le neuf.
Cette réduction est particulièrement avantageuse pour les contribuables voulant réduire leur imposition. Toutefois, avant de se lancer, il est nécessaire de connaître les conditions pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel. De fait, faire appel à un cabinet de gestion de patrimoine à Lyon vous permet de réussir votre investissement.
Pour ce faire, le professionnel aura tous les outils, l’expertise et l’expérience pour s’assurer de la qualité de l’emplacement. Il sera en mesure de procéder à une analyse du marché et ainsi déterminer la demande locative du secteur. Enfin, il sera en mesure d’analyser le prix du marché, aussi bien sur le marché ancien que le neuf. Tout ceci est impossible à réaliser pour un particulier, d’où l’intérêt de passer par un professionnel de la gestion de patrimoine.
L’investissement Pinel est plafonné à deux investissements par an de 300 000 € et à un plafond du prix du m² à 5 500 €.
De plus, pour respecter l’engagement Pinel, les loyers sont plafonnés en fonction de la zone d’investissement. On comptabilise trois zones principales :
- 1ère zone : Abis, avec un prix au m² de 17.62 €. Cette zone concerne Paris intramuros et sa périphérie proche.
- 2ᵉ zone : A, avec un prix au m² de 13.09 €. Cette zone concerne la ville de Lyon, Lille, Montpellier et Marseille entre autres.
- 3e zone : B1, avec un prix au m² de 10.55 €. Cette zone concerne les villes de plus de 250 000 habitants comme Nantes, Angers ou Bordeaux.
À noter que la réduction Pinel entre dans les niches fiscales de 10 000 €/an au même titre que les emplois à domicile !
Investir en LMNP à Lyon
Le dispositif du LMNP est un investissement immobilier qui n’accorde pas de réduction d’impôt. Ce n’est pas pour autant qu’il n’est pas intéressant sur le plan fiscal.
En effet, s’il ne permet pas de bénéficier d’une réduction d’impôts, il va permettre de ne pas être fiscalisé sur les loyers perçus, ce qui constitue un avantage fiscal important !
L’objectif est donc de se constituer un patrimoine que l’on conservera dans le temps, notamment dans une optique de revenus complémentaires.
Ici, nous allons isoler deux types d'investisseurs. Les jeunes actifs voulant se créer un patrimoine dès le plus jeune âge et les retraités ou en approche de la retraite qui souhaitent percevoir un revenu complémentaire défiscalisé.
Investir en LMNP est simple. Il faut acquérir un appartement entre 20 et 45 m², en centre-ville où à proximité d’écoles supérieures. En effet, la cible locative principale d’un logement meublé est le marché étudiant.
L’étudiant souhaite bénéficier d’un appartement clé en main, ou il n’aura pas besoin de réaliser des travaux, d’acheter des meubles…
La surface idéale du logement sera de 20 à 40 m², idéalement en centre-ville ou dans un quartier étudiant.
Ensuite, l’objectif est de réaliser des travaux de rafraîchissement et un ameublement de standing pour augmenter la rentabilité locative.
Si vous choisissez l’imposition au régime réel, un amortissement comptable sera alors créé prenant en compte l’enveloppe travaux ainsi que le budget ameublement. Cet amortissement viendra en diminution du résultat foncier, vous permettant durant un certain nombre d'années de ne pas payer d’imposition.
Si vous choisissez l’imposition du micro-BIC, un abattement de 50 % est appliqué sur le bénéfice imposable, avec un abattement minimum de 305 €.
Le choix du régime est à analyser avec des professionnels. De fait, s’entourer d’un gestionnaire de patrimoine pour toutes questions fiscales est un atout de taille pour réussir un investissement immobilier.
En conclusion, il existe de nombreuses solutions d’investissement immobilier pour pallier la lourde fiscalité qu'enregistrent certains contribuables. Avec une expertise et un audit global, faire appel à un cabinet de gestion de patrimoine à Lyon prend tout son sens. Du conseil à l’accompagnement sur le long terme, la gestion de patrimoine se démocratise et s’adresse à tous.
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