Le bail Code Civil offre une liberté contractuelle maximale, mais il reste peu connu. Il ne suit ni la loi de 1989, ni le régime du bail commercial.
Les experts de chez Bevouac vous expliquent tout ce qu’il faut savoir sur le bail code civil :
- 📘 Le bail Code Civil est un contrat de location souple, hors loi de 1989, utilisé pour des résidences secondaires, locations professionnelles ou usages spécifiques.
- ⚖️ Contrairement au bail classique, il vous permet de fixer librement la durée, le loyer, les garanties et les conditions de résiliation.
- 🧩 Il convient uniquement si le bien n’est pas la résidence principale du locataire, sinon vous risquez une requalification en bail d’habitation.
- 📌 Vous pouvez l’utiliser si vous louez à une entreprise, une association, un expatrié, ou pour un local, parking, entrepôt non concerné par un autre régime.
- ✍️ Il est crucial de rédiger un contrat précis, avec une clause d’exclusion explicite de la loi de 1989 et une mention claire de l’usage du bien.
- 🧠 En l’absence de cadre protecteur, pensez à demander un garant, voire plusieurs mois de loyer d’avance. Les assurances loyers impayés ne couvrent pas ce type de bail.
- 🛑 Les risques juridiques sont réels : un juge peut facilement requalifier le bail si le locataire y vit à plein temps.
- 📊 Ce bail reste intéressant pour sa flexibilité, l'absence d’encadrement du loyer, et la personnalisation du contrat, mais il demande de la rigueur.
- 🧰 Bevouac et ses partenaires peuvent vous aider à choisir le bon type de bail, à rédiger les clauses clés, et à sécuriser votre investissement.
C’est quoi exactement, un bail Code Civil ?
Définition simple
Le bail Code Civil, aussi appelé bail de droit commun, est un contrat de location régi par les articles 1713 à 1762 du Code civil.
Il s’applique en l’absence d’une législation spécifique, comme celle sur les baux d’habitation ou commerciaux.
Ce qui le distingue d’un bail d’habitation
Quand peut-on utiliser un bail Code Civil ?
Ce bail s’applique uniquement dans des cas spécifiques, notamment lorsque le logement n’est pas la résidence principale du locataire.
✅ Exemples d’utilisation
- Vous louez une résidence secondaire
- Le bien est destiné à une location de fonction (cadre en déplacement)
- Vous louez à une entreprise ou une association
- Le logement est utilisé comme bureau ou pied-à-terre
- Vous louez un parking, un local, une cave, un entrepôt non soumis à d’autres régimes
- Vous louez à un expatrié non résident fiscal français
📌 Important : si le locataire y vit à titre de résidence principale, le bail peut être requalifié en bail loi 1989 (cf. jurisprudence Cass. 3e civ., 6 juin 2019).
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Ce que vous pouvez fixer librement dans le contrat
🕰️ Durée du bail
Vous pouvez choisir :
- Une durée très courte (1 mois, 6 mois…)
- Une durée longue, jusqu’à 9 ans maximum
🔄 Possibilité de prévoir une reconduction tacite.
💶 Loyer et dépôt de garantie
- Loyer libre : vous fixez le montant et les modalités de révision (indice IRL ou ILAT)
- Dépôt de garantie : pas de plafond imposé (contrairement à la loi 1989)
- Possibilité d’imposer un préavis de 1 mois, 3 mois ou plus, selon l’accord
✍️ Clauses essentielles à inclure
- Description détaillée du logement
- Usage autorisé (habitation, bureau…)
- Durée du bail
- Montant du loyer, révision, dépôt
- Modalités de résiliation
- Clause d’exclusion du régime loi 1989
💡 Astuce : précisez clairement que le logement n’est pas la résidence principale du locataire.
Les risques et pièges à éviter
🔁 Le risque de requalification
Si le bien est effectivement habité à titre de résidence principale, même si le bail indique le contraire, un juge peut requalifier le bail en bail d’habitation.
Cela entraîne l’application des règles de la loi de 1989, au détriment du bailleur.
🔓 Pas d’assurance loyers impayés
La plupart des compagnies refusent de couvrir les baux Code Civil.
Vous devrez souvent demander :
- Un garant solide
- Le paiement de plusieurs mois d’avance
- Un dépôt de garantie renforcé
📉 Précarité pour le locataire
Le locataire peut être évincé plus rapidement, car les conditions de sortie sont librement définies. Cela peut être un risque d’image ou de litige si le bail est mal cadré.
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Requalification en bail loi 1989 : dans quels cas ?
⚠️ Les situations à risque :
- Le locataire vit à plein temps dans le logement
- Il y reçoit son courrier, y est fiscalement domicilié
- Il y habite avec sa famille
- Le bail ne précise pas suffisamment le statut du bien
La jurisprudence est souvent en faveur des locataires en cas de doute.
🧰 Ce que vous pouvez faire :
- Demander une preuve de résidence principale ailleurs
- Rédiger une clause claire d’exclusion de la loi 1989
- Indiquer explicitement que le bien est une résidence secondaire ou professionnelle
Bail Code Civil : avantages et inconvénients
Comment Bevouac peut vous accompagner
Vous ne savez pas si le bail Code Civil est adapté à votre situation ?
Les agences locatives partenaires de Bevouac peuvent vous aider à sécuriser juridiquement vos baux, rédiger les clauses sensibles, et optimiser votre fiscalité.
Concrètement, on vous aide :
- À choisir entre bail civil, meublé ou commercial
- À rédiger un contrat solide, sans ambiguïté
- À vérifier la cohérence fiscale et juridique
- À gérer les obligations administratives (diagnostics, signature, quittances…)
❓ FAQ – Vos questions fréquentes
📍 Peut-on utiliser ce bail pour un étudiant ?
Non, sauf si l’étudiant n’en fait pas sa résidence principale. Sinon, cela relève de la loi de 1989 ou du bail mobilité.
📍 Est-ce compatible avec la CAF ou Visale ?
Non. Les aides au logement et Visale ne couvrent pas les baux régis par le Code Civil.
📍 Quel est le préavis pour le locataire ?
C’est vous qui le fixez dans le contrat. Il peut être de 1 mois, 3 mois ou plus.
📍 Faut-il enregistrer ce type de bail ?
Non, sauf si la durée dépasse 12 ans (dans ce cas, il doit être publié au service de publicité foncière).
📍 Peut-on fixer une clause de résiliation immédiate ?
Oui, à condition qu’elle soit claire, proportionnée et acceptée par le locataire à la signature.
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