Vous possédez un bien immobilier en location et envisagez d’augmenter le loyer ? Le changement de locataire, des travaux d'amélioration ou la révision annuelle sont des moments clés. Cependant, ces augmentations doivent respecter des règles strictes définies par la législation. Nous allons voir, dans cet article, les règles et les limites à connaître de cette procédure.
Le propriétaire peut-il augmenter le loyer ?
Oui, le propriétaire a le droit d'augmenter le loyer sous certaines conditions, et cette démarche est encadrée par la loi. En France, les augmentations de loyer sont régies par des règles spécifiques. En général, une hausse de loyer ne peut intervenir qu'à la date anniversaire du bail et sous certaines conditions définies par la législation en vigueur.
En effet, le propriétaire peut procéder à une révision du loyer une fois par an à condition que le bail le prévoie. Autrement dit, une clause de révision doit avoir été insérée dans le contrat de bail. Celle-ci peut alors prévoir une date spécifique pour la révision du loyer ou la date anniversaire du contrat. En l’absence d’une telle clause, le loyer demeure inchangé tout au long de la durée du contrat de location.
En revanche, la loi a prévu des exceptions. Le propriétaire peut également augmenter le loyer en cours de bail s’il a procédé à des travaux d’amélioration.
La loi encadre aussi cette faculté de révision en l’indexant à l’IRL ou Indice de référence des loyers. Autant dire que le propriétaire ne peut augmenter le loyer qu’en respectant la loi en vigueur.
Il faut également signaler que depuis le 24 août 2022, les logements classés F ou G dans le DPE (Diagnostic de performance énergétique) ne peuvent faire l’objet d’une majoration de loyer.
Quand le propriétaire peut-il augmenter le loyer ?
Les différents cas où le propriétaire peut augmenter le loyer d'un logement.
Au changement d'un locataire
Lorsqu'un locataire quitte le logement, le propriétaire a le droit d'ajuster le loyer pour le nouveau locataire. Cependant, il doit respecter les règles de fixation des loyers en vigueur, notamment se référer à l’IRL.
Il doit respecter des conditions pour notifier la proposition de révision au locataire sortant ou entrant. Pour éviter des désaccords avec le futur locataire, le propriétaire peut faire figurer l’ancien montant du loyer. Il pourra ainsi prouver que l’augmentation a été réalisée en toute légalité.
Par ailleurs, dans certaines villes, le loyer est encadré par des loyers de référence minoré et majoré, limitant ainsi la marge de manœuvre du propriétaire.
En cas de loyer manifestement sous-évalué
Il est possible que suite à une erreur de calcul par exemple, vous n’ayez pas correctement évalué votre loyer. Dans ce cas, la loi vous autorise à l’ajuster en cours de bail. Pour ce faire, vous devez trouver 3 ou 6 exemples de loyers (6 pour les communes de plus d’un million d’habitants). Portant sur des locations semblables à la vôtre, ces exemples doivent servir à prouver que votre loyer est trop bas par rapport à la moyenne.
Vous devez ensuite adresser une proposition de loyer à votre locataire au moins 6 mois avant l’échéance du bail. Celui-ci peut refuser. Dans ce cas ou s’il ne répond pas, il est tenu de quitter le logement.
Si le locataire accepte, un accord est signé et vous pouvez alors procéder à la révision. En revanche, le loyer majoré vaut uniquement pour l’avenir. Une révision rétroactive est formellement interdite.
Après des travaux
Si des travaux d'amélioration ont été effectués dans le logement, le propriétaire peut, dans certains cas, demander une augmentation de loyer. Cependant, cette augmentation doit être justifiée par les améliorations apportées et respecter les limites légales. Il ne faut pas que ce soit seulement des travaux d’entretien. Il peut s'agir de travaux pour améliorer les performances énergétiques du logement ou pour introduire de nouveaux équipements.
Il faut par ailleurs que les travaux soient réalisés par des professionnels pour justifier une majoration du loyer.
En tout état de cause, il s'agit de travaux qui apportent une valeur ajoutée au logement loué. Des travaux qui ont contribué à une meilleure qualité, une réduction de coût d'entretien, ou plus de sécurité.
La hausse du loyer peut atteindre 15 % du montant des travaux. Le locataire peut l'accepter ou la réfuter. Dans ce dernier cas, il devra quitter le logement.
Chaque année avec la révision annuelle
En France, les contrats de location peuvent inclure une clause de révision annuelle du loyer. Cette révision est généralement basée sur l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE. Le propriétaire peut alors ajuster le loyer une fois par an en fonction de cet indice.
Pour les révisions qui seront faites avec l'IRL publié à partir d'octobre 2022 et jusqu'en avril 2024, la hausse sera plafonnée. Elle est de 3,5 % en métropole, de 2 % à 3,5 % en Corse et de 2,5 % en outre-mer.
Comment augmenter le loyer ?
L'augmentation du loyer en France est régie par des règles strictes.
Les conditions à respecter
Pour augmenter le loyer, le propriétaire doit respecter certaines conditions, qui dépendent du moment et du motif de l'augmentation. Il existe quatre cas principaux :
Les travaux et les nouveaux équipements
Le propriétaire peut augmenter le loyer en cours de bail après avoir réalisé des travaux d'amélioration à ses frais. À l’issue de ces travaux, le propriétaire peut alors revendiquer une augmentation annuelle plafonnée à 15 %.
L’indexation annuelle selon l’indice IRL
L'indice de référence des loyers (IRL), encadré par la loi 89-462 du 6 juillet 1989, est un outil essentiel. Si le loyer est en dessous de l'IRL et que le contrat de bail inclut une clause d'indexation annuelle, le propriétaire peut légalement augmenter le loyer en fonction de l'évolution de l'indice, sans nécessité de justification supplémentaire.
Cas d’un logement situé en zone tendue
Une augmentation du loyer entre deux locataires est envisageable si le logement ne se situe pas en zone tendue. En zone tendue, l'augmentation du loyer à la relocation est généralement impossible. Sauf dans des cas spécifiques tels que :
- Un loyer sous-évalué d'au moins 25 % ;
- Des travaux importants coûtant plus de 6 mois de loyer ;
- Si le logement était inoccupé pendant plus de 18 mois.
Le bailleur ou son gestionnaire doit informer son locataire de l'augmentation du loyer
Une condition cruciale pour augmenter le loyer est que le bailleur ou son gestionnaire doit informer formellement le locataire. Conformément à la loi, une lettre doit être rédigée pour notifier la révision annuelle du loyer.
Cette communication doit être effectuée dans l'année suivant la date mentionnée par la clause de révision du contrat de bail. La lettre doit clairement indiquer le nouveau montant du loyer, offrant ainsi une transparence essentielle dans le processus d'ajustement financier.
Règles de calcul de l’indice de référence des loyers
L'Indice de référence des loyers (IRL) est un indice publié par l'INSEE chaque trimestre, qui sert de base pour calculer la révision annuelle du loyer. Il reflète l'évolution des prix à la consommation, hors tabac et hors loyer.
Pour calculer le nouveau loyer, il faut utiliser la formule suivante :
Nouveau loyer = Loyer hors charges x Nouvel IRL / Ancien IRL
Le nouvel IRL est celui du trimestre de référence indiqué dans le bail, publié au moment de la révision. L'ancien IRL est celui du même trimestre de l'année précédente.
Comment et quand annoncer la révision du loyer à son locataire ?
Informer la révision du loyer à son locataire nécessite une approche formelle et respectueuse. La notification doit être faite par écrit, généralement par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle doit expliquer clairement les raisons de l'ajustement, mentionner l'IRL s'il est utilisé, et indiquer le nouveau montant du loyer.
Par ailleurs, vous devez informer le locataire 6 mois avant l'augmentation. Ainsi, le locataire peut se préparer à partir s'il le souhaite. Si le locataire accepte l'augmentation, pensez à établir un avenant pour le préciser. Celui-ci doit être daté puis signé par le locataire.
Pour l'augmentation annuelle du loyer prévue dans le bail, il n’y a pas besoin de préavis. Un simple rappel accompagnant la quittance du mois suffit. Néanmoins, vous devez avertir votre locataire avant la date de révision annuelle depuis le 27 mars 2014.
Par exemple : Si la date de révision est le 15 avril 2023, le propriétaire a jusqu'au 14 avril 2024 pour réviser le loyer. Mais si le propriétaire ne fait la demande que le 15 août 2023, il ne peut réviser que les loyers perçus à partir de cette date.
Il faut savoir que le locataire peut également contester l'augmentation de loyer. Si aucune solution amiable n'est trouvée, il peut saisir la commission départementale de conciliation.
En conclusion, augmenter le loyer en France implique une compréhension approfondie des règles légales. Entre le changement de locataire, les travaux significatifs et l'indexation annuelle, les propriétaires doivent naviguer avec transparence et conformité. Pour optimiser les revenus locatifs, il est essentiel de respecter les conditions spécifiques. Ainsi, augmenter le loyer devient un processus réglementé, équilibrant les intérêts des propriétaires et des locataires.
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