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Le guide ultime de l'investisseur immobilier 2023
10 chapitres - 100 pages
Vous êtes à la recherche d’un bien immobilier ? Vous vous demandez peut-être quelle est la valeur juridique de votre bon de visite ?
Le bon de visite est un document qu’un agent immobilier vous demande de signer dès que vous visitez un bien immobilier. Mais que signifie-t-il exactement ? Quelle est sa valeur juridique ? Qu’est-ce que vous encourez si vous décidez de le contourner ?
Qu’est-ce qu’un bon de visite en immobilier ?
Le bon de visite est un document émis par une agence immobilière, signé par le potentiel acquéreur ou locataire d’un bien à l’issue de la visite d'un logement.
La signature du bon de visite peut se faire en amont de la visite, c'est-à-dire, en agence, mais également sur le lieu de la visite même.
En signant ce document, le potentiel acquéreur ou locataire reconnaît qu’il a visité le bien par l’intermédiaire de l’agence immobilière. Il s’engage ainsi, par la même occasion, à ne pas contourner celle-ci lors de la négociation du bien.
Du côté de l’agence immobilière, le bon de visite est aussi une preuve écrite par laquelle elle atteste à son mandaté (le vendeur ou le bailleur) qu’elle a bien honoré son engagement.
De quoi est-il composé ?
Un certain nombre d’informations doivent aussi figurer sur le bon de visite afin de pouvoir clairement identifier le vendeur, l’agence et les personnes intéressées par le bien en cas de besoin.
Ces informations sont en effet importantes afin que l'agence immobilière puisse faire valoir ses droits en temps voulu.
Voici les informations qui composent le bon de visite :
- Les coordonnées du potentiel acquéreur ;
- Le numéro du mandat ;
- L’adresse exacte du bien immobilier qui fait l'objet de la visite ;
- La signature de tout acheteur/bailleur qui réalise une visite ;
- Les renseignements concernant l’agence immobilière.
Quelle est la valeur juridique d’un bon de visite ?
Le bon de visite en lui-même n’a en réalité aucune valeur juridique vis-à-vis de l’acheteur. Seul entre en ligne de compte le type de mandat écrit signé entre le vendeur et l’agence. Tout cela est encadré par la loi du 2 janvier 1970.
Ce même mandat peut-être exclusif ou simple, et cela peut faire une différence significative.
En mandat exclusif
Un mandat exclusif est un acte par lequel un vendeur s’engage à vendre uniquement par l’intermédiaire du professionnel qu’il a mandaté. Pour conclure la vente, il est donc obligé de passer par l’agent immobilier mandaté.
Le mandat est ainsi qualifié d’exclusif, car seule l’agence immobilière détentrice du mandat est habilitée à vendre le bien ou le louer. Le vendeur ne peut alors en aucun cas court-circuiter l’agence en vendant de particulier à particulier et ne pourra faire appel à aucune autre agence.
Dans ce cas précis, le bon de visite aura de ce fait plus de valeur, car il constitue un début de preuve entre les mains de l’agence immobilière pour revendiquer ses commissions.
Ainsi, si le vendeur décide de contourner l’agence immobilière en concluant directement la vente avec l’acquéreur, il s’expose à des poursuites judiciaires parce qu’il est lié avec l’agence par un contrat signé.
Vous l’aurez donc compris : c’est le vendeur qui est débiteur des dommages-intérêts et non l'acheteur, car c’est lui qui a contracté un mandat exclusif avec l’agence immobilière.
Ce type de mandat est moins flexible pour le vendeur, mais permet de motiver davantage un agent immobilier à programmer des visites.
En mandat simple
Dans le cas d’un mandat simple, c’est une tout autre chose puisque le bon de visite aura ainsi moins de valeur juridique.
Dans ce cas de figure, le vendeur peut mandater plusieurs agences immobilières pour vendre ou louer son bien. Il peut ainsi faire jouer la concurrence entre ces dernières.
De ce fait, il n’a aucune obligation de passer par l’intermédiaire d'une agence en particulier pour contracter la transaction.
Pour contracter la vente ou le bail, le vendeur pourra ainsi faire appel à n’importe quelle agence. L'agence détentrice d’un bon de visite pourra revendiquer des commissions si la vente se fait avec une personne ayant visité le bien avec cette agence.
Ce type de mandat offre donc plus de flexibilité pour le vendeur.
Quels sont les risques à contourner un bon de visite ?
La véritable valeur d’un bon de visite fait encore débat. La loi ne prévoit aucune forme pour ce document.
Certains contiennent une mention selon laquelle l'acquéreur s'engage à payer des dommages-intérêts dans le cas où il décide de conclure la vente sans l'agence immobilière. Cette clause de dédommagement n'a cependant aucune valeur juridique en elle-même.
En effet, le bon de visite n'équivaut pas au mandat. Seul celui-ci a valeur juridique. L'acquéreur n'est pas tenu de faire appel à l'agence qui lui fait signer un bon de visite pour conclure la transaction. Selon un arrêt de la Cour de Cassaton en 2000, la clause d'engagement contenue dans le bon de visite va à l'encontre des dispositions du décret 72-678 du 20 juillet 1978.
Il peut arriver que l'acquéreur ait donné un mandat de recherche à l'agence immobilière. Dans ce cas, il sera contraint de verser des dommages et intérêts s’il décide de la court-circuiter.
Dans le cas contraire, seul le vendeur sera tenu de dédommager l'agence immobilière, dans le cas d'un mandat exclusif.
D'un autre côté, un arrêt de la Cour d'Appel de Toulouse en 2011 a retenu "le manquement grave à son obligation de loyauté" comme motif pour condamner un acquéreur à verser des dommages et intérêts à une agence immobilière.
Avec les éléments juridiques dont nous disposons, on peut dire que le bon de visite a davantage une valeur morale que juridique. En effet, même la jurisprudence n’est pas fixée sur ce point.
En conclusion, le bon de visite est surtout utile, pour l'agence immobilière, à prouver au vendeur qu'elle a réalisé la mission pour laquelle elle a été mandatée.
Vis-à-vis de l'acheteur, il n'a en principe aucune valeur contraignante. Signer un bon de visite ne l'engage pas à acheter, louer ou conclure une transaction en faisant appel à l'agence immobilière.
On pourra dire que le bon de visite a plutôt un rôle moral dissuasif. Cependant, afin d’éviter d'éventuelles mêlées judiciaires dont l'issue n'est garantie pour aucune des parties, il est préférable ne pas le contourner.
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