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Le guide ultime de l'investisseur immobilier 2023
10 chapitres - 100 pages
L’association des responsables de copropriétés a communiqué sur un chiffre frappant : les charges de copropriété ont augmenté de 4 % sur l’année 2021, et sont victimes de dérive budgétaire. En tant qu’investisseur, que faut-il anticiper pour l’année 2023 ? On fait le point sur l’actualité.
Les charges de copropriété en 2021
L’année dernière, les charges ont connu une augmentation de 3,9 %, alors même qu’elles avaient connu une baisse de 2 % en 2020. Concrètement, si votre bien fait 60 m² :
- en 2020, les charges courantes annuelles étaient de 2622 €,
- en 2021, elles étaient de 2 724 €.
La région parisienne s’est encore plus démarquée et a été bien plus frappée par cette augmentation des charges, avec + 4,7 % sur l’année. Que s’est-il passé ? Les experts rappellent que ce bilan avait été établi après la première année impactée par le covid, une année bouleversée par des recommandations, voire obligations de confinement et télétravail.
Nombreux des copropriétaires sont inquiets face à cette augmentation et à ce qui peut les attendre dans les années à venir, notamment face aux obligations de rénovation énergétique futures. En effet, le coût des dépenses courantes a évolué de 43,7 € à 45,4 € en 2021, par m² habitable. Entre 2020 et 2021, le chauffage connaît une hausse de 15,2 %, passant de 10,5 € à 12,1 € par m². Une augmentation non négligeable pour un foyer, qui voit ses factures exploser face aux hivers de plus en plus froids. À cela, vient s’ajouter la hausse du prix du gaz depuis mai 2021.
Derrière l’augmentation du chauffage, s’ajoute la hausse de 4 % de l’électricité.
Des dérives budgétaires ?
L’association des responsables de copropriété met un point de vigilance sur de potentielles dérives budgétaires, à commencer par les frais lié à l’entretien des ascenseurs. Elle évoque une augmentation de 9,1 % des dépenses l’année dernière, notamment à cause d’une augmentation des tarifs des contrats d’entretien, et une augmentation d’interventions de maintenance nécessitant des réparations et des changements de pièces, ce qui engendre des coûts qui n’étaient initialement pas prévus par les copropriétaires.
Ces coûts ont été limités, car de nombreuses copropriétés ont réduit leurs dépenses de téléalarme en amont, qui correspondent aux services d’appel d’urgence disponibles dans les ascenseurs. En effet, dans une grande majorité des ascenseurs, ces dispositifs ont été remplacés par des puces moins coûteuses sur l’année.
Les copropriétaires doivent rester vigilant sur ce poste, car il existe actuellement un problème de défaut d’entretien des ascenseurs, qui peut conduire à une usure rapide des pièces qui n’était financièrement pas prévue.
Des syndics profiteurs ?
Du côté des honoraires
Les honoraires de syndic connaissent, eux aussi, une augmentation, avec +3,3 % en 2021. L’Ile-de-France est, encore une fois, la plus impactée, avec +8,7 %. Les syndics fixent eux-mêmes leurs honoraires. Et l’association des responsables de copropriété émet un point de vigilance auprès des copropriétaires : certaines prestations facturées sont illégales, ce qui peut engendrer des dérives budgétaires sur les prochaines années si les pouvoirs publics n’interviennent pas pour régulariser la situation.
Il faudrait s’attendre, en plus de cela, à une augmentation de 5 % du forfait de base des syndics, qui souhaitent s’aligner au coût de l’inflation.
Du côté des assurances
En 2021, le coût des assurances a peu évolué. Rappelons que les primes d’assurance multirisque pour les immeubles avaient été gelées. En 2022, il faut s’attendre à une augmentation de 9,9 % de l’indice de base, suite à une révision annoncée par la Fédération française du bâtiment. Soyez donc prévoyant et anticipez d’ors et déjà cette augmentation pour ne pas avoir de mauvaises surprises d'ici à la fin de l’année.
Du côté des gardiens et employés d’immeuble
Le budget alloué est resté stable. Cette année, une part importante de remplacement de gardiens partis à la retraite a été constatée, et de nombreuses primes d’ancienneté ont ainsi été gelées.
Du côté des charges : l’eau
Ce poste a, quant à lui, baissé. L’année dernière, une augmentation de la consommation avait été relevée, face à la multiplication des jours de télétravail, et donc la présence plus importante des ménages dans les logements. Les charges liées à l’eau ont dont diminué.
Comment évolue la répartition des charges courantes ?
Chaque année, la répartition des charges reste quasi identique. En effet, d’une année à l’autre, on constate que :
- le chauffage représente un quart du budget des copropriétés,
- les dépenses d’entretien et de gardiennage représentent chacune 18 % du budget des copropriétés,
- les frais d’administration, comprenant les frais de gestion et les honoraires du syndic, recouvrent quant à eux 10 % du budget des copropriétés.
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