Les problèmes de loyers impayés figurent parmi les risques auxquels un investisseur locatif doit faire face. Il est donc essentiel de savoir comment expulser un locataire rapidement. Cette démarche est d'autant plus délicate qu'elle est fortement réglementée. Il faut respecter les lois et les procédures en vigueur. Dans cet article, nous faisons le point pour vous de tout ce qu'il faut savoir : les conditions et les recours possibles pour expulser un locataire mauvais payeur.
Quels sont les motifs pour expulser un locataire rapidement ?
Les différents motifs d'expulsion d'un locataire sont prévus par la loi N°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.
Voici les principaux motifs d'expulsion d'un locataire :
- Le non-paiement du loyer et des charges. C’est le motif le plus courant pour expulser un locataire. Le locataire doit respecter son obligation de payer le loyer et les charges prévus et détaillés dans son contrat de location, conformément à l'article 7a) de la loi citée plus haut.
- Le défaut de souscription d'une assurance habitation. La loi de 1989, en son article 7g) prévoit que l'assurance habitation est obligatoire pour les locataires. Ces derniers doivent donc prouver qu'ils ont souscrit une assurance couvrant les risques locatifs (incendie, dégât des eaux, responsabilité civile et renouveler cette preuve chaque année auprès du propriétaire.
- La sous-location ou la cession du bail sans l'accord du propriétaire. En vertu de l'article 8 de la loi de 1989, le locataire ne peut pas sous-louer son logement ou céder son bail à un autre locataire sans avoir l'accord écrit et préalable du propriétaire. Ce dernier peut alors réclamer au locataire le remboursement des loyers perçus illégalement.
- La détérioration du logement loué. Le locataire doit prendre soin du logement qu'il loue et le maintenir en bon état, conformément à l'article 7c) de la loi du 6 juillet 1989. Si le locataire cause des dommages au bien, le propriétaire peut engager une procédure d'expulsion à son encontre.
- Les nuisances envers le voisinage. Le locataire peut être expulsé s'il cause des nuisances de voisinage qui troublent la tranquillité des autres occupants de l'immeuble ou du quartier. Il peut s’agir de bruit excessif, que ce soit le jour ou la nuit, causé par une personne, un objet ou un animal, des odeurs désagréables, et de l’altération de l'environnement de cohabitation.
Comment résilier un bail ?
Pour résilier un bail, le propriétaire doit respecter une procédure et un formalisme précis, qui dépendent de la présence ou non d'une clause résolutoire dans le contrat de location.
La clause résolutoire est une clause qui permet de résilier le bail automatiquement en cas de non-paiement du loyer, sans avoir à saisir le juge. Elle existe généralement dans la plupart des contrats de bail. Si le bail contient une clause résolutoire, le propriétaire doit demander à un huissier d'envoyer au locataire ou éventuellement, à son garant, un commandement de payer par huissier. Ce dernier mentionne la clause résolutoire, les dispositions légales relatives au droit au logement et le montant des sommes dues.
Le locataire dispose alors de deux mois pour régulariser sa situation. Si le locataire ne paie pas dans ce délai, le bail est résilié de plein droit et le propriétaire peut demander l'expulsion du locataire.
Le locataire peut également saisir le juge du tribunal d'instance afin de lui demander de lui accorder des délais de paiement supplémentaires. Il peut également requérir une aide financière auprès d'un Fonds de solidarité pour le logement (FSL).
À l'issue des 2 mois ou du délai supplémentaire accordé par le juge, le locataire peut rester dans le logement jusqu'à la fin de son bail s'il parvient à régler sa dette. En revanche, dans le cas contraire, le propriétaire peut saisir un juge afin que celui-ci constate la résiliation du bail après quoi, il pourra expulser le locataire.
D'un autre côté, si le bail ne contient pas de clause résolutoire, ou si le propriétaire ne souhaite pas l'utiliser, il doit saisir le juge du tribunal d'instance pour demander l'expulsion du locataire. On parle alors de résolution judiciaire.
Dans tous les cas, l'expulsion du locataire doit être exécutée par un huissier, qui doit respecter certaines formalités et délais. Il faut savoir que l'expulsion ne peut pas avoir lieu pendant la trêve hivernale, qui s'étend du 1er novembre au 31 mars, sauf exceptions. Elle peut cependant être admise si l'expulsion est assortie à une solution de relogement.
De même, la loi Alur de 2014 a consacré le statut de locataire protégé. Il s'agit notamment des personnes âgées de plus de 65 ans et ayant des ressources modestes. Ces dernières ne peuvent être expulsées à moins de leur proposer une solution de relogement.
La résolution judiciaire
La résolution judiciaire est la fin du contrat de bail prononcée par le juge en cas de manquement grave du locataire à ses obligations. Elle peut être demandée par le propriétaire lorsque le bail ne contient pas de clause résolutoire. Il s'agit donc d'une procédure judiciaire qui permet de résilier le bail en cas de non-paiement du loyer. Elle peut aussi être demandée par le propriétaire qui ne souhaite pas utiliser la clause résolutoire, ou lorsque le locataire conteste la validité ou l'application de cette clause.
La résolution judiciaire nécessite de saisir le juge du tribunal d'instance qui appréciera la gravité et la répétition des faits reprochés au locataire. Avant cela, le propriétaire peut tout d'abord envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception pour lui demander de payer.
Si cette tentative de règlement amiable ne porte pas ses fruits, le propriétaire peut alors saisir le juge. Celui-ci peut accorder au locataire un délai pour se mettre en règle s'il estime que celui-ci est en mesure de régler sa dette locative. Dans le cas contraire, il peut prononcer la résiliation du bail ainsi que l'expulsion du locataire. Dans ce dernier cas, le propriétaire doit alors prendre contact avec un huissier pour lui demander d'envoyer un commandement de quitter les lieux au locataire. Ce dernier dispose alors d'un délai de 2 mois pour s'exécuter. Il peut également saisir le tribunal de grande instance afin d'obtenir un délai supplémentaire allant de 3 mois à 3 ans.
Dans quels cas un huissier intervient ?
Aussi appelé commissaire de justice, un huissier de justice est un officier ministériel dont les missions principales consistent en l'exécution des décisions de justice et la délivrance des assignations. Son intervention est nécessaire dans le cadre d'une procédure d'expulsion de locataire qui ne paie pas de loyer. Et ce, à différentes étapes de la procédure :
- Il signifie au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, qui prévoit la résiliation automatique du contrat en cas de défaut de paiement.
- Il convoque les parties à une audience de jugement, si le propriétaire enclenche une procédure de résolution judiciaire.
- Il signifie au locataire la décision d'expulsion rendue par le juge, qui lui accorde un délai pour quitter les lieux.
- Il transmet au locataire un commandement de quitter les lieux, qui lui donne un nouveau délai pour partir volontairement.
- Il procède à l'expulsion forcée du locataire, si celui-ci refuse de partir après les délais accordés. Il fait alors appel aux forces de l'ordre et aux services sociaux si nécessaire.
- Il dresse un procès-verbal d'expulsion et inventorie les biens du locataire. Il récupère les clés et remet le logement au propriétaire.
Il faut savoir qu'au lieu d'entamer une procédure d'expulsion, le propriétaire peut également demander à l'huissier de saisir le compte bancaire du locataire pour récupérer les sommes dues ou même d'effectuer une saisie sur son salaire.
Comment faire partir un locataire qui ne veut pas partir ?
Malgré les procédures enclenchées, il peut arriver que le locataire refuse de partir. Le propriétaire peut alors être tenté de procéder à l'expulsion lui-même. Si vous y pensez, abstenez-vous ! En effet, un tel acte pourrait vous coûter jusqu'à 30 000 € d'amendes et trois ans de prison. Il vaut donc mieux faire appel à un huissier. Celui-ci pourra en effet solliciter les forces de police pour procéder à l'expulsion du locataire récalcitrant.
Même en cas d'absence de celui-ci, l'huissier peut s'accompagner de la police et d'un serrurier pour pénétrer dans le logement et procéder à l'expulsion. Il fait alors saisir les meubles, dresse un PV d'expulsion et remplace la serrure.
Tenter de trouver une solution à l’amiable
Avant d'entamer une procédure judiciaire pour expulser un locataire mauvais payeur, il est conseillé de tenter de trouver une solution à l'amiable avec lui. En effet, les procédures d'expulsion sont généralement lourdes et longues (en moyenne 6 mois).
Voici d'autres astuces pour tenter de résoudre ce problème à l'amiable :
- Contacter le locataire par téléphone ou par mail et lui expliquer la situation. Vous pouvez notamment lui rappeler qu'il a signé un contrat de bail et qu'il doit respecter ses engagements. Vous pouvez également lui demander les raisons de son impayé et s'il compte régulariser sa situation.
- Proposer au locataire de partir de lui-même, en lui offrant des avantages. Par exemple, lui dire qu'il n'aura pas à payer les loyers dus, qu'il pourra récupérer sa caution, qu'il évitera une procédure judiciaire longue et coûteuse, qu'il préservera son dossier locatif et son accès aux aides au logement.
- Rappeler au locataire que le problème est que sa dette augmente chaque jour. Parler en euros par jour, c'est plus marquant. Par exemple, pour un loyer à 1 200 €, dire que chaque jour que le locataire reste dans le logement, sa dette augmente de 40 € (1 200/30). Chaque semaine, c'est 280 €.
- Insister sur le fait que le propriétaire n'a pas d'autre choix que d'entamer une procédure d'expulsion s'il ne part pas. Lui dire que le propriétaire a déjà contacté un huissier, un avocat, la CAF, le garant, etc. Lui faire comprendre que le propriétaire est déterminé et qu'il ne lâchera pas l'affaire.
- Donner un ultimatum au locataire. Lui fixer une date limite pour quitter les lieux, par exemple dans 5 jours. Lui dire que s'il ne part pas avant cette date, le propriétaire engagera la procédure d'expulsion et qu'il devra payer tous les frais engendrés.
En conclusion, il est impératif de suivre les procédures légales lors de l'expulsion d'un locataire en situation d'impayé. Cela nécessite patience et diligence, en respectant les délais imposés par la loi. Consulter un avocat spécialisé ou un professionnel de l'immobilier peut être judicieux afin d'éviter tout litige. Il faut donc connaître les recours possibles de la procédure d'expulsion pour savoir comment expulser un locataire rapidement.
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