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Le guide ultime de l'investisseur immobilier 2023
10 chapitres - 100 pages
Savoir appliquer et calculer le prorata d’un loyer est essentiel afin de facturer au locataire chaque jour qu’il a occupé. Ce serait en effet un manque à gagner d’attendre le 1er du mois pour faire emménager le locataire lorsqu’il est prêt à le faire le 15 par exemple.
Dans cet article, les experts de chez Bevouac vous expliquent comment calculer le prorata d’un loyer.
Qu’est-ce qu’un loyer proratisé exactement ?
Il arrive qu’un locataire emménage dans votre logement en milieu de mois, c’est-à-dire, à un jour autre que le 1er du mois. Il serait donc injuste de lui faire payer un loyer plein de 30 jours alors qu’il ne l’occupe que 20 jours par exemple.
Le loyer au prorata est ce loyer proportionnel au nombre de jours occupés par le locataire et calculé sur la base du loyer mensuel.
Il existe un mode de calcul approprié qui permet de calculer ce prorata des jours réellement occupés au lieu de simplement facturer un tarif journalier ou hebdomadaire.
À quel moment calculer un loyer au prorata ?
Un loyer au prorata se calcule dès qu’un locataire est présent dans votre bien une partie du mois et pas le mois complet.
Lorsqu’un locataire emménage le 10 du mois par exemple, vous pourriez être tentés de lui faire payer le loyer le 10 de chaque mois. Cela vous évitera de calculer le nombre de jours occupés.
En effet, aucune loi n’impose de faire payer le loyer uniquement le 1er du mois. Un propriétaire est libre de fixer la date du paiement au jour de l’emménagement par exemple.
Ce procédé peut cependant présenter un certain inconvénient. Si vous gérez plusieurs logements, vous augmentez votre charge de travail, car vous devrez collecter des loyers tout au long du mois.
C’est pourquoi il est plus judicieux de garder un jour de paiement unique pour tous vos logements afin d’unifier votre calendrier de collecte de loyers.
Aussi, vous devrez calculer le prorata du loyer pour chacune de ces situations :
- Si un locataire signe un bail qui démarre en milieu de mois
- Cas d’un locataire dont le bail se termine avant la fin du mois
- Cas d’un locataire qui doit encore occuper le logement pendant deux ou trois jours après l’expiration du bail
Calcul à partir du nombre de jours dans une année
Un autre mode de calcul du prorata d’un loyer consiste à déterminer le loyer journalier sur la base de l’année. Il s’agit donc de rechercher tout d’abord le loyer quotidien à partir du loyer total dans l’année.
Moins évident que le mode de calcul précédent, vous devez bien expliquer le concept au locataire si vous optez pour ce mode de calcul.
Voici le principe : multipliez le loyer mensuel par 12. Vous obtiendrez ainsi le loyer annuel total.
Divisez ensuite ce résultat par 365 pour obtenir le loyer quotidien.
Le loyer journalier doit ensuite être multiplié par le nombre de jours occupés par le locataire. Vous obtiendrez ainsi le loyer au prorata.
Voici un exemple pour illustrer notre calcul :
Reprenons le cas du locataire qui emménage le 20 avril dans un logement de 1 500 euros de loyer mensuel. Celui-ci occupe alors le logement pendant 10 jours pour ce mois d’avril.
Voici le mode de calcul du prorata du loyer :
(1500 × 12) / 365 = 493, 15.
Le loyer au prorata s’élève donc à 493,15 euros.
Si on compare avec le résultat avec le mode de calcul précédent, on obtient ainsi un montant moins élevé. Vous pourriez donc préférer le premier. En réalité, les deux calculs ne changent presque rien à l’échelle d’une année.
Il vous appartient de choisir.
Si vous avez des baux de courte durée, de un à six mois, il est préférable de choisir le mode de calcul par nombre de jours dans un mois.
En revanche, si vous pratiquez des durées de bail d’un an ou plus, le mode de calcul par le nombre de jours dans l’année sera parfaitement adapté.
La mention « tout mois commencé est dû » est-elle légale ?
Cette mention va à l’encontre de la loi 89-462 de juillet 1989. Celle-ci stipule en effet que le locataire est libre de donner congé quand bon lui semble. Il suffit qu’il s’acquitte d’un préavis qui court de date à date.
La durée du préavis est d’un mois pour une location meublée et de trois mois pour une location vide. Le locataire qui quitte le logement avant la date de fin du préavis n’aura donc qu’à payer le prorata du loyer pour le laps de temps restant.
En conclusion, il est simple de calculer le prorata d’un loyer. De plus, cela vous permet de rationaliser la gestion de votre investissement locatif. Pensez toutefois à intégrer votre politique de calcul au prorata du loyer dans le contrat de bail afin d’éviter tout souci à l’avenir.
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