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Le guide ultime de l'investisseur immobilier 2023
10 chapitres - 100 pages
Les charges dites non récupérables sont la part des charges locatives qui ne peuvent être imputées au locataire et qui restent donc à la charge du propriétaire bailleur. Leur coût peut devenir important. C’est pourquoi il est important de les anticiper, car elles peuvent affecter la rentabilité de votre investissement locatif. Voici tout ce qu’il faut savoir sur les charges locatives non récupérables.
Une charge non récupérable, c’est quoi exactement ?
Est considérée comme charge non récupérable, toute charge qui ne figure pas parmi la liste des charges récupérables. C’est la loi N°86-1290 du 23 Décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif qui a introduit la notion de charges récupérables. Un décret d’application publié en 1987 en dresse la liste exhaustive.
Selon ce décret, voici les trois grandes catégories des charges récupérables :
- Les taxes locatives : y figurent la taxe d’habitation et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TOM)
- Les dépenses d’entretien courant et les frais liés aux réparations simples sur les éléments d’usage commun dans un immeuble en copropriété
- Les dépenses liées aux prestations relatives à l’usage commun du logement et de l’immeuble : chauffage et électricité dans les parties communes par exemple
Ainsi, toute dépense ne figurant pas dans cette liste est dite non récupérable. Concrètement, il s’agit de la part de charges liées à votre investissement locatif que vous ne pouvez pas répercuter sur le locataire. A contrario, les charges récupérables sont celles qui sont liées aux services auxquels le locataire profite exclusivement. Il est donc normal que celles-ci soient à sa charge.
Quelles sont les charges non récupérables ?
Voici les trois grandes catégories de charges non récupérables :
Les dépenses de copropriété
On a vu que les dépenses liées aux réparations simples et à l’entretien courant peuvent être à la charge du locataire. Voici les charges de copropriété qui doivent rester à votre charge :
- Les honoraires du syndic
- Les cotisations et primes d’assurance souscrites en vue de vous protéger contre les risques divers en matière d’investissement locatif comme la vacance locative ou les impayés par exemple
- Les frais de gestion et les charges administratives
- Les dépenses liées à la surveillance et la sécurité de l’immeuble
- Les frais relatifs à l’établissement et l’envoi des quittances des loyers et charges
- Les dépenses relatives au dégorgement des canalisations des eaux usées
- Les frais liés au remplacement de la boîte aux lettres
- Les charges d’ascenseur (grosses réparations)
S’il y a un gardien ou un concierge disposant d’un logement de fonction dans l’immeuble, son salaire et les charges liées à sa présence sont réparties entre le locataire et l’investisseur. Les charges non récupérables de l’investisseur sont alors de :
- 25 % si l’employé est aussi chargé du nettoyage des parties communes et de la sortie des poubelles
- 60 % s’il ne s’occupe que de l’une ou de l’autre de ces deux tâches
De même, les charges liées à l’établissement des états des lieux par agent immobilier ou un mandataire sont réparties entre l’investisseur et le locataire. La part du locataire doit toutefois rester inférieure à celle du bailleur.
Les dépenses de travaux
La loi oblige le bailleur à mettre à la disposition de son locataire un logement répondant aux critères de décence. Concrètement, celui-ci doit être d’une surface minimale de 20 m² et doit préserver la sécurité et la santé du locataire. Voilà pourquoi les frais engagés en vue de rendre le logement décent doivent rester à sa charge exclusive. Ces derniers constituent donc des charges non récupérables.
De même, les gros travaux effectués sur le logement ou sur la copropriété sont des charges non récupérables :
- Dératisation
- Changement de toiture
- Ravalement de façade
- Etc.
Entrent également dans cette catégorie les frais liés à :
- L’enlèvement des encombrants
- L’entretien des espaces verts
- Les dépenses relatives au vandalisme.
Les impôts fonciers
La taxe foncière est payée par le propriétaire d’un bien immobilier. Il s’agit donc d’une charge non récupérable.
Comment réduire leur impact négatif ?
Il est évident que les charges non récupérables sont une véritable épine aux pieds de l’investisseur locatif. Non seulement elles réduisent le montant des loyers hors charges perçu, mais en plus, elles peuvent aussi mettre à mal votre trésorerie. C’est notamment le cas lorsqu’il y a de gros travaux à faire par exemple. Il peut alors arriver que le montant des charges soit supérieur au loyer encaissé.
Afin de réduire ces impacts négatifs sur votre investissement, vous pouvez :
- En amont, avant même d’acheter un bien, vous devez prendre le temps d’anticiper ces charges. Vous pourrez ainsi évaluer la rentabilité de l’investissement avant de vous lancer.
- Prévoir de la marge de fonctionnement pour éviter les mauvaises surprises. Ainsi, vous pourrez garder une capacité de financement suffisante pendant les gros travaux par exemple (rénovation de façade, changement de système de chauffage, peinture, etc.).
- Anticiper les charges en étudiant le contrat d’entretien, le contrat de syndic et les archives concernant les travaux déjà réalisés dans le bâtiment.
Comment ces charges sont-elles comptabilisées ?
La comptabilisation des charges non récupérables varie selon le type de location :
- S’il s’agit d’une location vide, elles sont intégrées parmi les recettes locatives et sont imposables au titre des revenus fonciers.
- S’il s’agit d’une location meublée, elles sont imposées au titre des BIC. En effet, si vous optez pour le régime réel, les charges non récupérables font partie des BIC ou des dépenses déductibles des revenus fonciers.
D’autre part, les charges non récupérables sont considérées comme des charges non financières. De ce fait, elles peuvent vous permettre de constituer un déficit foncier (en location nue). Ce dernier pourra alors être imputé sur votre revenu global jusqu’à un plafond de 10 700 euros. Il a été augmenté récemment, notamment lorsqu’il est généré pour des travaux de rénovation énergétique. Le cas échéant, le reliquat d’un montant inférieur à 10 700 euros est reporté sur 6 ans au titre de revenu global. S’il s’agit d’un reliquat de plus de 10 700 euros, il est reporté sur 10 ans au titre des revenus fonciers.
D’un autre côté, si vous optez pour le régime micro, les charges non récupérables pourront faire l’objet d’un abattement à hauteur de :
- 50 % pour le régime micro-BIC
- 30 % pour le régime micro-foncier
- 71 % s’il s’agit d’une location meublée de tourisme.
Comment se fait le paiement des charges récupérables ?
Quand vous aurez effectué la comptabilisation des charges récupérables et non récupérables, vous pouvez maintenant en exiger le paiement. Les modalités de celui-ci dépendent de la nature de la location.
Le cas d’une location vide
Dans le cas d’une location nue, le paiement des charges locatives se fait par provisions. Concrètement, le bailleur fait payer des avances de charges mensuelles au locataire. Il s’agit des provisions. Elles sont estimées sur la base des résultats des exercices précédents et du budget prévisionnel de la copropriété. Une fois par an, vous pourrez régulariser vos comptes sur la base des dépenses effectivement engagées. Si un trop perçu est constaté, vous devrez alors le restituer au locataire. Dans le cas contraire, vous pourrez demander un complément de charges.
Le cas d’une location meublée
Vous pouvez choisir entre le régime forfaitaire ou le régime de la provision sur charges. Si vous optez pour le régime forfaitaire, le montant du forfait doit figurer dans le bail. Vous devrez alors faire attention de bien l’évaluer, car il ne sera pas possible de demander un complément de charges. En revanche, vous pouvez le réviser chaque année au même titre que le loyer. Il faut savoir que dans le cas d’un bail mobilité, le paiement des charges locatives se fait exclusivement selon le régime forfaitaire.
Tableau récapitulatif des charges non récupérables
Voici un tableau récapitulatif qui va vous aider à clairement identifier si une dépense est une charge récupérable ou non.
Les charges non récupérables constituent donc un élément important à prendre en considération avant de réaliser un investissement locatif.,En effet, comme elles ne peuvent pas être répercutées sur le locataire, elles viennent grever vos gains potentiels, d’où l’importance de bien choisir son régime fiscal, car des abattements et déficit foncier permettent d’en réduire les impacts négatifs.
Notons qu’il est aussi important de calculer les charges récupérables, car un locataire qui en paie trop aura tendance à chercher un autre logement. Vous risquez en conséquence de subir de la vacance locative. C’est pourquoi les charges récupérables sont aussi importantes que les charges non récupérables.
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