Quelle fiscalité pour un investissement locatif ?

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Quelle fiscalité pour un investissement locatif ?

Mis à jour le

5/12/2021

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Pour investir dans l’immobilier, il est primordial de maîtriser un minimum la fiscalité au risque de perdre beaucoup d’argent pour rien. Les loyers qui vous reviennent, étant classés comme des revenus, sont soumis à l’impôt. Découvrez dans cet article les différents types de fiscalité pour votre investissement locatif.

L’imposition en location nue

Une location nue se définit par le fait de louer un bien immobilier sans équipement ni meubles, outre le minimum nécessaire.

Comment sont imposés les revenus locatifs en location nue

Le régime micro-foncier

Si vous louez un bien non meublé, il convient d’indiquer les loyers que vous touchez dans la catégorie des revenus fonciers. Ces derniers doivent être mentionnés dans votre déclaration de revenus N° 2042, dans la case 4BE. Vous pouvez être soumis à deux types de régimes d’imposition, le régime micro foncier et le régime réel. Le choix se porte sur le régime micro foncier lorsque le revenu de la location, en excluant les charges, ne dépasse pas 15 000 €.

Ce seuil reste valable pour l’ensemble du foyer fiscal en ne tenant pas compte de la durée de location au cours de l’année. Lorsque vous reportez la somme de revenu brut dans la case 4BE, vous bénéficierez d’un abattement forfaitaire de 30 %, proportionnel aux différentes charges.

Notons que les propriétaires qui bénéficient des dispositifs Pinel, Denormandie et Malraux sont également soumis à ce régime sans avoir droit à aucune autre déduction.

Le régime réel

En ce qui concerne le régime réel, il englobe les investissements locatifs qui génèrent des loyers supérieurs à 15 000 € par an. Toutefois, vous pouvez opter pour ce régime dans la mesure où vos chiffres relèvent d’une éligibilité au régime micro foncier et que vos charges déductibles sont supérieures à 30 % de vos revenus fonciers. Pour ce faire, remplissez le formulaire N° 2044 afin d’y être soumis pendant trois ans.

Réduire ses impôts en location nue avec le déficit foncier

Le déficit foncier est le dispositif qui permet à chaque investisseur de faire l’acquisition d’un bien immobilier ancien et imputer le déficit de son bien sur ses revenus personnels dans le but de réduire son imposition sur le revenu. Cela est surtout possible avec des travaux, qui peuvent facilement représenter une grosse proportion du coût total d’un projet. Vous pouvez par exemple rénover totalement un immeuble acheté 150 000 € avec un coût en travaux avoisinant les 75 000 €. Dans ce cas, le coût des travaux correspond à un tiers du projet.

Il vise à encourager la modernisation du parc immobilier français tout en proposant un cadre fiscal avantageux aux investisseurs en leur permettant de diminuer le montant de leurs impôts. Le déficit foncier fonctionne en trois étapes bien distinctes.

L’acquéreur doit d’abord investir dans un bien immobilier ancien. Ensuite, la phase des travaux de rénovation prend place. Ils doivent être réalisés par des professionnels de la réhabilitation des propriétés anciennes. Enfin, l’investisseur doit la mettre en location pour les 3 années suivant la dernière application du déficit foncier. L’économie d’impôt dont vous pourriez bénéficier peut atteindre jusqu’à 62,2 % de la somme de vos revenus fonciers.

Tous les investissements locatifs sont éligibles au déficit foncier. Par ailleurs, il n’est pas soumis à un plafonnement des niches fiscales comme la loi Pinel. Concernant les revenus fonciers, la déduction reste illimitée tandis que pour les revenus globaux, elle a un seuil de 10 700 € par an. Le surplus de déficit est reportable 10 ans.

L’imposition en location meublée

Un investissement locatif est considéré comme meublé lorsque les locataires peuvent s’y installer sans avoir besoin d’y apporter de mobilier, mais simplement leurs affaires personnelles. Une location meublée peut être soumise à deux grands régimes d’imposition, avec quelques exceptions.

Comment sont imposés les revenus locatifs en location meublée

La loi définit les loueurs en meublé comme des loueurs meublés non professionnels, ou LMNP. Il est nécessaire de déposer une déclaration N° 2042-C-PRO en plus de celle N° 2042 pour se déclarer en tant que LMNP.

Également, les loyers annuels ne doivent pas dépasser 23 000 € et ils ne doivent pas représenter plus de 50 % de vos revenus annuels.

Les deux principaux régimes d’imposition sont le régime micro-BIC et le régime réel.

Le régime micro-BIC

Vous dépendrez du régime micro-BIC si le montant de vos recettes de l’année passée ou de l’avant-dernière année est inférieur à 70 000 €. Les logements meublés subiront un abattement systématique à la hauteur de 50 %. Toutefois, les charges (travaux, frais de notaire, etc.) ne seront pas déductibles.

Le régime réel

Concernant le régime réel, les charges sont déductibles de vos revenus locatifs.

Vous pourrez notamment déduire :

Les travaux ;
Les frais de notaire ;
Les frais d’agence éventuels ;
Les taxes (foncière, ordures, etc.) ;
L’achat des meubles ;
Les intérêts d’emprunts ;
Les honoraires d’expert-comptable ;
Les assurances ;
Etc.

Il s’agit de la principale caractéristique qui différencie les deux régimes.

De plus, vous avez la possibilité d’enregistrer un amortissement de l’immobilier. La durée d’amortissement dépend de plusieurs facteurs, mais elle est généralement de 25 ans. Vous pouvez également amortir vos travaux avec une durée selon le type de travaux. Nous vous conseillons de faire le point avec votre expert-comptable sur ces éléments.

Pour l’amortissement, une charge non décaissée viendra, de ce fait, réduire votre bénéfice imposable.

Cela vous permettra de ne pas payer d’impôts pendant plusieurs années sur votre investissement meublé. C’est pourquoi aujourd’hui, la majorité des néo-investisseurs choisissent le LMNP pour leur premier investissement.

En somme, la fiscalité se divise en différentes branches selon les caractéristiques du logement mis en location sur le marché immobilier. Les protocoles des régimes d’imposition peuvent devenir assez techniques, d’où la nécessité d’avoir recours à un expert-comptable.