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Le guide ultime de l'investisseur immobilier 2023
10 chapitres - 100 pages
Les régimes LMP ou LMNP concernent les particuliers qui désirent louer des biens en meublé dans le neuf ou dans l’ancien. C’est le seul point commun entre ces deux régimes, car leurs caractéristiques sont différentes. Découvrez dans cet article les grandes différences entre ces deux régimes.
Des conditions d’accès différentes
- Pour bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel, les recettes locatives annuelles doivent être inférieures à 50 % de vos revenus personnels (ou de votre foyer si vous êtes marié). Par ailleurs, les loyers ne doivent pas excéder les 23 000 € par an.
- Notons également que vous ne devez pas être inscrit au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés).
- Si l’une de ces conditions n'est pas respectée, vous passez directement au statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP).
Les régimes fiscaux
La fiscalité du statut LMP dépend du type de l’entité juridique choisie par le LMP pour faire la déclaration de ses revenus.
- Soit l’IR (Imposition sur le Revenu) où les recettes sont à déclarer en tant que BIC Bénéfices Industriels et commerciaux.
- Soit l’IS dans une SCI où l’imposition sur les sociétés où les recettes sont à déclarer via le formulaire n°2065-SD.
- Soit par l’affiliation au régime de la microentreprise à condition que le chiffre d’affaires hors taxes n’excède pas les 176 200 € pour les meublés classés (de tourisme) et ne dépasse pas les 72 600 € pour les meublés non classés.
- Le LMNP de son côté a le choix entre le régime micro-BIC qui permet un abattement forfaitaire de 50 % et le régime réel simplifié qui permet de déduire l’ensemble de ses charges, notamment les amortissements.
La loi Censi-Bouvard
La Loi Censi-Bouvard permet aux LMNP (et non pas aux LMP) de bénéficier d’avantages fiscaux.
L’investisseur doit effectuer un investissement dans un ensemble d’habitations constitué de logements autonomes qui permettent aux occupants de bénéficier de services non individualisables, c’est-à-dire une résidence de service comme une résidence d’étudiante par exemple. Cette loi permet notamment une réduction d’impôts étalée sur neuf ans.
Les cotisations sociales
- Le Loueur en Meublé Professionnel cotise auprès du RSI (Régime social des indépendants) et paie des cotisations sociales (elles varient entre 20 et 35 %).
- Le loueur en meublé non professionnel de son côté est concerné par des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % des revenus imposables. Ainsi, en cas de déficit, il ne paiera aucune cotisation sociale.
Les cotisations sociales sont donc nettement supérieures en LMP. C’est l’une des raisons pour lesquelles la majorité des LMNP craignent de passer en LMP.
La gestion des amortissements
Le loueur en meublé au régime réel peut amortir son bien immobilier. Ce dernier permet à l’investisseur de réduire son assiette imposable et de retarder la période d’imposition.
L’amortissement est possible dans les deux statuts, excepté en LMNP avec la loi Censi Bouvard.
L’impôt sur la fortune immobilière
- Les biens sous le statut LMP n’entrent pas dans le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière s’il s’agit de l’activité professionnelle principale de l’investisseur (recettes locatives supérieures à 23 000 € et revenus nets perçus de l’activité supérieurs à 50 % des revenus professionnels).
- Ce n’est pas le cas pour le statut LMNP. La valeur nette (prix d’achat - dette) des biens est prise en compte dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière.
L’imposition sur la plus-value lors de la revente
En cas de vente du bien loué meublé, le statut dépend du montant des recettes perçues durant l’année de la vente.
Pour le statut LMP :
- Les plus-values à court terme, lorsque le bien est détenu depuis plus de deux ans, correspondent aux amortissements sur le bien et sont imposées à l’IR.
- Les plus-values à long terme correspondent à la différence entre la valeur d’achat et la valeur de cession si le bien est détenu depuis plus de deux ans. Les plus-values sur le long terme sont imposées à hauteur de 12,8 % ajoutés aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Pour une activité de plus de cinq ans.
- Pour les chambres d’hôtes et meublés du tourisme, pour le LMP, l’exonération des plus-values est fixée à 250 000 €. Si les recettes sont comprises entre 250 000 et 350 000 €, l’exonération est partielle.
Pour le statut LMNP :
- La plus-value réalisée est soumise aux règles des plus-values des particuliers.
- L’impôt sur la plus-value est de 19 % ajoutée des prélèvements sociaux de 17.2 %
- La taxe peut augmenter si la plus-value imposable est supérieure à 50 000 €.
Comment basculer du LMNP au LMP ?
Certains investisseurs génèrent des sommes importantes avec leur location meublée et savent qu’ils devront passer en LMP. Voici comment faire facilement.
Quand faire la bascule ?
Soumis au statut LMNP, vous avez l’intention de basculer au statut LMP ? Il faudra que votre situation réponde aux 3 critères mentionnés ci-dessus :
- Des revenus locatifs supérieurs à 23 000 € par an.
- Qui constituent plus de 50 % de vos revenus.
- S’immatriculer auprès de votre CFE.
Exemple :
Monsieur Charles possède cinq biens loués en meublé. Le loyer de chaque appartement est de 3 000 € par an. Assujetti au régime LMNP, il perçoit au total 15 000 € de loyers.
Il achète trois nouveaux biens, loués au même loyer de 3 000 € par an. Il percevra alors 24 000 € de loyers.
Avec cette somme, il franchit le seuil des 23 000 € imposé par le statut LMP. Les revenus des autres activités de M. Charles sont de 17 000 €, une somme inférieure aux recettes locatives de 24 000 €. Les deux conditions d’accès au statut LMP sont remplies.
S’il s’inscrit auprès de son CFE, il pourra passer au LMP.
Quelles conséquences à ce changement ?
En cas de changement de statut LMNP au statut LMP, on note plusieurs effets :
- L’imputation des déficits sur les revenus généraux pendant une durée de 6 ans si elle est de 10 ans en LMNP.
- Le LMP est exonéré d’impôts sur les plus-values immobilières pour l’ensemble de ses logements si l’activité est exercée depuis plus de 5 ans et si les recettes sont inférieures à 90 000 € sur les deux dernières années.
- Les revenus sont déclarés au régime réel et le LMP est exonéré d’IFI.
- Une augmentation des cotisations sociales, car la personne sera maintenant cotisante au Régime Social Des Indépendants.
Comment concrètement faire la bascule ?
Pour basculer au régime LMP, vous devrez simplement en informer le Greffe qui vous indiquera les démarches.
Quel régime choisir pour de la location en Airbnb ?
Pour de la location en Airbnb, vous pouvez choisir le statut LMNP si vous n’offrez pas de prestations hôtelières (petit déjeuner, etc.). Excepté cela, vous pouvez tout à fait louer un bien en courte durée en LMNP. Attention toutefois à anticiper le dépassement du plafond de 23 000 € !
En conclusion, LMP ou LMNP, chaque statut de loueur en meublé comporte des avantages et des inconvénients. Ils sont tous les deux intéressants, à vous de faire le choix en prenant en compte les différents paramètres détaillés dans cet article.
Concrètement, le LMNP est plus intéressant dans 90 % des cas, mais le LMP permet de payer moins d’impôts sur les plus-values, et de diminuer sa base imposable à l’IFI.
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