Sommaire
Bevouac
L’excellence de l’investissement locatif réservée à 40 investisseurs par mois
Le guide ultime de l'investisseur immobilier 2023
10 chapitres - 100 pages
Les régimes LMP ou LMNP concernent les particuliers qui désirent louer des biens en meublé dans le neuf ou dans l’ancien. C’est le seul point commun entre ces deux régimes, car leurs caractéristiques sont différentes. Découvrez dans cet article les grandes différences entre ces deux régimes.
Des conditions d’accès différentes
- Pour bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel, les recettes locatives annuelles doivent être inférieures à 50 % de vos revenus personnels (ou de votre foyer si vous êtes marié). Par ailleurs, les loyers ne doivent pas excéder les 23 000 € par an.
- Notons également que vous ne devez pas être inscrit au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés).
- Si l’une de ces conditions n'est pas respectée, vous passez directement au statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP).
Les régimes fiscaux
La fiscalité du statut LMP dépend du type de l’entité juridique choisie par le LMP pour faire la déclaration de ses revenus.
- Soit l’IR (Imposition sur le Revenu) où les recettes sont à déclarer en tant que BIC Bénéfices Industriels et commerciaux.
- Soit l’IS dans une SCI où l’imposition sur les sociétés où les recettes sont à déclarer via le formulaire n°2065-SD.
- Soit par l’affiliation au régime de la microentreprise à condition que le chiffre d’affaires hors taxes n’excède pas les 176 200 € pour les meublés classés (de tourisme) et ne dépasse pas les 72 600 € pour les meublés non classés.
- Le LMNP de son côté a le choix entre le régime micro-BIC qui permet un abattement forfaitaire de 50 % et le régime réel simplifié qui permet de déduire l’ensemble de ses charges, notamment les amortissements.
La loi Censi-Bouvard
La Loi Censi-Bouvard permet aux LMNP (et non pas aux LMP) de bénéficier d’avantages fiscaux.
L’investisseur doit effectuer un investissement dans un ensemble d’habitations constitué de logements autonomes qui permettent aux occupants de bénéficier de services non individualisables, c’est-à-dire une résidence de service comme une résidence d’étudiante par exemple. Cette loi permet notamment une réduction d’impôts étalée sur neuf ans.
Les cotisations sociales
- Le Loueur en Meublé Professionnel cotise auprès du RSI (Régime social des indépendants) et paie des cotisations sociales (elles varient entre 20 et 35 %).
- Le loueur en meublé non professionnel de son côté est concerné par des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % des revenus imposables. Ainsi, en cas de déficit, il ne paiera aucune cotisation sociale.
Les cotisations sociales sont donc nettement supérieures en LMP. C’est l’une des raisons pour lesquelles la majorité des LMNP craignent de passer en LMP.
La gestion des amortissements
Le loueur en meublé au régime réel peut amortir son bien immobilier. Ce dernier permet à l’investisseur de réduire son assiette imposable et de retarder la période d’imposition.
L’amortissement est possible dans les deux statuts, excepté en LMNP avec la loi Censi Bouvard.
L’impôt sur la fortune immobilière
- Les biens sous le statut LMP n’entrent pas dans le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière s’il s’agit de l’activité professionnelle principale de l’investisseur (recettes locatives supérieures à 23 000 € et revenus nets perçus de l’activité supérieurs à 50 % des revenus professionnels).
- Ce n’est pas le cas pour le statut LMNP. La valeur nette (prix d’achat - dette) des biens est prise en compte dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière.
L’imposition sur la plus-value lors de la revente
En cas de vente du bien loué meublé, le statut dépend du montant des recettes perçues durant l’année de la vente.
Pour le statut LMP :
- Les plus-values à court terme, lorsque le bien est détenu depuis plus de deux ans, correspondent aux amortissements sur le bien et sont imposées à l’IR.
- Les plus-values à long terme correspondent à la différence entre la valeur d’achat et la valeur de cession si le bien est détenu depuis plus de deux ans. Les plus-values sur le long terme sont imposées à hauteur de 12,8 % ajoutés aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Pour une activité de plus de cinq ans.
- Pour les chambres d’hôtes et meublés du tourisme, pour le LMP, l’exonération des plus-values est fixée à 250 000 €. Si les recettes sont comprises entre 250 000 et 350 000 €, l’exonération est partielle.
Pour le statut LMNP :
- La plus-value réalisée est soumise aux règles des plus-values des particuliers.
- L’impôt sur la plus-value est de 19 % ajoutée des prélèvements sociaux de 17.2 %
- La taxe peut augmenter si la plus-value imposable est supérieure à 50 000 €.
Comment basculer du LMNP au LMP ?
Certains investisseurs génèrent des sommes importantes avec leur location meublée et savent qu’ils devront passer en LMP. Voici comment faire facilement.
Quand faire la bascule ?
Soumis au statut LMNP, vous avez l’intention de basculer au statut LMP ? Il faudra que votre situation réponde aux 3 critères mentionnés ci-dessus :
- Des revenus locatifs supérieurs à 23 000 € par an.
- Qui constituent plus de 50 % de vos revenus.
- S’immatriculer auprès de votre CFE.
Exemple :
Monsieur Charles possède cinq biens loués en meublé. Le loyer de chaque appartement est de 3 000 € par an. Assujetti au régime LMNP, il perçoit au total 15 000 € de loyers.
Il achète trois nouveaux biens, loués au même loyer de 3 000 € par an. Il percevra alors 24 000 € de loyers.
Avec cette somme, il franchit le seuil des 23 000 € imposé par le statut LMP. Les revenus des autres activités de M. Charles sont de 17 000 €, une somme inférieure aux recettes locatives de 24 000 €. Les deux conditions d’accès au statut LMP sont remplies.
S’il s’inscrit auprès de son CFE, il pourra passer au LMP.
Quelles conséquences à ce changement ?
En cas de changement de statut LMNP au statut LMP, on note plusieurs effets :
- L’imputation des déficits sur les revenus généraux pendant une durée de 6 ans si elle est de 10 ans en LMNP.
- Le LMP est exonéré d’impôts sur les plus-values immobilières pour l’ensemble de ses logements si l’activité est exercée depuis plus de 5 ans et si les recettes sont inférieures à 90 000 € sur les deux dernières années.
- Les revenus sont déclarés au régime réel et le LMP est exonéré d’IFI.
- Une augmentation des cotisations sociales, car la personne sera maintenant cotisante au Régime Social Des Indépendants.
Comment concrètement faire la bascule ?
Pour basculer au régime LMP, vous devrez simplement en informer le Greffe qui vous indiquera les démarches.
Quel régime choisir pour de la location en Airbnb ?
Pour de la location en Airbnb, vous pouvez choisir le statut LMNP si vous n’offrez pas de prestations hôtelières (petit déjeuner, etc.). Excepté cela, vous pouvez tout à fait louer un bien en courte durée en LMNP. Attention toutefois à anticiper le dépassement du plafond de 23 000 € !
En conclusion, LMP ou LMNP, chaque statut de loueur en meublé comporte des avantages et des inconvénients. Ils sont tous les deux intéressants, à vous de faire le choix en prenant en compte les différents paramètres détaillés dans cet article.
Concrètement, le LMNP est plus intéressant dans 90 % des cas, mais le LMP permet de payer moins d’impôts sur les plus-values, et de diminuer sa base imposable à l’IFI.
Autres articles qui
pourraient aussi vous intéresser

À la recherche d'un moyen pour diversifier votre patrimoine immobilier ou souhaitant investir à plusieurs, vous vous intéressez aux foncières immobilières ? Il s'agit de sociétés qui permettent d'investir dans l'immobilier tout en se délestant de la partie gestion immobilière à proprement parler. Voici tout ce que vous devez savoir sur la foncière immobilière.
25/9/2023

Vous vous demandez quelle surface est prise en compte pour la taxe foncière ? Cet impôt local fait partie des charges qui incombent au propriétaire d'un bien immobilier. Qu'inclut-elle exactement et quelle surface est utilisée pour son calcul ? On fait un tour complet sur la question dans cet article.
11/9/2023

Vous envisagez de créer une société pour investir dans l'immobilier mais vous hésitez sur le statut juridique à adopter ? Entre une société de famille, investir seul ou avec d'autres investisseurs, votre coeur balance ? Chaque type de société présente des avantages mais aussi des inconvénients. Voici un tour d'horizon complet pour vous aider à faire votre choix.
28/8/2023

Lors d'une vente ou d'un achat immobilier, il est parfois recommandé ou même nécessaire d'avoir recours à deux notaires. Dans ce cas, chaque partie dispose alors de son propre notaire. Quelles pourraient être les conséquences d’une telle situation ? Découvrez-les dans cet article.
4/8/2023

L’indivision est un régime juridique dans le cadre duquel plusieurs personnes sont propriétaires d’un ou plusieurs biens. Il est possible de faire du LMNP dans le cadre d’une indivision. En effet, en dehors des cas légaux qui peuvent créer une indivision, il arrive que des investisseurs décident expressément de créer une indivision. Quels sont les avantages et les limites d’une telle situation et comment l’organiser ? On vous dit tout dans cet article.
7/7/2023

Acteur indispensable dans l’achat d’un bien immobilier, le notaire rédige, authentifie et enregistre l’acte de vente du bien. Mais qui paie les frais de notaire lors d’un achat immobilier ? De quoi se composent ces frais ? Quand et comment payer les frais de notaire ? On vous répond.
19/6/2023

Souhaitant investir dans l’immobilier, vous êtes attiré par la location meublée courte durée ? On parle de location courte durée quand un propriétaire loue un bien meublé pour une clientèle de passage pour une courte durée. On parle aussi de location saisonnière. Quelle est la réglementation qui encadre ce type de location ? On vous dit tout ce qu’il y a à savoir sur la location meublée courte durée dans cet article.
12/6/2023

En 1962, face au développement des constructions bétonnées, André Malraux a voulu préserver l’intégrité architecturale typiquement française. C’est ainsi que sont apparus la loi Malraux et son dispositif de défiscalisation. Son but ? Inciter les investisseurs immobiliers à investir dans des bâtiments anciens typiques et les restaurer. Quels sont les avantages fiscaux de ce dispositif et quelles en sont les conditions ? On vous dit tout dans cet article.
29/5/2023

Les notions de nue-propriété et d'usufruit font référence aux attributs de la propriété. En règle générale, la pleine propriété d'un bien revient à une seule et même personne (sauf en cas d'indivision). Dans la pratique cependant, les différents attributs de la propriété peuvent être répartis entre deux types d'acteurs : le nu-propriétaire et l'usufruitier. On parle alors de démembrement de propriété. Dans quels cas peut-on y avoir recours ? Quels en sont les avantages ? On vous dit tout dans cet article.
22/5/2023

Classé régulièrement dans le palmarès des meilleures villes de France en matière de qualité de vie et d’accueil d’étudiants, Rennes n’est plus à présenter. Idéal pour du LMNP étudiant, Rennes est le siège de trois grandes universités et de plus d’une cinquantaine de grandes écoles. On vous dit tout sur ce qu’il faut savoir pour investir en LMNP à Rennes.
12/5/2023

Le statut LMNP est strictement encadré par des conditions légales. Aussi, lorsque vos revenus locatifs dépassent le seuil légal, passer de LMNP à LMP devient obligatoire. Comment procéder et quels sont les risques ? Nous vous expliquons tout dans cet article.
3/4/2023

Le paiement de différents types d’impôts et taxes, dont la taxe foncière, fait partie des règles auxquelles un investisseur immobilier doit se soumettre. Il est toutefois possible d’obtenir une exonération totale ou partielle de la taxe foncière dans le cadre d'un investissement locatif. Vous souhaitez savoir comment et à quelles conditions ? On vous en dit plus dans cet article.
17/3/2023

Tous les critères pour faire un bon investissement immobilier sont réunis à Lyon. Reste à choisir si vous optez pour une location nue ou meublée. Quels sont les avantages d'un investissement en LMNP à Lyon ? On vous dit tout dans cet article.
3/3/2023

Le régime réel est avantageux à condition d’avoir des charges qui peuvent dépasser la moitié des recettes locatives. Voici tout ce qu’il faut savoir pour passer du régime réel au micro BIC dans le cadre d’une location meublée non professionnelle.
17/2/2023

Vous avez réalisé un investissement locatif et vous vous demandez comment ne pas payer d’impôts sur les revenus que vous y percevez ? Investir dans l’immobilier locatif et réduire, voire annuler, ses impôts, c’est le rêve de tout investisseur immobilier. Pour vous aider, on vous explique tout dans cet article.
26/12/2022

Vous envisagez d’acheter de l’immobilier en famille et vous hésitez entre la SARL de famille ou la SCI ? Quelles sont les caractéristiques de chacune de ces formes juridiques de société ? Quels en sont les avantages et les inconvénients ? Comment choisir ? On vous dit tout dans cet article.
28/11/2022

Le montage holding SCI offre de nombreux avantages lorsqu’on investit dans l’immobilier. Il s’agit toutefois d’une opération complexe qui demande une certaine maîtrise du sujet afin d’en tirer tous les avantages. Voici un tour d’horizon complet du montage holding SCI.
21/11/2022

Vous souhaitez connaître la liste des charges déductibles en location meublée non professionnelle ? Si vous venez d’investir dans l’immobilier, cette liste vous sera très utile. Dans cet article, vous allez découvrir la liste des charges déductibles en LMNP et les critères pour pouvoir déduire une charge.
10/10/2022

Le statut LMNP est un statut avantageux dont peut bénéficier une SARL familiale. En effet, il permet notamment de bénéficier d'avantages fiscaux. Cependant, la gestion d’une SARL peut s’avérer coûteuse. On vous dit tout sur la SARL familiale et le statut LMNP et comment en tirer profit.
26/9/2022

Vous voulez investir dans l’immobilier via une SARL immobilière ? Investir dans l’immobilier avec une SARL immobilière présente divers avantages, mais également des inconvénients qui ne sont pas à minimiser. Avant de vous lancer, découvrez dans cet article tout ce qu’il faut savoir sur ce type de société.
5/9/2022

Les régimes LMP ou LMNP concernent les particuliers qui désirent louer des biens en meublé dans le neuf ou dans l’ancien. C’est le seul point commun entre ces deux régimes, car leurs caractéristiques sont différentes. Découvrez dans cet article les grandes différences entre ces deux régimes.
22/8/2022

Qu’est-ce qu’un CGA en LMNP ? Qui peut adhérer ? Quelles sont les obligations et quels sont les avantages ? Combien coûte l’adhésion ? Toutes les réponses à ces questions dans cet article pour vous aider à comprendre s’il est nécessaire ou non d’adhérer à un CGA en LMNP.
12/8/2022

En devenant propriétaire, vous devenez redevable de la taxe foncière. Cet impôt local, qui n’est pas pris en compte au moment où vous contractez un prêt immobilier, et qui n’est pas comptabilisé dans le calcul de votre niveau d’endettement, évolue en fonction de la ville dans laquelle vous investissez et peut parfois être très conséquent…
10/8/2022

Investisseur immobilier, vous vous apprêtez à investir dans des monuments historiques ? Ce type d’investissement immobilier est régi par la loi Monument Historique. Qu’est-ce que la loi Monument Historique ? Comment elle fonctionne ? Quelles sont ses conditions et quels sont ses avantages ? Découvrez dans cet article tout ce qu’il faut savoir sur ce dispositif fiscal.
5/8/2022

Vous hésitez entre le régime micro-BIC et le régime réel pour votre statut de LMNP ? Pour vous aider à choisir, découvrez dans cet article ce qu’est le régime micro-BIC, ses conditions, sa différence avec le régime réel, ses avantages et ses inconvénients.
22/7/2022

L’amortissement en LMNP est l’un des principaux avantages du statut de loueur meublé non professionnel, car il permet de réduire ses impôts et d’imputer ses déficits sur 10 ans. Si vous êtes déjà investisseur immobilier, ou que vous comptez le devenir, découvrez tout ce qu’il faut savoir sur l’amortissement d’un bien en LMNP.
8/7/2022

Propriétaire de biens immobiliers à louer, vous souhaitez bénéficier des avantages de la loi Cosse – Louer Abordable ? Qu’est-ce que la Loi Cosse ? Quels sont ses objectifs ? Comment bénéficier de ses avantages ? Découvrez dans cet article tout ce qu’il faut savoir sur le dispositif Louer Abordable.
27/6/2022

Un achat en démembrement immobilier permet de réduire l’assiette fiscale d’un bien et de préparer sa transmission, tout en se constituant un patrimoine immobilier à moindre coût. Avant de procéder à l’achat, découvrez dans cet article ce qu’est un achat de démembrement de propriété, son coût et sa fiscalité.
24/6/2022

Être bailleur LMNP au régime réel s’accompagne d’une déclaration fiscale. Faut-il un expert-comptable en LMNP pour faire sa déclaration de liasse fiscale ? On vous donne la réponse dans cet article.
13/6/2022

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif et profiter d’un dispositif fiscal comme le Censi-Bouvard ? Vous avez frappé à la bonne porte ! Définition, conditions, avantages et inconvénients, Bevouac passe en revue ce dispositif fiscal plutôt avantageux.
30/5/2022

En immobilier, une holding est une société qui regroupe des titres de participation dans diverses sociétés. Dans le cas d’une holding immobilière, le capital social est constitué de parts dans une ou plusieurs SCI. Dans cet article, on vous explique tout ce qu’il faut savoir sur la holding immobilière.
23/5/2022

Vous investissez dans l’immobilier en meublé et vous vous demandez comment déclarer les revenus d’une location meublée non professionnelle ? Découvrez dans cet article tout ce qu’il faut savoir sur ce sujet.
9/5/2022

L’amortissement est incontournable en LMNP pour réduire la valeur initiale des biens touchés par l’usure, le temps et diminuer les taxes à payer lors de la déclaration de vos impôts. Dans cet article, on vous explique comment calculer l’amortissement de votre bien locatif.
20/4/2022

Chaque contribuable qui perçoit des recettes devra également respecter des règles précises pour sa déclaration. Vous avez deux choix de régime d’imposition : le régime réel et le régime micro-foncier. Dans cet article, nos experts Bevouac vous expliquent tout pour bien déclarer vos revenus fonciers.
11/4/2022

Il est important de savoir quel statut choisir avant d’investir dans l’immobilier. Dans cet article, on vous révèle les avantages et les limites de l’investissement en nom propre et en SCI.
8/2/2022

Comment calculer vos revenus fonciers ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur vos revenus fonciers et le régime foncier à choisir pour optimiser votre fiscalité foncière.
28/1/2022

Comme toute société, une société civile immobilière doit aussi procéder à la nomination d’un gérant. La rémunération du gérant de la SCI est une question importante à prendre en compte, tant ses conséquences dans la vie de l’entreprise sont multiples. On fait le point dans cet article.
16/1/2022

La vente d’un bien immobilier par une SCI à l’impôt sur les sociétés peut conduire à l’imposition sur les plus-values, aussi appelée plus-value des professionnels. Dans cet article, on vous explique tout sur l’imposition des plus-values d’une SCI à l’IS.
4/1/2022

Quels sont les avantages à avoir recours à une SCI pour acheter un bien immobilier ? Quels sont les points de vigilance ? On vous dit tout sur cet important véhicule d’investissement.
23/12/2021

Parmi les options possibles pour investir, la SCI ou Société Civile Immobilière est l’une des plus utilisées. Elle permet notamment de s’associer pour investir dans des projets plus ambitieux ou transmettre son patrimoine.
20/12/2021

Choisir son notaire est moins évident qu’il n’y paraît. Dans ce guide, on vous donne tous les conseils des experts de Bevouac pour choisir votre notaire pour vos investissements locatifs.
14/12/2021

Le déficit foncier permet d’imputer le déficit sur votre imposition personnelle. Du mécanisme aux modalités de calcul, on vous explique tout sur le déficit foncier dans cet article.
9/12/2021

Les loyers qui vous reviennent, étant classés comme des revenus, sont soumis à l’impôt. Découvrez dans cet article les différents types de fiscalité pour votre investissement locatif.
5/12/2021

Devenez incollable sur la loi Denormandie ! Définition, avantage et condition, focus sur cet avantage fiscal idéal pour un investissement locatif dans l'ancien.
12/11/2021

Vous vous apprêtez à investir dans l’immobilier locatif et vous voulez tout savoir sur le statut LMNP ou « Loueur Meublé Non Professionnel » ? Voici un guide détaillé pour tout savoir sur le statut LMNP.
5/11/2021

Lors d’un achat immobilier dans l’ancien, vous pouvez profiter de frais de notaire réduits sous certaines conditions.
3/11/2021
VOUS SOUHAITEZ
RECEVOIR NOS
CONSEILS ET
BONS PLANS ?
Abonnez-vous à notre newsletter pour recevoir toutes les semaines le meilleur de Bevouac dans votre boîte mail.
Déjà 10 000 lecteurs !