Vous louez en meublé et vous vous demandez si votre logement est vraiment conforme ? La loi impose une liste précise de meubles pour valider un bail LMNP. Entre obligations minimales et confort locatif, voici la checklist à respecter en 2025.
Voici les informations principales de cet article :
- Pour être légalement considéré comme meublé, un logement LMNP doit contenir au minimum 7 équipements obligatoires (lit, plaques de cuisson, réfrigérateur, etc.) définis par décret.
- Chaque pièce du logement doit être meublée : chambre, cuisine, séjour, salle de bain, entrée.
- En plus du minimum légal, il est fortement conseillé d’ajouter du mobilier de confort (canapé, bureau, luminaires, ustensiles…).
- Le bailleur doit fournir une liste détaillée des meubles, jointe au bail et signée par le locataire.
- En cas de logement non conforme, le bail peut être requalifié en location vide avec des conséquences fiscales et juridiques importantes.
- La liste peut être adaptée au type de logement (studio, T2, colocation) et au profil du locataire (étudiant, jeune actif), à condition de respecter les obligations minimales.
- Pour sécuriser votre LMNP et bénéficier du régime fiscal avantageux, il est essentiel de respecter la liste de mobilier exigée par la loi.
Quelle est la liste légale des meubles en LMNP en 2025 ?
Pour que votre location soit considérée comme “meublée” au sens légal, vous devez respecter une liste minimale fixée par décret.
Les 7 équipements indispensables prévus par le décret
Le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste minimum des équipements à fournir pour pouvoir être qualifié de meublé. Ces éléments doivent impérativement être présents dans le logement à l’entrée du locataire.
Les meubles complémentaires à ajouter pour un vrai confort
Même si la loi ne l’impose pas, certains éléments sont fortement conseillés pour garantir une bonne expérience locative. Ils permettent de rassurer le locataire, d’éviter les litiges et de limiter la vacance locative entre deux baux.
Pensez donc à ajouter des équipements supplémentaires pour assurer le confort du quotidien, comme :
- Un canapé ou un fauteuil pour se détendre
- Un bureau avec une chaise pour travailler
- Des étagères ou une bibliothèque pour ranger
- Un balai ou un aspirateur selon la surface
- Des luminaires d’appoint
- Et un kit de cuisine de base (poêles, casseroles, ustensiles).
Exemple de checklist à imprimer ou à joindre au bail
Pensez à joindre une liste de mobilier au contrat. Celle-ci sert de preuve en cas de litige.
Voici un exemple de checklist que vous pouvez adapter :
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Faut-il meubler toutes les pièces du logement ?
Oui. La qualification « meublée » s’applique à l’ensemble du logement. Chaque pièce doit donc être équipée en conséquence pour répondre aux exigences légales.
Cuisine équipée : obligations et équipements recommandés
La cuisine doit permettre au locataire de préparer et de consommer les repas dans des conditions normales.
Les éléments obligatoires incluent :
- Les plaques de cuisson
- Un réfrigérateur avec un compartiment congélation
- De la vaisselle et des ustensiles pour cuisiner.
En complément, il est conseillé de fournir un micro-ondes ou un mini-four, une cafetière ou une bouilloire, et des rangements supplémentaires comme des placards ou des étagères.
Chambre, séjour, salle de bain : que doit-on retrouver dans chaque pièce ?
Dans la chambre, le mobilier minimum comprend :
- Un lit avec matelas
- Une couette
- Des oreillers
- Des rideaux ou volets pour l’occultation
- Une table de chevet
- Une lampe.
D’un autre côté, le séjour doit contenir au minimum :
- Une table avec des chaises
- Un canapé ou un fauteuil
- Un meuble de rangement comme une étagère ou un meuble TV.
Enfin, dans la salle de bain, il faut installer :
- Un meuble vasque
- Un miroir
- Un petit rangement pour les serviettes ou les produits.
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Peut-on personnaliser la liste selon la surface ou le type de locataire ?
Oui, la personnalisation est possible, à condition de respecter les obligations minimales.
Studio, T2, colocation : les différences à connaître
Comme le moindre carré compte, il est donc plus judicieux d’y intégrer des meubles multifonctions :
- Lit escamotable
- Table pliante
- Rangements intégrés.
Pour un T2, où les pièces sont séparées, il est possible de proposer une vraie séparation jour/nuit, avec un séjour confortable (canapé, table basse, meuble TV) et une chambre bien équipée.
On peut aussi y ajouter un bureau ou une bibliothèque selon le profil visé.
En colocation, chaque chambre doit être meublée de manière autonome : lit, bureau, chaise, lampe, rangements.
De plus, les parties communes doivent être suffisamment équipées pour un usage collectif :
- Grande table
- Assises multiples
- Électroménager
- Vaisselle en nombre adapté à plusieurs usagers.
Location à un étudiant vs à un jeune actif
Un étudiant aura besoin d’un espace de travail fonctionnel : un bureau, des étagères et un bon éclairage de travail.
Il appréciera aussi un micro-ondes ou une cafetière, sans oublier le lit et la couverture.
Un jeune actif, en revanche, sera plus attentif à la qualité générale du mobilier, à l’esthétique du logement et au niveau d’équipement global.
Vous devez donc miser davantage sur des meubles qui garantissent un meilleur niveau de confort, comme :
- Un lit double
- Des rangements spacieux
- Un canapé.
Des décorations sobres, mais modernes ajouteront plus de valeur visuelle au logement.
Quels sont les risques en cas de logement meublé non conforme ?
Un logement meublé qui ne respecte pas les critères fixés par la loi peut entraîner plusieurs conséquences, à la fois juridiques, fiscales et pratiques.
Requalification en location vide : les conséquences
Si l’ameublement est jugé incomplet, le bail peut être requalifié en location nue.
Juridiquement, on passe d’un bail meublé d’un an à un bail vide de trois ans, avec un préavis plus long pour donner congé. Le dépôt de garantie est aussi revu à la baisse : 1 mois maximum, contre 2 en meublé.
Côté fiscal, c’est encore plus contraignant. On perd les avantages du régime LMNP : plus de micro-BIC avec 50 % d’abattement, plus d’amortissement possible en réel.
Les revenus basculent dans la catégorie des revenus fonciers, avec un abattement de 30 % seulement si l’on est au micro-foncier.
Comment prouver la présence des meubles en cas de litige ?
Pour éviter toute contestation, pensez à joindre au bail une liste détaillée et signée des meubles présents.
Par ailleurs, l’état des lieux d’entrée doit mentionner chaque élément, son état et sa localisation.
Des photos datées du logement, prises avant l’arrivée du locataire, peuvent servir de preuve complémentaire.
Pensez également à conserver les factures des équipements fournis.
Cette étape est aussi utile en cas de dégradation des meubles.
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Respecter la liste de mobilier LMNP n’est pas une simple formalité : c’est une condition essentielle pour sécuriser votre bail, satisfaire votre locataire et bénéficier du régime fiscal avantageux.
En suivant cette checklist, vous gagnez en sérénité et vous optimisez la gestion de votre bien meublé. Bénéficiez d’un accompagnement personnalisé de votre projet LMNP avec les experts Bevouac.
