Lorsque vous investissez dans l’immobilier et exploitez votre parc locatif en nu, vous pouvez bénéficier d’une diminution de votre base d’imposition sur le revenu à condition que vos charges soient supérieures à vos recettes. Le dispositif, dénommé déficit foncier, vous donne notamment la possibilité d’imputer le déficit sur votre imposition personnelle. Du mécanisme aux modalités de calcul, on vous explique tout sur le déficit foncier dans cet article.
Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Un investisseur immobilier a des revenus et des dépenses. Les revenus correspondent aux loyers perçus et les dépenses à toutes les charges nécessaires à l’entretien et la gestion de son parc. On retrouve notamment :
- Les frais de gestion éventuels ;
- L’entretien ;
- Les charges de copropriété ;
- Les taxes (la taxe foncière par exemple) ;
- Les intérêts d’emprunt ;
- Les travaux ;
- Etc.
Le déficit foncier apparaît lorsque les charges sont supérieures aux loyers perçus. Sous certaines conditions, le déficit résultant est imputable sur le revenu global du propriétaire immobilier. Il est plafonné à 10 700 € par an, à condition que le bien est mis en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année après l’imputation du déficit.
Si vous déduisez du déficit sur l’année 2021, alors vous devez louer le bien grâce auquel vous avez réalisé un déficit jusqu’à la fin de l’année 2024.
Ce déficit est reportable 10 ans. Si vous réalisez un déficit de 53 500 € en 2020, alors vous pourrez imputer 10 700 € sur les revenus de votre foyer fiscal en 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025. Le logement devra cependant être loué jusqu’à la fin de l’année 2028.
Un autre élément intéressant à noter est que ce dispositif n’est soumis à aucun plafonnement global des niches fiscales.
Quel est le fonctionnement du déficit foncier ?
Le déficit foncier est imputé sur le revenu global du contribuable (le revenu de son foyer fiscal). Cela ne concerne toutefois que la partie du déficit issue des dépenses déductibles (excepté les intérêts d’emprunts). Il convient de ce fait de bien distinguer les différentes charges afin de procéder à un calcul correct du montant à imputer. En ce qui concerne le montant du déficit provenant des intérêts d’emprunt, elle n’est déductible que des recettes foncières des 10 années suivantes.
Imputer le déficit foncier sur le revenu global permet de le réduire au moment d’effectuer sa déclaration de revenus. Le déficit doit être inscrit sur le formulaire n°2044 de la déclaration de revenus annuelle.
Quels avantages à faire du déficit foncier ?
Tous les investissements immobiliers locatifs en location nue sont éligibles au déficit foncier. Cela ne tient pas compte de leur emplacement. Ils doivent seulement être loués vides, et à titre d’habitation. Reportable pendant 10 ans, il vient en déduction des revenus imposables de l’année suivante.
La diminution de l’assiette des revenus imposables provoque une économie d’impôt. Par ailleurs, le déficit présente un effet fiscal immédiat, correspondant à la tranche d’imposition du contribuable. Cet effet est d’autant plus profitable si la tranche marginale d’imposition de l’investisseur est élevée.
Cette stratégie est donc à privilégier pour des foyers fiscaux avec un certain revenu et étant dans une tranche marginale d’imposition d’au moins 30 %.
Ainsi, le principal avantage du déficit foncier est de diminuer le montant d’impôts sur le revenu payés. De même, le déficit étant reportable et cumulable avec d’autres niches fiscales, cela permet de réduire sur le moyen / long terme et de manière prévisible son imposition.
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Quelles sont les conditions pour bénéficier du déficit foncier ?
Afin de bénéficier du déficit foncier, un propriétaire doit scrupuleusement remplir trois conditions.
Tout d’abord, le déficit doit venir d’un bien à usage d’habitation. Ensuite, il doit être loué au minimum trois ans après l’imputation du déficit. Cela signifie que des locataires doivent l’occuper jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’application du déficit foncier. Enfin, le propriétaire doit dépendre du régime réel d’imposition et non du régime micro foncier.
Le régime réel concerne les loueurs qui perçoivent un revenu foncier supérieur à 15 000 €. Il est profitable surtout aux propriétaires ayant des charges excédant 30 % du montant annuel de leurs loyers. Dans la mesure où un loueur ce régime, la décision est irrévocable pour une durée de 3 ans. Au-delà de cette durée, il est libre d’opter pour le régime micro foncier à condition que le seuil de revenu de 15 000 € ne soit pas atteint.
Quelles sont les charges déductibles ?
La loi autorise les investisseurs à réduire de leurs revenus fonciers les frais de gestion et d’administration du bien. Cela peut notamment concerner la rémunération d’un concierge, les frais d’une agence immobilière ou d’un syndicat de copropriété. Sont également déduits des revenus les impôts liés au logement comme la taxe foncière. Il y a aussi les dépenses de réparation et d’entretien, notamment les travaux. C’est d’ailleurs souvent ce poste de dépense qui permet à un investisseur de créer du déficit foncier.
Cependant, il convient de préciser que les travaux de construction, de reconstruction ou encore d’agrandissement ne sont pas retranchés des revenus fonciers. Enfin, les autres charges déductibles sont les provisions liées à une copropriété, les charges locatives, l’indemnité d’éviction, les primes d’assurances ainsi que les intérêts et les frais d’emprunt. Notons que les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus, mais non imputables sur le revenu de votre foyer fiscal.
La liste officielle des charges déductibles est disponible sur le site du gouvernement.
Comment calculer le déficit foncier ?
Afin de bien calculer le déficit foncier, il faut de prime abord soustraire les charges financières des revenus fonciers. À titre d’exemple, prenons un investisseur percevant de 2 400 € et qui supporte des intérêts d’emprunt équivalents à 3 050 € avec d’autres charges du montant de 2 950 €.
Il perçoit donc 2 400 € de loyers et a 6 000 € de charges. Il a donc un résultat négatif de 3 600 €. Toutefois, sur ces 3 600 €, les intérêts d’emprunt représentent 650 € et ne sont pas déductibles. Le montant du déficit foncier dans notre exemple est ainsi de 2 950 €. Ce montant correspond aux charges déductibles et imputables sur le revenu imposable sur 10 ans.
Dans cet exemple, le montant n’atteint pas 10 700 € ainsi le déficit sera épuisé dès la première année, mais s’il avait été supérieur, il aurait alors été reporté sur les années suivantes.
En somme, le déficit foncier provient d’un résultat négatif après les calculs de la base imposable. Cela engendre une diminution considérable des impôts à décaisser. Néanmoins, il convient de tenir compte de la durée de report du déficit aux revenus fonciers et de la période durant laquelle le logement doit être loué.
