Sur le point de réaliser un investissement locatif, vous vous demandez quelle option rapporte le plus entre louer meublé ou vide. Répondre à cette question nécessite de prendre en compte différents paramètres. Les deux options ont chacune leurs avantages et leurs inconvénients.
On fait un tour d’horizon complet pour vous.
A quel moment un logement est considéré comme meublé ?
C’est le décret N°2015-981 qui fixe la liste des éléments qui doivent se retrouver dans un logement dit meublé. Il s’agit notamment de :
- Une literie, couverture ou couette comprise ;
- Des plaques de cuisson ;
- Une table ;
- Des rideaux ou volets dans les chambres ;
- Un four ou four à micro-ondes ;
- Un congélateur ou compartiment à congélation dans le réfrigérateur ;
- Un réfrigérateur ;
- Des ustensiles de cuisine ;
- La vaisselle complète ;
- Des sièges ;
- Des étagères de rangement ;
- Des luminaires ;
- Du matériel d’entretien ménager adapté aux spécificités du logement.
Dès lors qu’un logement ne comporte pas au moins tous ces éléments, on ne peut pas le considérer comme un logement meublé. Il s’agit d’un logement vide.
Les avantages de la location meublée
La location meublée offre différents avantages :
- Moins de risques d’impayés, notamment avec le bail étudiant (existence de garants) et la location saisonnière (les loyers sont payés à l’avance) ;
- Une rentabilité plus élevée en fonction des caractéristiques du logement. Elle peut atteindre jusqu’à 30 % dans certains cas.
- Un régime fiscal attrayant notamment avec le statut LMNP.
Les avantages de la location nue
La location nue offre aussi son lot d’avantages :
- Pour bénéficier d’une sérénité d’esprit. La gestion d’une location nue est plus simple que dans la location meublée.
- Si votre bien a une grande surface, la location nue peut-être plus rentable. On retrouve de moins de moins de personnes qui cherchent un logement meublé à mesure que la surface du bien augmente.
- Pour pouvoir bénéficier de la fiscalité avantageuse d’une SCI à l’IR (impôt sur le revenu).
Location meublé ou vide : des règles différentes
Voici les principales différences entre ces deux modes de location :
Tableau récapitulatif
Ce tableau récapitule les principales différences entre la location meublée et la location nue :
La durée du bail
Les règles concernant la durée du bail diffèrent selon qu’il s’agit d’un logement vide ou meublé :
- 3 ans minimum pour un logement vide. S’il souhaite résilier le bail en cours de contrat, le propriétaire doit respecter un préavis de 6 mois. Il doit par ailleurs justifier sa décision. Si c’est le locataire qui a l’initiative de la résiliation, le délai de préavis est ramené à 1 à 3 mois.
- 1 an minimum pour un logement meublé ou 9 mois pour un bail étudiant. Si le propriétaire souhaite donner congé avant l’échéance prévue, il doit respecter un préavis de 3 mois. Ce délai de préavis est de 1 mois pour le locataire.
Le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est une somme que le propriétaire demande au locataire dès la signature du contrat de bail. Son montant varie qu’il s’agit d’une location meublée ou d’une location vide :
- L’équivalent d’un mois de loyer hors charge pour un logement vide ;
- L’équivalent de deux mois de loyer hors charge pour un logement meublé.
Le paiement des charges locatives
Les charges locatives correspondent à des dépenses assurées par le propriétaire mais qu’il récupère auprès de son locataire.
Leur mode de paiement diffère s’il s’agit d’une location meublée ou d’une location vide :
- Par provision avec une régularisation annuelle pour une location vide ;
- En option pour une location meublée : soit par provision avec une régularisation annuelle soit au forfait.
La fin du bail
Les règles relatives à la fin du bail diffèrent selon l’initiateur de la résiliation du contrat de bail.
Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment à condition de respecter un délai de préavis de :
- 1 à 3 mois selon la commune pour une location nue ;
- 1 mois pour une location meublée.
En revanche, le propriétaire peut donner congé uniquement à l’échéance du bail et pour un motif légitime :
- Pour habiter le logement ;
- Le vendre ;
- Pour tout autre motif légitime et sérieux.
Cette règle vaut pour les deux types de location.
Seul le délai de préavis à respecter diffère :
- Au moins 6 mois dans une location nue ;
- Au moins 3 mois pour une location meublée.
La différence de fiscalité entre la location meublée ou vide
La fiscalité des revenus locatifs n’est pas la même selon qu’il s'agit d’une location vide ou d’une location meublée.
- Dans le cadre d'une location vide, les revenus locatifs sont considérés comme des revenus fonciers.
- Dans le cadre d'une location meublée, les loyers sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Dans les deux cas, il existe deux régimes d'imposition différents : au forfait ou au réel.
Le mode d'imposition forfaitaire des revenus locatifs
Ce régime vous fait bénéficier d'un abattement sur l'assiette imposable.
Cet abattement est de 50 % des revenus locatifs dans le meublé contre 30 % en location vide. De plus, il existe un seuil de loyer pour pouvoir bénéficier de la taxation forfaitaire. Ce seuil est moins élevé dans une location vide.
D'autre part, si vous louez en meublé, vous êtes soumis au paiement de la CFE (Cotisation foncière des entreprises). Son montant diffère d'une ville à une autre car il s'agit d'un impôt local.
Vous pouvez cependant choisir le régime réel si vos charges sont supérieures au montant de l'abattement forfaitaire. Par ailleurs, dans le cas où vos revenus locatifs dépassent le seuil de la taxation forfaitaire, vous êtes obligé de les déclarer au réel.
Le mode d'imposition au réel
Peu importe si vous louez au micro-bic ou au réel, le régime du réel vous permet de déduire vos charges et frais de votre assiette imposable.
Ce mode d'imposition nécessite cependant de tenir une comptabilité rigoureuse. La déclaration est donc plus contraignante.
Les propriétaires qui optent pour ce régime d'imposition doivent souvent faire appel à un comptable pour remplir leur déclaration d'impôt.
C'est lorsque le montant de vos charges est suffisamment important pour créer un déficit que des différences peuvent apparaître entre le meuble et le vide.
En effet, en location nue, vous pouvez imputer le déficit à votre revenu global (déficit foncier).
Cela n'est pas possible dans un meublé à moins d'opter pour le statut LMP (Loueur en meublé professionnel). Il faut néanmoins respecter les conditions et prendre en compte ses autres contraintes (notamment les cotisations sociales).
Lequel est le plus intéressant pour la fiscalité ?
La location meublée semble plus intéressante fiscalement. En effet, sous le régime du micro-BIC, vous ne payez que 50 % d'impôt. En meublé, l’abattement n’est que de de 30 %.
Au réel, le meublé permet de réduire son bénéfice en déduisant les amortissements. C’est assez technique donc on a rédigé un article dédié à ce sujet. Cela permet de réduire fortement son bénéfice et ne payer que très peu d’impôts.
En revanche, si vous souhaitez imputer vos déficits sur votre revenu global, la location vide devient plus intéressante. Ce régime vous permet en effet de déduire ce déficit sur l'ensemble de vos revenus (y compris vos revenus non locatifs).
Finalement, le plus intéressant au niveau fiscal dépend de votre stratégie mais sur la partie purement immobilière, le meublé semble quand même plus approprié.
C’est pour cette raison que la majorité des nos clients investisseurs choisissent le meublé et le LMNP pour leur premier investissement locatif.
Lequel est le plus risqué ?
La location meublée est plus risquée pour plusieurs raisons :
- Des risques de vacance locative plus importants. Compte tenu des durées de bail courtes, la location meublée est amenée à un changement fréquent de locataire. Cela induit une certaine instabilité dans les revenus locatifs du propriétaire.
- Un investissement de départ plus important qu’avec la location nue. La location meublée nécessite un investissement plus important compte tenu du prix des mobiliers et équipements qui équipent le logement.
Autrement dit, compte tenu de cet investissement plus important, le propriétaire a beaucoup plus à perdre en cas de vacance locative. De plus, la location meublée nécessite plus d'entretien.
Dans quels cas la location meublée est plus avantageuse ?
Malgré les risques, la location meublée peut s'avérer plus avantageuse dans les cas suivants :
Si on loue à des étudiants
Le bail étudiant est un type de bail spécifiquement dédié aux étudiants. Il offre un avantage non négligeable : des risques moindres d'impayés.
Le bail étudiant permet au propriétaire d'exiger l'engagement de garants (souvent les parents). Ils s'engagent alors à payer le loyer en cas de défaillance de l'étudiant-locataire.
Par ailleurs, dans ce type de bail, le propriétaire peut aussi profiter de la garantie locative Visale. Il s'agit d'un système de caution mis en place par l'Etat en 2016 dans le cadre de la loi Alur. La garantie Visale couvre entre 9 et 36 mois d'impayés.
Ainsi, dans le cadre d'un bail étudiant, le propriétaire a moins de souci à se faire quant au risque d'impayés.
Si on veut une meilleure rentabilité (valable dans la plupart des cas) car on peut louer plus cher
La location meublée offre potentiellement une meilleure rentabilité car elle permet de fixer un loyer plus intéressant. En moyenne, le loyer dans une location meublée est de 10 à 30 % plus élevé qu’en nu.
Il dépend cependant de plusieurs facteurs :
- L’emplacement ;
- Les équipements proposés ;
- L'état du logement.
Si on démarre et qu’on utilise le statut LMNP
Le statut de Loueur en meublé non professionnel est un régime fiscal qui offre de nombreux avantages :
- L’abattement de 50 % sous le régime du micro-BIC ;
- La possibilité de déduire les charges d'exploitation et d'amortir le coût d'acquisition du bien sous le régime réel simplifié BIC ;
- Le report annuel du déficit et des amortissements excédentaires au régime réel ;
- La possibilité de changer de régime fiscal tous les ans. Pour ce faire, vous devez adresser une levée d'option au centre des impôts avant le 1er février de l'année fiscale.
- Un régime avantageux de calcul de la taxe sur les plus-values. La plus-value de revente est soumise au régime fiscal des particuliers. Autrement dit, elle est taxée à 19 % + les prélèvements sociaux de 17,2 %.
Vous pouvez même être complètement exonéré de taxe sur la plus-value si vous avez détenu votre logement meublé en LMNP depuis plus de 30 ans.
Si on veut faire de la location saisonnière
La location saisonnière fait partie des modes d’exploitation possibles en meublé. Elle offre les avantages suivants :
- Un rendement locatif potentiellement plus élevé car vous fixez un tarif à la nuitée. Plus le bien est situé dans une zone touristique, plus le loyer peut être élevé.
- Des risques d’impayés moindres par rapport à la location classique. Les loyers en location saisonnière sont souvent versés avant même l’arrivée du locataire sur les lieux.
- Une fiscalité avantageuse. Vous pouvez bénéficier du régime fiscal avantageux du statut LMNP.
La location courte durée est néanmoins de plus en plus pointée du doigt :
- Interdiction dans de plus en plus de grandes villes ;
- Interdiction par de plus en plus de copropriétés ;
- Augmentation de la fiscalité (par exemple la diminution de l’abattement au micro-BIC).
Dans quels cas la location nue est plus avantageuse ?
La location nue peut être plus avantageuse que le meublé :
Si on loue un grand appartement (valable dans la plupart des cas)
Si vous louez un grand appartement, vous pouvez gommer tous les avantages comparatifs de la location meublée :
- Le loyer peut être plus important grâce à des dimensions plus importantes. Ici encore, tout dépend des caractéristiques propres du logement (emplacement, état, etc.).
- En général, la location meublée concerne surtout des petites surfaces adaptées pour une location saisonnière ou une location meublée. Il serait peu rentable d’affecter un grand appartement à une location meublée de courte durée.
Si on veut davantage de sérénité
La location meublée nécessite une gestion locative plus rigoureuse à cause du changement fréquent de locataires.
Le propriétaire est obligé d’entretenir le logement ainsi que les équipements qu’il contient pour s’assurer de trouver locataires.
La location vide en revanche permet une durée de bail plus longue. Un bail nu dure au moins 3 ans.
Vous êtes ainsi tranquille pendant au moins trois pour percevoir un loyer régulier. Pendant 3 ans, vous n’avez pas non plus à effectuer les démarches pour rechercher un locataire avec toutes les contraintes que cela implique.
Si on veut louer avec une SCI à l’IR
Investir avec une SCI permet de :
- Mutualiser les risques ;
- Faciliter la transmission de son patrimoine à ses héritiers ;
- Limiter son apport de départ en investissant à plusieurs.
Investir dans SCI permet de choisir entre deux régimes fiscaux :
- l’IS (impôt sur les sociétés) ;
- l’IR.(impôt sur le revenu).
Dans le premier cas, les revenus de la SCI sont imposés au niveau de la société. Cette option est obligatoire dans le cas d’une location meublée.
En revanche, dans le cadre d’une location nue, les associés ont la possibilité d’opter pour l’imposition à l’IR. L’imposition se réalise au niveau des associés.
Chaque associé s’acquitte de l’IR, proportionnellement au montant de sa quote-part.
Cette option est avantageuse car elle permet de :
- Bénéficier d’un déficit reportable annuellement sur votre revenu global ;
- Choisir le régime du micro-BIC et bénéficier d’un abattement de 50 % sur votre revenu imposable ;
- Opter pour le régime du réel et déduire certaines charges pour réduire l’assiette de l’impôt sur le revenu.
En résumé, la location vide et la location nue offrent chacune leur lot d’avantages. Pour choisir, vous devez avant tout prendre en compte les spécificités de votre bien mais aussi vos objectifs.
Notons quand même que la majorité des investisseurs démarrent avec du meublé.
