Ce qu’il faut retenir en matière de gestion locative de votre logement
En matière d’immobilier, la gestion locative est un vaste sujet ! Cela correspond à l’ensemble des actions à mener, par le bailleur ou son gestionnaire locatif, dans le cadre d’une location immobilière. Suivi de la location, des incidents rencontrés, des points de litige entre le propriétaire et le locataire ou encore de l’état du logement font partie de la gestion locative.
Grosso modo, la gestion locative démarre lors de la recherche du locataire et se termine à la fin du bail. Elle concerne donc :
- La recherche du locataire, avec l’estimation du loyer, l’établissement du dossier de diagnostics, la réalisation de la publicité du logement, les visites avec les candidats, l’étude des dossiers de candidature, la rédaction et la signature du bail de location ainsi que l’élaboration de l’état des lieux d’entrée.
- La gestion courante du bien, avec la perception des loyers et l’édition des quittances, la révision annuelle du loyer, la gestion des incidents ou des travaux (fuites, dégâts, réparations, etc.), les échanges avec le syndic, la régularisation des charges annuelle, le règlement de la taxe foncière.
- La gestion juridique, avec la gestion des contentieux avec le locataire ou des éventuelles procédures en cas d’impayés ou de dégradation du loyer.
- La gestion de la sortie du locataire, avec la réception de son congé, la réalisation de l’état des lieux de sortie, la comparaison des états des lieux afin d’obtenir le décompte du dépôt de garantie et enfin, la restitution du dépôt de garantie.
En plus de ces missions classiques prévues dans le cadre d’une gestion locative, en tant que bailleur, vous devez également être disponible au quotidien pour assurer le suivi de la location, la gestion des urgences ou encore les échanges avec le locataire ou les tiers concernés.
La gestion locative est un processus assez chronophage. Vous devez prévoir du temps, mais aussi de l’énergie. Rédiger les documents juridiques, l’annonce de location ou encore prendre les photos du logement nécessite d’avoir du temps. Seul, vous pouvez être rapidement submergé, notamment si vous avez déjà une activité professionnelle à temps plein.
Pensez à réaliser une annonce de mise en location aux normes, mais aussi attractive. Faites de belles photos, lumineuses et bien cadrées, de sorte à mettre votre bien en valeur et à provoquer le coup de cœur. Rédigez une annonce qui soit la plus détaillée possible. Plus vous aurez mis de détails, moins vous aurez de questions auxquelles répondre avant de convenir d’un rendez-vous : vous gagnez du temps et votre futur locataire aussi !
Fonctionnement de la gestion locative par des professionnels
Si vous ne disposez pas du temps nécessaire pour vous occuper de la gestion locative de votre bien vous-même, vous pouvez confier cette tâche à un professionnel qui deviendra alors votre administrateur de bien.
Vous profiterez d’un accompagnement non négligeable. C’est le gérant immobilier qui vous représente dans toutes les tâches relatives à la location de votre logement. Ces experts ont une parfaite connaissance du marché local, et sauront vous apporter des conseils sur tout ce qui concerne votre logement (fixation des tarifs, procédures à réaliser, mise en avant du bien, etc.).
L’agence supervise aussi les loyers impayés et va parfois jusqu’à déclarer les revenus fonciers. Elle s’occupe des visites à effectuer, de l’état des lieux et gère les échanges avec le locataire en place. En tant que propriétaire, vous serez tenu informé de tout ce qu’il se passe.
Vous devrez signer ce que l’on appelle un mandat de gestion locative avec l’agence immobilière ou le cabinet de gestion de votre choix. Ce mandat, encadré juridiquement par la loi Hoguet, fixe la liste des missions de gestion locative qui sont prévues par le professionnel, et pour lesquelles il sera votre représentant. Ce mandat peut également prévoir une mission de location, qui correspond à toute la phase de recherche du locataire.
Notez que la durée du mandat de gestion locative varie suivant les professionnels. Dans la plupart des cas, elle est d’un an, renouvelable par tacite reconduction. Les conditions de résiliation du mandant sont définies dans le mandat dès la signature. Le plus souvent, la résiliation est possible à chaque renouvellement du mandat, avec un délai de préavis.
Investir dans les villes les plus porteuses pour l’investissement immobilier locatif signifie parfois devoir investir dans une ville où vous ne résidez pas actuellement. Afin d’éviter les multiples allers et retours, le plus simple sera de choisir de se faire accompagner par la meilleure agence de gestion locative de la commune, en comparant les différentes organisations entre elles. Contrôlez qu’elle organise bien les visites, qu’elle réceptionne bien les dossiers des locataires, qu’elle opte pour les meilleurs profils de candidat.
Assurez-vous également de son suivi auprès des locataires. Elle doit gérer les éventuels travaux et s’occuper des urgences s’il y en a. De votre côté, vous réduisez votre charge mentale, puisque vous pourrez vous appuyer pleinement sur l’agence qui vous accompagne en matière de gestion locative. Votre seule mission sera de garder un œil sur le bien et sa gestion, même si vous êtes à distance. Soyez curieux et n’hésitez pas à questionner l’agence régulièrement afin d’éviter que les problèmes ne s’accumulent. Ces derniers peuvent aboutir à de gros travaux à réaliser lors du départ du locataire, avant de pouvoir relouer le logement.
Coût moyen de la gestion locative par les professionnels de l’immobilier
Si vous optez pour la gestion locative par un professionnel de l’immobilier, vous aurez des charges supplémentaires à payer. Ce service se monnaie et les frais peuvent correspondre à des frais de mise en location ou à des frais de gestion, selon le mandat que vous signez.
Le coût de la gestion locative correspond dans la plupart des cas à un taux appliqué sur le loyer tous les mois. Ce taux varie d’une agence à l’autre. C’est donc à vous de vous renseigner sur les tarifs de gestion locative, tout en analysant les missions prévues dans le cadre de ce mandat avant de vous engager.
En matière de gestion locative, la moyenne des taux de gestion proposés est comprise entre 6 et 9 % TTC du loyer. Certaines agences proposent également des services complémentaires comme l’aide à la déclaration fiscale des revenus fonciers, la gestion de travaux ou encore la représentation en Assemblée Générale. Le tarif final peut donc augmenter, mais ces frais vous seront présentés dès la signature du mandat, pensez donc bien à lire votre mandat de gestion locative dans son intégralité.
