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L’excellence de l’investissement locatif réservée à 40 investisseurs par mois
Le guide ultime de l'investisseur immobilier 2023
10 chapitres - 100 pages
Pour réussir son projet immobilier, il est indispensable de trouver le bon locataire. Pour ce faire, deux options sont possibles : rechercher vous-même ou passer par une agence. Dans les deux cas, vous devez adopter les bons réflexes afin d’éviter les mauvaises surprises.
Dans cet article, on vous donne tous les conseils de nos experts Bevouac pour trouver un bon locataire.
Étudier la situation des candidats locataires
Le premier élément pour s’assurer de la fiabilité de votre locataire est de vérifier sa situation. La loi Alur vous permet d’exiger certains documents afin d’étudier la situation des candidats.
Grâce à cette liste, vous avez la possibilité d’étudier l’identité, le domicile actuel, l’activité professionnelle et les revenus du locataire.
Néanmoins, vous devez savoir qu’il n’est pas rare d’être confronté à des faux documents. Il est ainsi important de bien vérifier chaque justificatif pour éviter les litiges. Pour cela, vous pouvez faire appel à une entreprise tierce.
Sinon, il est possible de vérifier par vous-même en vérifiant chaque document. Pour cela, vous avez plusieurs outils :
- Le site Impots.gouv qui permet de vérifier la véracité d’un avis d’imposition ;
- Le site Infogreffe pour vérifier l'existence de la société qui emploie le candidat ;
- Appeler l’entreprise qui emploie le candidat pour vérifier son statut de salarié ;
- Vérifier que les charges sur ses fiches de salaire sont cohérentes (environ 23 % de charges salariales) ;
- Appeler l’ancien bailleur du candidat pour avoir des informations sur la manière dont il a habité le logement ;
- Etc.
Dans tous les cas, sachez que c’est une étape primordiale pour vous protéger de tout éventuel problème avec le locataire et le bien. A titre d’informations, un candidat locataire qui falsifierait ses documents encourt une peine de prison ferme allant jusqu’à 3 ans, et 45 000 € d’amende.
Par ailleurs, le bailleur est en droit de résilier le bail et d'expulser le locataire, même s’il paie son loyer.
La liste des documents à demander aux candidats locataires
Comme nous l’avons mentionné ci-dessus, la loi Alur permet aux propriétaires d’exiger un certain nombre de documents aux locataires. Ces documents sont indispensables afin que le bailleur puisse mieux connaître son futur preneur, tout en évaluant sa fiabilité.
Les justificatifs exigibles par le propriétaire sont :
- Un justificatif d’identité en cours de validité avec la photo et la signature du titulaire ;
- Les trois dernières quittances de loyer ou l’attestation du précédent bailleur certifiant que le candidat est à jour dans le paiement de ses charges et loyers ;
- Un document attestant les activités professionnelles, comme un contrat de travail ou une attestation d’employeur. Cette dernière doit préciser le poste et la rémunération du locataire, de sa date d’entrée en fonction ou de la durée de sa période d’essai.
- Un document certifiant les ressources du candidat qui peut être le dernier ou l’avant-dernier avis d’imposition ou de non-imposition ;
- Les 3 derniers bulletins de salaire ;
- Un avis d’attribution de bourse, si le candidat est étudiant ;
- Une attestation de simulation pour percevoir des aides sociales comme la CAF.
Outre ces documents, il est aussi possible d’exiger certains justificatifs pour la caution afin d’assurer la solvabilité de la personne qui se porte caution. À savoir :
- Un justificatif d’identité ;
- Un justificatif de domicile ;
- Une attestation de l’activité professionnelle ;
- Une attestation de ressources.
Diffuser son annonce sur un maximum de plateformes
Seloger, PAP et Leboncoin sont parmi les plateformes de locations les plus utilisées si vous envisagez de louer sans agence. Il est alors recommandé de diffuser votre annonce sur ces sites afin de garantir plus de visibilité. En effet, Leboncoin a par exemple plus de 700 000 annonces et Seloger environ 600 000. Par ailleurs, Seloger permet maintenant de publier des annonces de location gratuitement.
Vous pouvez également utiliser les réseaux sociaux pour trouver des locataires. Certaines villes ont des groupes Facebook du type “Logement VILLE”. De même, si votre cible est les étudiants, poster des annonces dans les groupes de promotion vous aidera à trouver. C’est une pratique courante.
Rédiger une bonne annonce
Trouver le bon locataire commence par rédiger une bonne annonce. En effet, la photo et l’annonce sont des éléments déterminants pour la réussite de votre recherche de locataires.
Dans l’idéal, votre annonce ne doit pas contenir des acronymes comme SDB, RDC ou HC. Il faudra aussi donner la localisation précise du bien ainsi que ce que contiennent les charges. Le locataire doit aussi savoir à travers l’annonce le nombre de pièces et de chambres du bien. S’il s’agit d’une habitation à étage, n’hésitez pas à mentionner la présence ou non d’un ascenseur. Pour faire simple, l’annonce doit contenir toutes les informations permettant aux candidats d’avoir une idée globale sur le bien à louer.
En ce qui concerne les photos, il faut qu’elles soient bien exposées, prises à mi-hauteur, prises en plan large, et avec un appareil de haute qualité. Lorsque vous les prenez, évitez de prendre les éléments encombrants. De même, mettez toujours une photo attirante en premier, comme celle de l’une des pièces principales.
Si besoin, faites appel aux services d’un photographe professionnel. Cela vous coûtera entre 100 et 300 €, mais considérez cette dépense comme un investissement. Par exemple, si votre bien est loué à 500 € par mois, mais que vous avez 2 mois de vacance locative par an, vous perdez 1000 € par an.
Si engager un photographe vous permet de combler un mois sur les 2, alors vous aurez gagné de l’argent.
Passer par une agence immobilière
Même s’il n’existe pas de chiffres officiels, on estime que la majorité des propriétaires décident de passer par une agence immobilière pour trouver le bon profil de locataire et gérer leur bien. L’intérêt de confier la recherche à un professionnel est que celui-ci vous allège de toutes les démarches nécessaires. De plus, les agences sont souvent bien placées dans les villes et un flux entrant de locataires potentiels.
Parmi les tâches qu’elle effectue, une agence immobilière vous aide à :
- Rédiger l’annonce et la publier sur plusieurs supports ;
- S’occuper des visites ;
- Sélectionner les meilleurs candidats ;
- Fixer le montant du loyer ;
- Finaliser la location en réalisant l’état des lieux, la signature du contrat de bail, etc. ;
- S’occuper de la gestion courante du bien ;
- Encaisser le dépôt de garantie du locataire ;
- Collecter et vous verser les loyers.
Leur service représente toutefois un coût : entre 6 et 10 % du montant du loyer (hors charges).
Demander des informations aux anciens bailleurs
Pour savoir si un locataire est le bon, vous pouvez vous renseigner auprès des anciens bailleurs. Il faut noter qu’un locataire avec de bons revenus n’est pas forcément un bon payeur. C’est pourquoi il est indispensable d’évaluer son sérieux et son honnêteté. Pour cela, la meilleure manière est de demander à ses anciens propriétaires.
Tout propriétaire prudent doit considérer le comportement de son futur locataire. Lors des échanges téléphoniques et dès la première rencontre, soyez attentif à la ponctualité, le langage corporel, la réactivité, le ton de la voix, sa curiosité (est-ce qu’il pose des questions pertinentes sur le bien), etc. Cet aspect vous permet d’évaluer si le preneur présente un intérêt particulier à votre bien ou qu’il s’agit uniquement d’un choix par défaut.
Vous avez maintenant toutes les cartes en main pour trouver le locataire idéal. Que ce soit par vous-même ou par l’intermédiaire d’une agence immobilière, assurez-vous de ne négliger aucune étape. Vous pourrez ainsi sélectionner le meilleur candidat et profiter des fruits de votre projet immobilier rapidement et dans les meilleures conditions.
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