Encadrement des loyers sur Lille en 2024 : explication et astuces

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Encadrement des loyers sur Lille en 2024 : explication et astuces
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19/8/2022

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L’encadrement des loyers sur Lille s’applique depuis 2020.

Mis en place par la loi ALUR en 2014, l'encadrement du loyer était un dispositif expérimental, destiné à limiter les loyers excessifs dans les zones tendues.

Désormais, le propriétaire-bailleur doit se référer à un loyer de référence proportionnel aux caractéristiques du bien. Suspendu par décision de justice à la fin 2017, l'encadrement des loyers est de nouveau effectif avec la loi Élan du 23 novembre 2018. Lille fait partie des villes où le dispositif est appliqué.

Voici tout ce qu'il faut savoir sur l'encadrement des loyers à Lille.

Comment fonctionne l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers est un dispositif mis en place en vue de limiter la flambée des loyers dans les zones tendues. Dans certaines villes en effet, le déséquilibre entre l'offre et la demande de logements est si important qu'il entraîne de fortes hausses des loyers.

Dans la pratique, un décret vient fixer annuellement le montant du loyer médian. Celui-ci est compris entre un loyer de référence minoré de 30 % et un loyer de référence majoré de 20 %. Le montant du loyer que vous fixez doit donc être compris entre ces deux paramètres.

Cette mesure concerne aussi bien :

  • Les premières mises en location.
  • Les renouvellements de contrat de bail.
  • Les changements de locataires.

Pourquoi Lille a mis en place l’encadrement des loyers ?

L'encadrement des loyers est en vigueur à Lille depuis le 1er mars 2020 (ainsi que dans les communes de Lomme et Hellemmes).

Historiquement, le loyer a fortement augmenté à Lille entre 2000 et 2012. L'augmentation était de l'ordre de 70 %. Dans le but de contenir cette flambée des prix, une première tentative a été prise en 2017 d'adopter l'encadrement des loyers en application de la loi ALUR. Celle-ci a toutefois été suspendue par décision de justice.

En 2020, l'encadrement des loyers a été remis en vigueur, mais cette fois, dans le cadre de la loi Elan.

Ce dispositif a été pris dans un objectif double (selon les pouvoirs politiques) : permettre l'accès au parc locatif privé aux ménages et familles de classe moyenne tout en préservant l'intérêt économique des investisseurs.

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Quels types de logement est concerné ?

L'encadrement des loyers s'applique aussi bien aux logements vides que meublés. De plus, il s'applique aux logements loués à titre de résidence principale. Il s'applique également aux baux mobilité.

Des catégories de logement sont déterminées en fonction des critères suivants :

  • Le nombre de pièces principales.
  • Le type de location, meublé ou non meublé.
  • L'époque de construction.

Un loyer de référence est prévu pour chaque catégorie pour que vous puissiez fixer le loyer adapté à la typologie de votre bien.

Comment obtenir son loyer de référence ?

Pour obtenir le loyer de référence applicable à votre bien, vous devez vous rendre sur l'un de ces 2 sites dédiés :

  • Le portail réalisé avec le SIILAB, laboratoire d'innovation publique et la DDTM du Nord.

Vous devez ensuite indiquer les informations suivantes :

  • Le nombre de pièces.
  • L'année de construction.
  • Le type de location, meublé ou nue.
  • L'adresse exacte du bien.

Ces informations vous permettent d'obtenir :

  • Le loyer majoré de 20 % (le seuil à ne pas dépasser).
  • Le loyer de référence minoré de 30 %.
  • Le loyer de référence

Il s'agit des montants correspondants aux loyers hors charge / m² / mois. Il faut donc multiplier le loyer majoré par la surface habitable de votre bien pour obtenir le loyer maximal hors charges à ne pas dépasser.

Le loyer que vous fixez doit ainsi être compris entre cette fourchette du loyer de référence plancher et le loyer de référence majoré.

Il existe un autre moyen de connaître votre loyer de référence. Pour cela, il vous suffit de consulter la grille d'encadrement des loyers en vigueur publiée par la Préfecture du Nord.

Voici la grille publiée le 23 février 2021 :

Vous pouvez également vous référer à la carte ci-dessous pour repérer votre zone géographique et ainsi mieux connaître votre loyer de référence.

Sans surprise, les zones du centre comme le Vieux Lille, le quartier Vauban et le secteur de République - Beaux-Arts sont les plus encadrées.

Très concrètement, voici une fourchette approximative du loyer que vous pourrez appliquer (il s’agit d’une fourchette, car il faut prendre en compte l’année de construction du bâtiment et s’il est loué en nu ou meublé) :

  • Un studio de 20 mètres carré : entre 400 et 450 € hors charge.
  • Un T2 de 35 mètres carré : entre 600 et 650 € hors charge.
  • Un T3 de 60 mètres carré : entre 800 et 900 € hors charge.

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Comment savoir si mon logement est concerné ?

Que vous soyez locataire ou propriétaire-bailleur, il vous est possible de vérifier la conformité de votre loyer.

En cas de non-conformité, en tant que locataire, il est possible de contester votre loyer en saisissant la commission départementale de conciliation. Vous devez cependant, pour cela, respecter un délai de trois mois à compter de la signature du contrat de bail.

Si vous êtes locataire et que vous souhaitez contester votre loyer, vous pouvez obtenir un accompagnement de la ville. Celle-ci procède alors à une vérification des éléments de preuve remis par le locataire puis, les transmet à la préfecture.

Comment dépasser le loyer maximum ?

Il est possible de dépasser le loyer de référence majoré et de pratiquer un complément de loyer. Il s'agit donc d'une partie du montant du loyer, en sus du loyer de base.

Le complément de loyer est possible si le logement remplit des caractéristiques liées à la localisation ou au confort du bien en location.

Ces caractéristiques doivent cependant remplir les conditions suivantes :

  • Elles ne donnent pas lieu à la récupération par le bailleur au titre des travaux d'économie d'énergie ou de charges. La présence d'un gardien ou d'un ascenseur ne peut ainsi donner lieu à l'application d'un complément de loyer, car il s'agit de prestations incluses dans les charges récupérables.

  • Elles sont exceptionnelles en comparaison aux autres logements de sa catégorie ou dans la même zone géographique. Ainsi, un logement offrant une vue sur un monument historique peut donner lieu à un complément de loyer.

  • Elles n'ont pas été prises en compte pour la fixation du loyer de référence. Ainsi, l'époque de construction ou le nombre de pièces principales ne sont pas des caractéristiques suffisantes pour justifier un complément de loyer.

Ainsi, d'une manière générale, le complément de loyer est seulement admis en cas de circonstance exceptionnelle du logement.

Il existe, par ailleurs, des exceptions qui peuvent justifier le non-respect des mesures d'encadrement de loyers :

  • Dans le cas de logement en première location ou inoccupé depuis plus de 18 mois.

  • Dans le cas d'un logement ayant fait l'objet de travaux d'amélioration ou de mise en conformité aux exigences liées à la décence. Si ces derniers ont lieu dans les six mois et que leur montant est au moins égal au loyer, la réévaluation du loyer est libre. Au-delà de ce délai, une augmentation d'une valeur équivalente à 15 % du montant des travaux. Concrètement, il peut s'agir d’un logement très bien isolé, avec un DPE A ou B.

  • S'il y a sous-évaluation manifeste. Dans ce cas, on parle d'une "réévaluation pour sous-évaluation manifeste". Le propriétaire doit s'y prendre six mois avant la fin du contrat en cours et proposer au locataire un nouveau loyer.

Le complément de loyer peut faire l'objet d'une contestation et d’un recours auprès de la commission départementale de conciliation.

Un parking ou une cave peuvent-ils faire l’objet d’un complément de loyer ?

Il n’y a pas de réponse claire à cette question. Toutefois, si les places de parking ou les caves sont rares dans la zone (par exemple dans certaines rues du Vieux Lille), il n’est alors pas illogique d’appliquer un complément de loyer en vue du caractère exceptionnel du logement.

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Qu’est-ce que je risque en cas de fraude ?

Afin d'en garantir le respect, l'encadrement des loyers est assorti de sanctions. Ainsi, tout propriétaire-bailleur qui fixe des loyers excessifs encourt des sanctions :

  • Diminuer le loyer et reverser le trop perçu au locataire.
  • Payer une amende administrative en cas de refus. Celle-ci peut atteindre 5 000 euros s'il s'agit d'un particulier ou 15 000 euros dans le cas d'un bailleur personne morale (SCI, SARL de famille…).

En dernier recours, le locataire peut également intenter une action en justice en vue d'une diminution du loyer.

Est-ce que le dispositif s’applique aussi aux parkings ?

Le régime de la location de parkings est encadré par le Code civil. Les dispositions de la loi Alur et de la loi Élan ne s'appliquent donc pas ici : il n'y a pas de règle concernant le préavis ni l'encadrement des loyers.

Le propriétaire-bailleur d'un parking est ainsi parfaitement libre de fixer ses loyers lors de la conclusion du contrat de bail, lors d'une relocation ou encore d'un renouvellement de contrat.

Quelles villes limitrophes de Lille sont concernées ?

Voici les villes limitrophes de Lille et qui sont également concernées par l'encadrement des loyers :

  • Anstaing (59)
  • Avelin (59)
  • Baisieux (59)
  • Bondues (59)
  • Bousbecque (59)
  • Capinghem (59)
  • Chéreng (59)
  • Comines (59)
  • Croix (59)
  • Emmerin (59)
  • Englos (59)
  • Faches-Thumesnil (59)
  • Forest-sur-Marque (59)
  • Gruson (59)
  • Hallennes-lez-Haubourdin (59)
  • Halluin (59)
  • Haubourdin (59)
  • Hem (59)
  • Lambersart (59)
  • Lannoy (59)
  • Leers (59)
  • Lesquin (59)
  • Lezennes (59)
  • Lille (59)
  • Linselles (59)
  • Lompret (59)
  • Loos (59)
  • Lys-lez-Lannoy (59)
  • La Madeleine (59)
  • Marcq-en-Barœul (59)
  • Marquette-lez-Lille (59)
  • Mons-en-Barœul (59)
  • Mouvaux (59)
  • Neuville-en-Ferrain (59)
  • Noyelles-lès-Seclin (59)
  • Pérenchies (59)
  • Prémesques (59)
  • Quesnoy-sur-Deûle (59)
  • Ronchin (59)
  • Roncq (59)
  • Roubaix (59)
  • Sailly-lez-Lannoy (59)
  • Saint-André-lez-Lille (59)
  • Santes (59)
  • Seclin (59)
  • Sequedin (59)
  • Templemars (59)
  • Toufflers (59)
  • Tourcoing (59)
  • Tressin (59)
  • Vendeville (59)
  • Verlinghem (59)
  • Villeneuve-d’Ascq (59)
  • Wambrechies (59)
  • Wasquehal (59)
  • Wattignies (59)
  • Wattrelos (59)
  • Wervicq-Sud (59)
  • Willems (59).

Voici une carte pour illustrer tout cela et vous aider à mieux situer les villes concernées par l'encadrement des loyers autour de Lille.

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Les colocations sont-elles concernées par l’encadrement des loyers ?

La question de l'encadrement de loyer dans le cadre d'une colocation s'est aussi posée au législateur ? Sa réponse est simple et c'est la loi N° 89-462 du 6 juillet 1989 en son article 8 qui le stipule :

"Le montant de la somme des loyers perçus de l'ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application des articles 17 ou 25-9."

En d'autres termes, dans le cas où le bien en colocation est situé dans une ville soumise à l'encadrement des loyers (Paris ou Lille), vous devez faire en sorte que le cumul des loyers reçus pour toutes les chambres ne dépasse pas le loyer de référence majoré du logement en entier.

Cette disposition est d'ailleurs encore rappelée par la loi Élan, en son article 140.

Dans la pratique, cette règle est peu appliquée. On voit en effet de nombreuses colocations dont le loyer total dépasse le loyer de référence majoré du logement entier.

Ce n’est toutefois pas une mauvaise chose, car les colocataires ont accès à un logement plus spacieux que s’ils vivaient seuls, sans pour autant payer un loyer plus important.

En conclusion, pour fixer le loyer de votre bien de location à Lille, vous devez tout d'abord vous renseigner sur le loyer de référence applicable. Cela vous permettra d'éviter tout litige à l'avenir, mais surtout d'éviter les sanctions applicables en cas de loyer excessif.

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Depuis la crise du Covid 19, le marché locatif est en proie à un fléau : les loyers impayés. Le taux d’impayé en France a toujours été de l’ordre de 3 %, mais la pandémie a mis à mal les ménages. Heureusement, il existe des assurances garantie loyer impayé. Nous allons explorer les différentes solutions qui s’offrent aux bailleurs pour faire face aux impayés.

Encadrement des loyers sur Lille en 2024 : explication et astuces
Gestion

Encadrement des loyers sur Lille en 2024 : explication et astuces

19/8/2022

L’encadrement des loyers sur Lille s’applique depuis 2020. Désormais, le propriétaire-bailleur doit se référer à un loyer de référence proportionnel aux caractéristiques du bien. Voici tout ce qu'il faut savoir sur l'encadrement des loyers à Lille.

Pourquoi faire appel à un gestionnaire de patrimoine immobilier à Lyon ?
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Pourquoi faire appel à un gestionnaire de patrimoine immobilier à Lyon ?

17/8/2022

En matière d’investissement immobilier, il est impératif d’avoir une bonne connaissance du marché local et une excellente maîtrise de la fiscalité et des aspects juridiques. C’est l’objectif premier et l’intérêt pour un particulier de faire appel à un cabinet de gestion de patrimoine immobilier à Lyon.

Pourquoi faire appel à une société de gestion locative ?
Gestion

Pourquoi faire appel à une société de gestion locative ?

29/7/2022

Faire appel à une société de gestion locative ou gérer un bien soi-même est un dilemme pour de nombreux investisseurs immobiliers. Avant de décider, découvrez dans cet article la définition d'une société de gestion locative, ses avantages, ses inconvénients et son coût.

Encadrement des loyers et colocation : ce qu’il faut savoir pour réussir son investissement locatif
Gestion

Encadrement des loyers et colocation : ce qu’il faut savoir pour réussir son investissement locatif

15/7/2022

Vous vous apprêtez à investir en colocation dans une ville où le dispositif d’encadrement des loyers est appliqué ? Avant de vous lancer, découvrez dans cet article tout ce qu’il faut savoir pour réussir son investissement en colocation sous l’encadrement des loyers.

Peut-on louer gratuitement un logement à un proche ?
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Peut-on louer gratuitement un logement à un proche ?

5/7/2022

La perception d’un loyer est l’une des principales motivations pour mettre en location son bien. Pourtant, certaines situations ou aléas peuvent mener à envisager de louer gratuitement son logement à un proche. D’un point de vue légal, il est tout à fait possible de le faire : on parle alors d’hébergement à titre gratuit. Que se cache-t-il sous ce terme ? Quelles sont les formalités et les impacts sur la fiscalité ? Éclairage.

La colocation intergénérationnelle : ce qu'il faut savoir
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La colocation intergénérationnelle : ce qu'il faut savoir

23/6/2022

Étudiants, salariés, familles, retraités… La colocation séduit des profils de plus en plus variés. Un format de colocation en particulier est de plus en plus demandé. Focus sur la colocation intergénérationnelle qui ne manque pas d’avantages, tant pour les locataires que pour les propriétaires bailleurs.

Tout savoir sur la sous-location  : loi et conditions
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Tout savoir sur la sous-location : loi et conditions

21/6/2022

L’été approche, et si vous êtes un investisseur locataire de votre propre résidence principale, vous serez peut être tenté par la sous-location de votre logement. Ou votre locataire voudra peut être lui aussi sous louer son logement. Ce type de location est de plus en plus fréquent, mais reste encadré et ne doit pas être pris à la légère. On vous en dit plus.

Tout savoir sur la clause résolutoire d’un bail de location
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Tout savoir sur la clause résolutoire d’un bail de location

3/6/2022

S'appliquant tant dans un bail d’habitation classique que dans un bail de location meublée, la clause résolutoire est une procédure encadrée par la loi. Dans cet article, nos experts Bevouac vous expliquent tout sur cette clause résolutoire du bail de location.

Comment éviter la vacance locative ?
Gestion

Comment éviter la vacance locative ?

18/5/2022

La vacance locative fait partie d’une des plus grandes craintes d’un investisseur dans l’immobilier locatif, puisqu’elle peut très rapidement venir impacter négativement le rendement d’un projet. La vacance locative correspond au temps écoulé entre le changement de locataires. Si vous n’anticipez pas le départ de votre locataire, vous pouvez vous retrouver sans paiement de loyer.

Tout savoir sur l’indexation des loyers
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Tout savoir sur l’indexation des loyers

16/5/2022

L'indexation du loyer permet au propriétaire de faire évoluer son loyer en fonction du coût de la vie. Elle intervient chaque année et sur la base d'un indice légal IRL. Encore faut-il le prévoir clairement dans le contrat de bail.

Tout savoir sur l’assurance vacance locative
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Tout savoir sur l’assurance vacance locative

2/5/2022

La vacance locative est le pire ennemi de l’investisseur immobilier. Il peut faire perdre tout le bénéfice du levier du crédit, voire mettre en danger les investisseurs les plus financièrement fragiles. L’une des solutions est l’assurance vacance locative, mais est-ce vraiment une bonne idée ?

Comment gérer un investissement locatif ? Nos conseils
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Comment gérer un investissement locatif ? Nos conseils

2/4/2022

Il arrive parfois qu’un investisseur se rende compte de la réalité des coûts liés à la gestion de son investissement : agence locative trop onéreuse, mauvaise optimisation fiscale... Dans cet article, nous vous donnerons 3 conseils pour mieux gérer votre investissement immobilier.

Que faire en cas d’impayé de loyer ?
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Que faire en cas d’impayé de loyer ?

29/3/2022

La problématique des loyers impayés est l’une des principales préoccupations des investisseurs immobiliers. Une étude des Echos montre d’ailleurs que 42 % des propriétaires ont déjà eu un litige avec un locataire. Dans cet article, découvrez la procédure à suivre en cas de non-paiement ou de retard.

Les agences de gestion locative en ligne : opportunité ?
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Les agences de gestion locative en ligne : opportunité ?

21/3/2022

Confier la gestion de son bien à une agence est une solution idéale pour un investisseur qui n’a ni le temps, ni l’énergie, ni l’envie de s’y consacrer. Mais faut-il choisir une agence traditionnelle ou une agence en ligne ?

Comment trouver un bon locataire ?
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Comment trouver un bon locataire ?

15/3/2022

Pour réussir son projet immobilier, il est indispensable de trouver le bon locataire. Que vous recherchiez par vous-même ou que vous passiez par une agence, vous devez adopter les bons réflexes afin d’éviter les mauvaises surprises.

Tout savoir sur la trêve hivernale
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Tout savoir sur la trêve hivernale

9/3/2022

La trêve hivernale est le nom donné à une période de l’année au cours de laquelle un bailleur n’a pas le droit d’expulser son locataire, peu importe la raison. Faisons le point sur la trêve hivernale de cette année : quand a-t-elle commencé ? Quand prend-t-elle fin ? Qui est protégé par la trêve hivernale ? On vous dit tout.

Investisseurs victimes de squat ? Les huissiers interviennent !
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Investisseurs victimes de squat ? Les huissiers interviennent !

10/2/2022

Quel investisseur n’a pas peur d’être victime de squat ? C’est une angoisse plutôt fréquente. Mais bonne nouvelle : depuis le 1er février, les huissiers peuvent intervenir et accompagner les propriétaires victimes de squat, et ce, pendant toute la procédure de restitution du logement.

Quelles sont les règles pour la résiliation d’un bail de location ?
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Quelles sont les règles pour la résiliation d’un bail de location ?

18/1/2022

Pour qu’un bail soit résilié, le bailleur, comme le locataire, est tenu de donner un congé et de se conformer à un délai de préavis. On vous explique en détail les règles de résiliation d’un bail de location.

Qu’est-ce que les charges de copropriété d’un investissement locatif ?
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Qu’est-ce que les charges de copropriété d’un investissement locatif ?

12/1/2022

Découvrez les différentes charges de copropriété à prévoir et comment elles affectent la rentabilité de votre investissement immobilier locatif.

Comment rédiger le contrat de bail de son investissement locatif ?
Gestion

Comment rédiger le contrat de bail de son investissement locatif ?

7/1/2022

Pour pouvoir louer un logement en restant dans la légalité, il est indispensable de rédiger un contrat de bail en bonne et due forme. Voici comment rédiger le contrat de bail de votre investissement locatif.

Acheter un appartement déjà loué : bonne ou mauvaise idée ?
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Acheter un appartement déjà loué : bonne ou mauvaise idée ?

11/12/2021

Pour beaucoup, acheter un appartement déjà loué est synonyme de bonne affaire immobilière. Il existe toutefois des pièges à éviter. Découvrez l’endroit et l’envers de l’achat d’un appartement déjà loué.

Tout savoir sur le dépôt de garantie
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Tout savoir sur le dépôt de garantie

24/11/2021

Dans cet article, on vous dévoile tout ce qu’il faut savoir sur le dépôt de garantie : qu’est-ce que le dépôt de garantie ? Est-ce obligatoire ? Quand doit-on le verser et le restituer ?

Louer sa résidence principale : tout comprendre en 5 minutes
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Louer sa résidence principale : tout comprendre en 5 minutes

8/11/2021

Voici toutes les informations que vous devez savoir par rapport aux règles et aux formalités pour louer votre résidence principale.

Les 5 questions les plus souvent posées par les locataires
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Les 5 questions les plus souvent posées par les locataires

27/10/2021

En amont, ou au cours de leur location, les locataires se posent régulièrement des questions, que vous pouvez anticiper. Découvrons ensemble les cinq questions qui reviennent le plus souvent de la part d’un locataire.

Comment bien louer son appartement ?
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Comment bien louer son appartement ?

21/10/2021

Mettre son appartement en location ne s’improvise pas. Mais alors, par où commencer pour louer son appartement ? Quelles sont les démarches ?

Quelle surface indiquer dans le bail de location ?
Gestion

Quelle surface indiquer dans le bail de location ?

14/10/2021

Surface Carrez, surface habitable, surface pondérée… Laquelle indiquer, et dans quel cas ? Zoom sur le bail de location dans cet article.

Que paie un locataire lorsqu'il loue votre bien ?
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Que paie un locataire lorsqu'il loue votre bien ?

10/8/2021

Un locataire se doit de payer son loyer et les charges locatives. Découvrez la liste détaillée des charges locatives aussi appelées charges récupérables.

10 étapes pour mettre son bien en location
Gestion

10 étapes pour mettre son bien en location

9/7/2021

Mettre un bien en location demande beaucoup de temps et un peu d'expertise ! Voici les étapes par lesquelles il faut passer pour mettre son bien en location.

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Quentin

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