L’immobilier est devenu l’un des meilleurs investissements de ces dernières années, notamment grâce à l’effet de levier.
Parmi les options possibles pour investir, la SCI ou Société Civile Immobilière est l’une des plus utilisées. Elle permet surtout de s’associer pour investir dans des projets plus ambitieux ou transmettre son patrimoine.
Dans cet article, on vous explique tout sur la SCI.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Une SCI est une société civile immobilière, qui regroupe des personnes souhaitant acquérir des biens immobiliers dans un objectif patrimonial. Dans ce cadre, un minimum de 2 personnes morales ou physiques est nécessaire pour la constituer. Comme toutes les entreprises, une SCI a besoin de statuts qui vont déterminer les apports de chaque associé.
Elle requiert également une raison sociale, un siège social et un capital de départ. Ce dernier ne dispose d’aucune prescription minimale. La durée de vie de la SCI ainsi que les modalités de fonctionnement doivent également figurer dans les documents de création.
Quel intérêt à créer une SCI ?
Constituer une Société Civile Immobilière peut présenter un certain nombre d’avantages, même si cela dépend avant tout de votre situation personnelle. La transmission exonérée d’impôt constitue l’un des principaux attraits de cette structure. En effet, chaque parent au sein d’une SCI a le droit de transférer l’équivalent de 156 974 € de parts sociales à chaque enfant tous les 6 ans. Ce transfert n’est soumis à aucun impôt. Vous pouvez profiter de ce dispositif afin de transmettre une partie de votre parc immobilier à vos enfants sous forme de parts de SCI.
De même, si vous êtes entrepreneur, une SCI peut créer de la synergie pour votre activité commerciale. Par exemple, il est tout à fait possible d’acquérir et d’exploiter le local commercial de votre société.
Enfin, la SCI permet à des investisseurs de s’associer pour réaliser des opérations plus ambitieuses que ce qu’ils réalisent en nom propre. En effet, vous pouvez avoir des difficultés à décrocher des financements après 2 ou 3 opérations, avec un taux d’endettement trop élevé. C’est d’autant plus vrai aujourd’hui avec les mesures prises par le Haut conseil de la stabilité financière (HCSF).
Les différents types de SCI
Une structure en SCI ne se présente pas sous une seule forme. Chaque type peut être plus ou moins adapté à votre projet ainsi qu’à votre situation.
SCI de location
La SCI de location est une forme de société où les associés s’unissent pour investir dans un projet immobilier dans le but de le louer pour générer des revenus. Ceux-ci seront ainsi répartis équitablement entre les associés. L’avantage avec cette forme de SCI est que les régimes fiscaux sont avantageux (notamment grâce au dispositif Robien classique et au dispositif Borloo) et qu’il est plus simple de transmettre le patrimoine immobilier aux héritiers. Elle permet également d’investir à plusieurs dans un projet immobilier et de rendre les propriétaires plus crédibles des établissements financiers.
SCI familiale
Il s’agit d’une forme de société dont la gestion du patrimoine immobilier est détenue par deux personnes ou plus d’une même famille. À part l’application des règles d’indivision qui est écartée, cette forme sociale a été mise en place pour faciliter la transmission du patrimoine aux héritiers sachant que le montant des droits de mutation dus est limité. Bien qu’il soit à caractère familial, aucune exception n’est autorisée. Comme la SCI classique, la SCI familiale doit être formée par au moins 2 associés et aucun caractère commercial n’est accepté. Ce type de société a uniquement pour but de gérer le patrimoine immobilier et de le mettre en location.
SCI professionnelle
Pour les commerçants et les professionnels libéraux, créer une SCI professionnelle peut être particulièrement avantageux. Il s’agit de mettre en place un patrimoine immobilier lié à l’activité professionnelle. L’achat se fera ainsi au nom de la société qui en sera propriétaire. Le bail commercial comprendra ainsi la dénomination sociale de la société plutôt que celle des associés. Grâce à cette forme de SCI, les associés pourront obtenir facilement un prêt pour acheter le bien et le transmettre aux héritiers ou à un tiers par le biais du mécanisme de cession de parts sociales. Les associés recevront des parts égales sur le capital obtenu, dont le montant sera déterminé au préalable.
SCI d’attribution
Tout ce qui concerne la SCI d’attribution est stipulé par l’article L212-1 du Code de la construction et de l’habitation, relative aux conditions à connaître sur la création d’une société, dont le but est de partager un ensemble d’immobilier. Cette forme de SCI permet à des investisseurs de construire ou acheter un immeuble pour le fractionner en lots (des marchands de bien par exemple). Il s’agit d’une opération à moyen terme sachant que sa durée de vie est limitée. Cela s’ensuit à la dissolution de la société et chaque associé est propriétaire d’une fraction en fonction de ce qu’il a financé dans l’opération.
SCCV ou Société Civile de construction-vente
Il s’agit d’une forme de la SCI dont l’objectif des associés est de construire un bien immobilier et de le vendre aussitôt pour générer des revenus. Comme elle relève du régime des sociétés de personnes, les associés devront payer un impôt dont le montant se calcule par rapport aux droits qu’il dispose dans la société. Son avantage, c’est qu’en cas de dettes, les recours seront contre la société et non les associés.
Avantages et inconvénients d’une SCI
Tout d’abord, la SCI permet de gérer et de transmettre simplement le patrimoine. Il est également plus facile de constituer un patrimoine immobilier, car les associés contribuent au financement du projet. De même, ce type d’association permet de faciliter les financements bancaires et en décrocher des plus élevés. Plusieurs outils heuristiques ont été mis en place pour que le montage soit le plus pratique possible, en ne citant que la protection du conjoint. Cette forme de société permet aux associés d’aménager leurs statuts sans contraintes spécifiques. En tant que société, elle peut choisir son régime d’imposition par rapport aux bénéfices (IR ou IS).
En revanche, la SCI présente certains inconvénients, dont la plus marquante est la procédure de création qui est assez complexe, en ne citant que l’établissement des statuts. En effet, la mise en place de ceux-ci nécessite une si grande vigilance que l’intervention d’un expert dans ce domaine est fortement recommandée. Ajoutez à cela l’enregistrement au centre des impôts et l’immatriculation au RCS.
De même, une SCI n’est pas avantageuse lors d’une revente. En effet, elle est soumise à la plus-value des professionnels. De fait, si vous amortissez votre bien, la plus-value sera calculée sur le prix de vente, moins le prix d’achat, auquel vous aurez soustrait les amortissements.
La SCI à l’IS vs à l’IR
Entre SCI à l’IS et SCI à l’IR, le choix de régime fiscal est primordial. Voyons les grandes différences entre les deux.
SCI à l’IS
Caractéristiques de la SCI à l’IS
Lorsque la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, c’est une personne morale et elle possède une personnalité fiscale. Par conséquent, c’est au titre de l’impôt sur les sociétés que les résultats sont imposés. Il faut savoir que c’est un régime qui n’est pas obligatoire, mais si un immeuble meublé en SCI est loué, elle fait l’objet d’une imposition à l’IS. C’est aussi le cas si la location réalise plus de 10 % de son chiffre d’affaires avec des actes commerciaux.
L’avantage de l’impôt sur les sociétés est qu’il ne cesse de baisser. Actuellement, il est de 15 % jusqu’à 38 120 € de bénéfices, puis 26,5 %. Ce taux de 26,5 % est de 25 % depuis le 1er janvier 2022 et il ne cesse de baisser depuis plusieurs années.
Avantages et inconvénients
L’avantage principal de l’impôt sur les sociétés est qu’il permet l’amortissement fiscal du bien immobilier. Cela signifie qu’il est possible de déduire une partie de la valeur du bien chaque année de son résultat comptable. Cela permet de réduire la base imposable. En revanche, cet avantage est également un inconvénient à la revente. Comme nous l’avons mentionné plus haut, en cas de revente, c’est la valeur du bien moins les amortissements qui sera prise en compte pour un calcul de plus-value. Ainsi, si vous avez acheté un bien 200 000 €, que vous avez amorti 100 000 € et que vous le revendez 300 000 €, la plus-value ne sera pas calculée sur 100 000 € (300 000 - 200 000) mais sur 200 000 € (300 000 - 100 000).
Par ailleurs, si les associés souhaitent sortir l’argent de la société, ils peuvent le faire par exemple avec des dividendes, mais ces derniers sont soumis à la flat tax de 30 %. Ils seront donc imposés deux fois : une fois avec l’impôt sur les sociétés et avec la flat tax.
SCI à l’IR
Caractéristiques de la SCI à l’IR
Avec les SCI à l’IR, les associés sont imposés à l’impôt sur le revenu individuellement, comme étant une personne physique propriétaire d’un bien immobilier directement. Elle est dite transparente. L’impôt en question sera calculé en fonction de la quote-part de la personne dans le capital de la SCI. La feuille d’impôt devra contenir la quote-part des profits de la société qui doit revenir à chaque associé. De même, les frais d’acquisition des biens ne sont pas déductibles fiscalement.
Avantages et inconvénients
Comme avantage, le régime à l’IR offre la possibilité de déduire une partie du déficit sous la forme du déficit foncier. Vous avez le droit d’imputer une quote-part de déficit limitée à 10 700 € par an. Elle permet également la déduction de certaines charges que la loi prévoit et d’être exonéré de la « plus-value de cession pour durée de détention du bien » (en le concevant pendant plus de 22 ans). Si vous le conservez durant plus de 30 ans, vous bénéficierez d’une exonération de prélèvements sociaux. Enfin, contrairement à l’IS, la tenue de la comptabilité est plus flexible.
Pour conclure, la Société Civile Immobilière est une structure intéressante pour les personnes qui souhaitent construire un patrimoine pour une multitude de raisons. Néanmoins, investir en SCI nécessite un encadrement administratif et une garantie quant aux associés que vous choisissez.
