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Le guide ultime de l'investisseur immobilier 2023
10 chapitres - 100 pages
Vous envisagez d’acheter de l’immobilier en famille et vous hésitez entre la SARL de famille ou la SCI ? Les deux structures juridiques sont adaptées pour gérer et transmettre un patrimoine immobilier au sein des membres d’une même famille. Elles sont toutefois, chacune, leurs spécificités. Quelles sont les caractéristiques de chacune de ces formes juridiques de société ? Quels en sont les avantages et les inconvénients ? Comment choisir ? On vous dit tout dans cet article.
La SARL immobilière
La SARL immobilière est une forme de société adaptée pour gérer un patrimoine immobilier en famille. Voici tout ce qu’il faut savoir sur cette forme de société.
Qu’est-ce qu’une SARL immobilière ?
Une SARL immobilière est tout simplement une SARL (Société à responsabilité limitée) dont l’activité est l’exploitation de biens immobiliers. En d’autres termes, il s’agit d’une société commerciale créée dans le but d’acquérir, exploiter et gérer un patrimoine immobilier. Dans le cas d’une SARL immobilière familiale, la société est créée par des personnes liées par des liens de parenté (parents et enfants, époux, frères et sœurs, etc.).
Les avantages et inconvénients de la SARL de famille
La SARL immobilière familiale comporte certes des avantages mais des inconvénients existent également.
Les avantages
Le principal avantage de la SARL est que la responsabilité des associés est limitée à leurs apports. En d’autres termes, les associés ne peuvent être redevables des dettes de la société qu’à la hauteur de leurs apports.
D’un autre côté, comme les associés d’une SARL familiale sont d’une même famille, ils peuvent choisir de se soumettre à l’impôt sur le revenu (le régime fiscal de droit commun est l'IS). Ce régime d’imposition offre un certain avantage dans le cadre d’une activité immobilière. En effet, ce choix facilitera grandement la gestion financière de la société.
Il faut toutefois en faire la demande dans les 5 premières années de création de la société, selon les règles du BOFIP.
Il faut toutefois noter qu’il n’est plus possible de choisir le régime de l’IR si une personne extérieure à la famille intègre la société.
Les inconvénients
La SARL comporte également certains inconvénients :
- Les contraintes administratives et comptables. Les gérants d’une SARL doivent tenir une comptabilité détaillée. Toutes les transactions de la société doivent être fidèlement retranscrites dans les livres comptables de l’entreprise.
- Les coûts de fonctionnement peuvent devenir importants. Pour la comptabilité, la société doit faire appel aux services d’un expert-comptable.
La SCI
La SCI ou Société civile immobilière est le statut juridique le plus utilisé pour développer un patrimoine immobilier sur le long terme. Elle peut aussi être familiale si elle est constituée par des associées liées par un lien familial.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
La SCI est une société civile permettant à un ou plusieurs associés d’acquérir et de partager des biens immobiliers.
En pratique, chaque associé réalise un apport pour constituer le capital social. Chaque associé reçoit ensuite des parts sociales proportionnellement à ses apports.
La SCI est, comme son nom l’indique, une société civile. Aussi, elle ne peut effectuer des actes purement commerciaux.
Les avantages et inconvénients de la SCI
La création d’une SCI comporte également son lot d’avantages et d’inconvénients.
Les avantages
Le premier avantage de créer une SCI est de préparer sereinement une succession. Ce statut juridique permet en effet facilement de partager les biens immobiliers quel que soit le nombre d’héritiers (dans la même famille).
D’ailleurs, la SCI permet même de faire des legs de son vivant (chose prohibée en Droit). En effet, en principe, vos héritiers ne peuvent hériter qu’au moment de votre décès. Or, la donation à vifs donne lieu à d'importants frais : 0,60% de la valeur du bien immobilier au titre de taxe de publicité foncière et 2,37% au titre de prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement (CGI, art. 791).
Dans une SCI familiale, en revanche, un associé peut céder des parts à hauteur de 100 000 euros au maximum tous les 10 ans et ce, sans faire l’objet de prélèvement financier quelconque.
D’autre part, le régime fiscal de la SCI est avantageux. La SCI est en effet soumise à l’IR. L’IS peut toutefois s’appliquer dans le cas où les activités de la société sont composées, pour plus de 10%, d’actes de commerce (location meublée par exemple).
Les inconvénients
Le principal risque, dans le cadre d’une SCI, c’est de tomber sous le régime de l’IS. En effet, si les locations meublées dépassent le seuil de 10%, par exemple, le régime fiscal de l’IS s’applique d’office, avec ce que cela implique comme conséquences.
En effet, en étant imposée à l’IS, la société aura l'obligation de tenir une comptabilité plus minutieuse qu’avec une SCI soumise à l’IR.
De plus, ce sera plus coûteux pour les associés d’utiliser l’argent de la SCI pour leur propre compte car ils devront se payer en dividendes et être imposés à 30% (flat taxe), mais avant cela, la SCI aura payé son propre impôt sur les sociétés sur son bénéfice (15% jusqu’à 38 120 € et 25% au delà).
A l’inverse, le bénéfice d’une SCI à l’IR remonte directement aux associés proportionnellement à leurs pourcentages de détention.
Et enfin, si les membres de la famille ne s'entendaient pas, notamment pour ce qui est des questions d’achats et de vente, la SCI pourrait ne pas y survivre.
Quelle est la différence entre une SCI et une SARL ?
La principale différence qu’il existe entre une SARL et une SCI tient donc à leur nature juridique intrinsèque. La SCI est une société civile : les associés détiennent des parts sociales et s’acquittent de l’IR. Ce type de société n’a donc pas de but commercial en principe.
La SARL, elle, est une société commerciale : le régime de l’IS s’applique (ou l’IR sur option) et les associés peuvent s’adonner à des actes commerciaux (comme l’achat et la revente de biens immobiliers).
Quand transformer votre SCI en SARL de famille ?
Nous l'avons vu : une SCI n’a pas de but commercial. Elle sert uniquement à acquérir et à gérer des biens immobiliers. Si l’idée vous prend de développer vos activités et de vous tourner vers des activités plus lucratives, il est indispensable de changer de forme juridique. L’objectif ? Migrer vers un régime juridique plus adapté à la nature réelle de vos activités.
Transformer votre SCI en SARL familiale vous permettra donc de réaliser des activités commerciales de manière régulière. En effet, on a vu que même si la SCI permet d’effectuer des activités de locations meublées, celles-ci sont limitées à moins de 10% des activités de la SCI.
Qu’en est-il du LMNP ?
Le statut LMNP ou loueur meublé non professionnel est un régime spécifique dont peuvent se prévaloir les associés d'une SARL.
Il fonctionne de la même manière qu’en nom propre. En revanche, il n’est pas possible d’en bénéficier au sein d’une SCI.
Ainsi, même si vous avez constitué une SARL de famille, il reste possible d’être sous le régime de l'IR via le statut LMNP. Il est donc plus avantageux de louer des biens en meublé au sein d’une SARL familiale.
Comment choisir entre les deux formes de société ?
Afin de faire un choix éclairé entre SARL et SCI de famille, vous devez tenir compte d'un certain nombre de critères.
L'importance du patrimoine immobilier
La SARL est la solution idéale pour les projets immobiliers ambitieux comme un complexe immobilier. En revanche, s'il s'agit d'un simple investissement avec un proche parent, la SCI conviendra pour sa facilité de gestion et sa flexibilité fiscale.
Le niveau de risque
Tout projet comporte son lot de risques. Cependant, il est prudent d'évaluer la part de risque avant de constituer une société. Il en va du choix de typologie de société pour laquelle vous allez opter.
En effet, quand les risques sont importants, il vaut mieux opter pour un statut de société qui protège les avoirs personnels des associés. C'est le cas de la SARL.
En revanche, quand les risques sont acceptables (dans le cas d'un petit patrimoine immobilier), une SCI est un choix adapté. En effet, dans une SCI, les associés sont indéfiniment et solidairement responsables des dettes de la société.
La temporalité de la société
La SARL est adaptée pour les investissements immobiliers à court terme comme ceux qui souhaitent intégrer des activités de marchands de bien. En revanche, si vous souhaitez réaliser des investissements avec peu de mouvements (notamment peu de ventes), il vaut mieux choisir la SCI.
Les contraintes administratives
Si la SCI ne nécessite pas de formalités administratives contraignantes, c'est loin d'être le cas des SARL.
Une SARL de famille est soumise à certaines obligations liées notamment à la comptabilité :
- L'établissement de comptes annuels : bilan annuel, annexe légal, compte de résultat.
- La tenue de livres comptables : livre journal, livre d'inventaire, grand livre.
- Audit légal dans certaines situations.
Tableau récapitulatif des avantages et inconvénients des deux types de société familiale
Voici un tableau qui récapitule les avantages et inconvénients d'une SARL et d'une SCI de famille :
En conclusion, lequel choisir entre une SCI et un SARL, il n'y pas de bonne ou de mauvaise réponse. Les deux formes juridiques comportent leur lot d'avantages mais aussi d'inconvénients. Le mieux est de choisir en fonction de critères subjectifs au type d'activité envisagé.
Nous espérons que vous êtes maintenant en mesure de choisir entre une SARL immobilière ou une SCI.
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