Le montage holding SCI offre de nombreux avantages lorsqu’on investit dans l’immobilier. Il s’agit toutefois d’une opération complexe qui demande une certaine maîtrise du sujet afin d’en tirer tous les avantages.
Voici un tour d’horizon complet du montage holding SCI.
Rappel sur ce qu’est une holding
D’une manière générale, une holding est une société dont le capital est composé de titres de participation au sein de sociétés filles. S’il s’agit d’une holding immobilière, le capital social est constitué de participations au sein d’une ou de plusieurs SCI. Ces dernières détiennent elles-mêmes des biens immobiliers.
La holding est appelée société mère. Les sociétés dans lesquelles elle détient des parts sont, elles, appelées des sociétés filles ou des filiales.
La holding n’est donc pas elle-même une structure juridique à part entière. Elle peut ainsi revêtir n'importe quelle forme juridique sociétaire : SA, SARL; SAS, etc.
Comment fonctionne l’investissement en SCI sans holding ?
La SCI ou société civile immobilière est une société créée dans l’objectif de gérer un patrimoine immobilier en commun. Elle est constituée d’au moins deux associés, personnes physiques ou morales.
Ce montage juridique est généralement apprécié par les personnes issues d’une même famille. On parle alors de SCI familiale.
Ce type de montage offre certains avantages :
- Optimisation fiscale
- Gestion facilitée du patrimoine (séparation du patrimoine pour des époux et moyen de contourner aux inconvénients de l’indivision pour des héritiers d’un même patrimoine)
- Liberté de choix. Les décisions concernant la gestion du patrimoine sont prises à la majorité des associés
- Transmission facilitée
Pourquoi créer une holding pour investir en SCI ?
Le montage holding SCI offre de nombreux avantages fiscaux et financiers.
Éviter la double imposition grâce au régime mère-fille
Dans le cadre d’une SCI gérant des biens immobiliers, les associés perçoivent, des dividendes, et éventuellement les plus-values en cas de revente.
La holding détient des parts au sein d’une SCI. Elle est donc associée et possède un droit aux dividendes. Si elle opte pour le régime mère-fille, les dividendes remontant ainsi à la holding sont exonérés d’impôts à hauteur de 95 % (les 5 % restants sont considérés comme des frais et charges).
Pour bénéficier de cet avantage, il faut que la holding et les SCI du groupe aient opté pour le régime de l’IS. Il suffit que l’une des SCI ait choisi le régime de l’IS pour que cet avantage disparaisse.
Ce régime mère-fille permet donc d’éviter la double imposition des bénéfices au niveau des bénéfices réalisés par la filiale, d’un côté et par la holding, d’un autre côté. Vous pouvez opter pour ce régime pour une SCI seulement ou pour l’ensemble du groupe.
Réduire l’imposition grâce au régime de l’intégration fiscale
Pour pouvoir bénéficier de ce régime, la holding doit détenir au moins 95 % des parts des SCI filles. De plus, les exercices comptables des filiales doivent être clôturés à la même date.
Ce régime permet ainsi d’unifier les résultats fiscaux du groupe au niveau de la holding. Le déficit d’une SCI peut se compenser avec les bénéfices des autres SCI. L’imposition globale de l’ensemble du groupe est ainsi plus douce.
Pour bénéficier de ce régime, les SCI filiales doivent aussi avoir opté pour l’IS. Ce montage est plus rare que le régime mère-fille.
Optimiser les fonds grâce aux conventions de trésorerie
Les conventions de trésorerie permettent la circulation des fonds d’une SCI bénéficiaire à une SCI déficitaire.
Le montage holding SCI pour un profil entrepreneur
Lorsque vous créez une holding SCI en tant qu’entrepreneur, vous pouvez la combiner avec une SAS ou une SARL. Ainsi, en parallèle avec votre investissement immobilier, vous pouvez également faire intégrer une société commerciale dans votre holding SCI.
L’avantage ? Vous pouvez transférer les bénéfices issus de votre activité commerciale vers vos SCI tout en bénéficiant d’allègements d’impôts. Cela vous permettra ainsi de réinvestir vos bénéfices commerciaux dans l’immobilier.
En effet, comme la société commerciale devient une filiale de la holding, celle-ci détient des parts sociales. Celles-ci lui donnent droit à des dividendes. Par ailleurs, la holding peut emprunter à la société commerciale pour ensuite réinvestir dans l’immobilier.
Vous faites alors des économies d’impôts par rapport à si vous vous versiez l’argent personnellement. Vous limitez les frottements fiscaux.
Prenons un exemple simple :
Vous vous rémunérez 100 000 € de dividendes personnellement pour investir dans l’immobilier. La flat taxe de 30 % vous enlève 30 000 €. Vous ne pouvez plus investir que 70 000 €.
Avec le holding, vous n’êtes imposé que sur 5 % de ces 100 000 €. Vous pouvez donc investir plus de 95 000 € dans l’immobilier.
De plus, grâce au régime mère fille, vous pourrez bénéficier de certains avantages fiscaux et notamment éviter la double imposition pour vos deux types d’activités. Le frottement fiscal est alors ici moindre, faisant profiter à la société commerciale des avantages fiscaux non négligeables.
Le montage holding SCI pour un profil salarié
Si vous investissez dans l’immobilier en étant salarié, le montage holding SCI est-il fait vous ?
On a vu que la holding permet de bénéficier de certains avantages fiscaux à condition d’avoir plusieurs SCI. De plus, ce montage permet de transférer les bénéfices de SCI bénéficiaires vers les SCI déficitaires. De plus, dans le cas d’une SCI soumise à l’IR, les associés peuvent combler les déficits des SCI déficitaires avec leurs revenus personnels.
Ainsi, s’il s’agit de SCI imposées à l’IS, les revenus de l’immobilier et celui des associés sont bien dissociés. Ces derniers pourront alors alléger leur impôt. C’est une option avantageuse pour les associés ayant un revenu élevé.
En revanche, dans le cas d’associés ayant des revenus modestes, le montage holding SCI à l’IS perd tout son intérêt.
Quand est-ce que le montage holding devient intéressant ?
La question qui se pose ici est de savoir si la holding doit être créée avant la SCI ou après pour profiter pleinement des avantages qu’elle offre ?
Il est important de prendre cette question en considération, car la création d’une holding engendre des frais multiples. Si on s’y prend au bon moment, ces frais seront toutefois amortis par les avantages que ce montage est en mesure d’offrir.
Dans le schéma le plus classique, une SCI est créée pour chaque bien immobilier acquis, puis, la holding est créée après coup pour regrouper l’ensemble. En effet, la holding n’est généralement créée en premier que si les investisseurs acquièrent en une fois plusieurs biens immobiliers.
Dans ce cas, les investisseurs ont prévu dès le part de constituer un patrimoine immobilier important.
Cette dernière option s’avère toutefois la plus avantageuse. En effet, la création d’une holding pour absorber les SCI existantes engendre d’importantes contraintes fiscales et administratives.
La société devra notamment s'acquitter de l’impôt sur les plus-values mobilières dans le régime de l’IS ou de l’impôt sur les plus-values immobilières dans le régime de l’IR. Cela pourrait donc s’avérer contreproductif compte tenu de vos objectifs de bénéficier des avantages du montage.
Toutefois, si vous intégrez une société commerciale aux marges bénéficiaires assez conséquentes dans le montage, le jeu en vaut peut-être la chandelle.
En revanche, si la holding est créée en premier, elle devient la fondatrice des SCI. Cette option permet de limiter les frottements fiscaux. Il faut toutefois être convaincu dès le départ de créer un patrimoine immobilier important.
En effet, en dehors des contraintes fiscales, la holding exige également certains frais dans sa gestion. Aussi, pour rentabiliser votre montage, il vaut mieux penser à le compléter avec d’autres sociétés filles.
Pour avoir une vision claire du meilleur moment pour créer une holding, nous vous recommandons de consulter un expert-comptable.
Quelles sont les obligations de ce montage ?
Dans son fonctionnement, la holding SCI est soumise à certaines obligations. Les associés doivent notamment procéder à la nomination d’un dirigeant, décisionnaire dans la société. Certaines décisions nécessitent toutefois l’approbation des associés, réunis en assemblée générale.
D’autre part, la holding est tenue de nommer un commissaire aux comptes, et ce, peu importe son statut. Le nombre de commissaires aux comptes à nommer dépend de la forme juridique de la holding : 1 pour une SA et deux pour une SAS.
Par ailleurs, la holding doit tenir une comptabilité irréprochable. Elle doit consolider les comptes de ses filiales afin de pouvoir présenter un état financier global. Ces comptes doivent ensuite faire l’objet d’une publication sauf dans le cas où :
- Un bilan de 15 millions d’euros
- Un chiffre d’affaires de 30 millions d’euros
- 250 salariés en moyenne
En conclusion, malgré les avantages qu’elle offre, la création et le fonctionnement d’une holding SCI engendre des contraintes financières, fiscales et administratives. Il faut donc prendre le temps de bien réfléchir avant de vous lancer dans sa création. Prenez notamment en compte vos projets et vos objectifs sur le long terme.
