Souhaitant investir dans l’immobilier, vous êtes attiré par la location meublée courte durée ? On parle de location courte durée quand un propriétaire loue un bien meublé pour une clientèle de passage pour une courte durée. On parle aussi de location saisonnière. Quelle est la réglementation qui encadre ce type de location ? On vous dit tout ce qu’il y a à savoir sur la location meublée courte durée dans cet article.
Les avantages et inconvénients de la location meublée longue et courte durée
Lorsque vous investissez dans l’immobilier locatif, vous avez le choix entre location vide et location meublée. Un bien est dit meublé lorsqu’il est équipé conformément aux dispositions d’un décret du 1er septembre 2015. Ce dernier dresse la liste des équipements obligatoires que doit comporter un bien meublé. Ce type de location comporte de nombreux avantages mais aussi quelques inconvénients.
Les avantages
Voici les avantages de la location meublée :
- Un loyer plus élevé. Compte tenu des équipements présents et de prestations supplémentaires offertes, le loyer en location meublée est plus élevé qu’en location vide
- Un bail plus souple qui permet de réagir rapidement en cas d’impayés
- Une fiscalité plus avantageuse (sous le statut LMNP ou LMP par exemple)
- Une stratégie qui permet de se démarquer de la concurrence et donc de limiter les risques de vacance locative
Les inconvénients
La location meublée compte également des inconvénients :
- Une rotation plus importante de locataires, ce qui expose donc encore plus au risque de vacance locative entre deux locataires
- Un entretien plus rigoureux et plus régulier, ce qui implique des coûts et ainsi un impact sur la rentabilité
- Un ticket d’entrée plus élevé.
Les avantages et inconvénients de la location courte durée
La location courte durée se démocratise de plus en plus, notamment à Paris. En effet, en 2018, elle concernerait 65 000 logements dans la capitale (c’est aujourd’hui presque interdit sur Paris). Ce type de location offre des avantages mais aussi des inconvénients.
Les avantages
Voici les principaux avantages de la location courte durée :
- Une grande flexibilité par rapport à la location de longue durée. Vous pouvez disposer de votre bien à tout moment puisque le bien n’est loué qu’à des dates que vous aurez déterminées vous-même. Il est d’ailleurs même possible de mettre une résidence principale en location pendant une durée maximale fixée par la loi. Cette option est intéressante pour les propriétaires qui sont souvent en déplacement.
- Des tarifs plus élevés. Les nuitées en location saisonnière sont généralement plus élevées que les loyers mensuels.
- Une rentabilité potentiellement plus importante. Selon les statistiques, la rentabilité en courte durée est nettement plus élevée qu’en location longue durée.
- Un suivi régulier de l’état du bien. Après chaque sortie des lieux, le propriétaire ou le gestionnaire peut constater l’état du logement de visu. Un bien mis en location saisonnière bénéficie donc d’un entretien plus régulier.
Les inconvénients
La location courte durée présente également des inconvénients dont :
- Une gestion chronophage. Lorsque vous louez votre bien en courte durée, vous devez être constamment à l’affût de potentiels locataires. Attendez-vous à recevoir souvent des emails et à rencontrer les candidats locataires. D’autant plus si vous louez sous Airbnb, vous devez vous montrer réactifs face aux demandes des personnes intéressées. A défaut, vous risquez de voir votre note détériorer, ce qui nuirait en même temps à votre visibilité.
- La nécessité de faire de la publicité. Vous devrez miser dans la publicité pour assurer le roulement régulier de locataires. Vous devez publier des annonces sur des sites comme Airbnb ou HomeAway et vous assurer que celles-ci restent visibles. Or, cela nécessite un investissement financier.
- Des contraintes plus importantes en matière d’entretien. Les lieux doivent rester impeccables pour que le locataire soit pleinement satisfait. Vous pouvez effectuer le nettoyage régulier vous-même ou confier cela à un professionnel avec ce que cela engendre comme frais supplémentaires.
- Des contraintes plus importantes dans le choix du locataire. Dans une location longue durée, le locataire reste pour une certaine durée. Vous avez donc le temps de tisser des liens de confiance. Vous ne pouvez pas bénéficier de cette même opportunité dans une location longue durée. Le choix des locataires s’avère donc plus périlleux.
Réglementation et législation de la location meublée courte durée
La location meublée courte durée est réglementée par la législation aussi bien nationale que locale en fonction de la ville d’implantation.
Cadre légal national
Sur le plan national, la réglementation distingue la location meublée courte durée pour une résidence principale ou une résidence secondaire.
La location saisonnière d’une résidence principale est possible. Toutefois, selon l’article 631-7-1 alinéa 5 du Code de la construction et de l’habitation, la limite maximale est de 120 jours par an.
Dans ce cas, le propriétaire n’a pas à effectuer de démarches administratives particulières. Cette limitation fait écho à la définition même de résidence principale. En effet, selon l’article 2 de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989, est considérée comme résidence principale un logement occupé pendant au moins 8 mois par an.
D’ailleurs, certaines plateformes spécialisées comme Airbnb filtrent automatiquement les annonces dépassant cette limitation légale dans les villes suivantes :
- Paris
- Nice
- Aix-en-provence
- Annecy
- Bordeaux
- Saint-Cannat
- Levallois-Perret
- Lille
- Neuilly-sur-Seine
- Lyon
- Roquebrune-Cap-Martin
- Martigues
- Menton
- Sète
- Saint-Paul-de-Vence
- Villeneuve-Loubet
- Versailles
En revanche, il est possible de dépasser cette limitation de 120jours dans l’une des situations suivantes :
- Si vous louez une chambre privée au sein de votre résidence principale
- Si vous justifiez d’une absence de plus de 4 mois pour des raisons professionnelles ou en cas de force majeure.
Règles locales et spécificités
Lorsque le bien loué est une résidence principale, aucune formalité administrative n’est requise sauf à Paris, Bordeaux et Nice.
Certaines villes ont mis en place une législation spécifique en ce qui concerne les locations meublées courte durée. Ainsi, certaines villes exigent l’obtention d’une autorisation préalable de la mairie avant de louer sa résidence secondaire. C’est le cas dans les villes :
- De plus de 50 000 habitants où on trouve des zones dites « tendues »
- De plus de 200 000 habitants
- Paris et les départements de Val-de-Marne, Hauts-de-Seine et Seine-Saint-Denis
Obligations fiscales
Le propriétaire d’une location meublée courte durée est soumis à un certain nombre d’obligations fiscales :
- L’impôt sur les revenus locatifs. Tous les loyers encaissés dans le cadre d’une location meublée courte durée doivent être intégrés dans la déclaration de revenu. Le régime fiscal applicable est celui des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Un abattement de 50 % s’applique si les revenus ne dépassent pas 70 000 euros. Celui-ci s’élève à 71 % s’il s’agit d’un meublé de tourisme.
Après 2019, les plateformes comme Airbnb déclarent directement les revenus de leurs utilisateurs à l’administration fiscale.
- Les cotisations sociales. Celles-ci sont dues dès lors que le montant de vos revenus locatifs excède 23 000 euros. Depuis 2021, il est possible de mandater la plateforme de location courte durée pour que celle-ci réalise le versement des cotisations.
- La taxe de séjour. Son montant varie selon le type de logement et selon les communes. Il se situe entre 0,20 euros par nuit et par personne et 3 euros pour un meublé classé 5 étoiles.
Comment réussir son investissement en location meublée courte durée
On a vu que l’investissement en location meublée offrait de nombreux avantages. Encore faut-il adopter certaines techniques :
- Bien choisir le bien immobilier et sa localisation. Il faut investir dans un logement ni trop grand ni trop petit (de type T2) pour atteindre une cible la plus large possible. En effet, si votre logement est trop petit, vous tournez le dos aux familles par exemple. Trop grand, vous risquez de ne pas intéresser les locataires seuls. D’autre part, il faut bien choisir la localisation. Il faut choisir un emplacement en centre-ville à proximité de commerces et des transports publics.
- Aménager et équiper le logement pour la location meublée. Les équipements de base prévus par la loi doivent être présents dans le logement. Cependant, c’est loin de suffire. Si vous souhaitez obtenir de bonnes notes et un avis positif sur les plateformes comme Airbnb, vous devez offrir le maximum pour le confort de vos locataires. Proposer Internet est par exemple un incontournable.
- Promouvoir et gérer la location (plateformes en ligne, communication, etc.). On a vu que la gestion d’une location meublée courte durée impose d’assurer une publication récurrente d’annonces. Pour être efficace sur les plateformes de type Airbnb, il faut que vos annonces figurent parmi les premiers résultats de recherche. Pour cela, votre annonce doit être suffisamment attractive et répondre à un maximum de critères des visiteurs. Il faut donc faire apparaître le maximum d’informations. La rédaction doit donc être descriptive et contenir des photos.
Conseils pour optimiser la gestion de la location meublée courte durée
Voici nos conseils pour optimiser votre gestion de location meublée courte durée :
- Fixer un tarif adapté. L’objectif est évidemment d’atteindre le maximum de rentabilité. On serait donc tenté de fixer le tarif le plus élevé possible. Or, celui-ci doit être adapté au marché mais aussi aux spécificités du bien. Une étude préalable du marché s’impose donc. L’objectif ? Connaître le montant moyen de la nuitée et le taux d’occupation moyen de la zone. Vous pourrez aussi consulter Airbnb par exemple pour avoir une idée des prix dans votre zone et pour des logements présentant les mêmes caractéristiques.
- Assurer un bon taux d'occupation. Dans le cas d’une location courte durée, la rotation de locataires est plus importante. Les risques de vacance locative sont donc d’autant plus élevés. C’est pourquoi il faut un réel travail pour assurer un taux d’occupation optimal. Cela passe par des équipements assurant un confort optimal, des annonces bien référencées sur les plateformes de location, un entretien impeccable des lieux, etc.
- Gérer les aspects administratifs et fiscaux. La gestion locative d’une location courte durée est d’autant plus chronophage. Elle nécessite donc une réelle disponibilité et un sens prononcé de l’organisation. C’est pour cette raison que certains investisseurs optent pour la délégation partielle. Il s’agit alors de confier la partie ménage et entretien du linge à une femme de ménage. Le check-in et le check-out peuvent également être automatisés en installant des boîtiers à clés ou des serrures digitales. La gestion déléguée est aussi possible. Cette solution vous coûtera toutefois environ 25 % de vos revenus locatifs.
En conclusion, la location meublée courte durée offre de nombreux avantages. Il faut toutefois user de certaines stratégies afin de faire en sorte qu’elle porte tous ses fruits. Ce type de location comporte en effet certaines contraintes qu’il faut savoir gérer. C’est pour cela que certains délèguent une partie ou la totalité de la gestion locative, avec ce que cela entraîne comme coûts financiers.
