Entre le locataire et le propriétaire, qui doit payer la taxe foncière ? Cette question est pertinente lorsqu’on sait que plusieurs impôts locaux sont compris parmi les charges récupérables. Est-il donc possible de répercuter le paiement de la taxe foncière à votre locataire ? On vous répond dans cet article.
Taxe foncière : qu’est-ce que c’est ?
Due chaque année, la taxe foncière est une taxe locale. Elle est donc prélevée par le Trésor Public pour le compte des collectivités locales, au même titre que la taxe de prélèvement des ordures ménagères (TEOM).
La taxe foncière s’applique aussi bien aux propriétés bâties et aux propriétés non bâties.
Pour être concernées par la taxe foncière, les propriétés bâties doivent répondre à deux critères :
- « Être fixée au sol à perpétuelle demeure » ;
- Présenter les caractéristiques de base pour être qualifié de bâtiment.
C’est ainsi que la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) s’applique aux propriétés prévues à l’article 1380 du Code général des impôts. On peut notamment citer :
- Les habitations (maisons et appartements) ;
- Les bateaux et péniches qui ont été aménagés et amarrés à un point fixe ;
- Les parkings ;
- Les dépendances.
À côté de la TFPB, il y a aussi la taxe foncière sur les propriétés non bâties. Cette dernière s’applique :
- Aux terres agricoles ;
- Aux marais salants ;
- Aux carrières ;
- Aux voies privées ;
- Aux terrains de golf ;
- Etc.
Qui paie la taxe foncière ? Locataire ou propriétaire ?
La taxe foncière est due par tous les propriétaires pour les biens immobiliers qu’ils possèdent le 1er janvier d’une année d’imposition. C’est la loi du 6 juillet 1989 qui régit les rapports entre les propriétaires et les locataires qui le stipule clairement. C’est donc bel et bien le propriétaire qui est redevable de la taxe foncière, qu’il habite le logement ou qu’il le loue.
Il le paie auprès de la commune où le bien se situe. Le locataire n’a donc pas à payer la taxe foncière.
L’avis d’imposition inclut également la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et vous est adressé au cours du troisième trimestre. Celui-ci est transmis généralement en septembre.
Il est toujours émis au nom du propriétaire même si le logement est en location. Il doit être réglé jusqu’à la mi-octobre.
Dans le cas d’une propriété partagée entre le nue-propriétaire et l’usufruitier (démembrement de propriété), c’est l’usufruitier qui doit régler la taxe foncière.
Est-ce que le locataire peut devoir payer la taxe foncière dans certaines situations ?
La loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation interdit aux propriétaires de répercuter le paiement de la taxe foncière au locataire.
Ce n’est pas le cas de la taxe de prélèvement d’ordures ménagères par exemple qui fait partie des charges locatives récupérables.
Il n’existe donc pas de situations où le locataire doit payer la taxe foncière.
Est-ce que le propriétaire peut répercuter la taxe foncière sur le locataire ?
Répercuter la taxe foncière sur le locataire reviendrait à enfreindre les dispositions de la loi du 6 juillet 1989. La taxe foncière ne fait en effet pas partie des charges dites récupérables.
En revanche, un propriétaire a tout à fait le droit d’exiger le remboursement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères à son locataire.
Pourtant, si vous investissez sous le statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel), vous pouvez déduire la taxe foncière de vos revenus imposables sous le régime réel.
Par ailleurs, les régimes du bail professionnel et du bail commercial n’entrent pas dans le domaine d’application de la loi du 6 juillet 1989. Il est donc possible d’inclure une clause dans le contrat qui confie le paiement de la taxe foncière au locataire.
Qu’en est-il de la taxe d’habitation ?
La taxe d’habitation est, à l’instar de la taxe foncière, une taxe locale perçue au profit des collectivités locales. Elle a été supprimée depuis le 1er janvier 2023 en ce qui concerne les résidences principales.
Désormais, c’est la taxe d’habitation sur les résidences secondaires qui reste maintenue. Son montant est voté par chaque collectivité. Il varie donc d’une commune à une autre.
Il varie également en fonction des caractéristiques du logement. Il faut savoir en effet que la taxe d’habitation s’applique uniquement sur des locaux meublés.
La taxe d’habitation est due par toute personne propriétaire d’une résidence secondaire meublée. De même, tout locataire à l’année d’une résidence secondaire en est également redevable.
En résumé donc, la taxe d’habitation s’applique uniquement :
- Pour les résidences secondaires. Ainsi même si la résidence secondaire est louée, si elle constitue la résidence principale de votre locataire, celui-ci n’a pas à payer la taxe d’habitation. Pour être précis, aucune taxe d’habitation ne sera tout simplement pas éditée à son nom.
- Pour les biens meublés. Si votre résidence secondaire n’est pas meublée, aucune taxe d’habitation ne sera éditée non plus.
Comment est calculée la taxe foncière ?
La taxe foncière est calculée une fois tous les ans. Son mode de calcul inclut deux éléments :
- La valeur locative cadastrale du logement. Il s’agit d’une estimation théorique du loyer que percevait le propriétaire s’il louait son bien.
Elle est établie en fonction des caractéristiques indiquées dans la déclaration de construction dressée par le propriétaire (surface, caractéristiques des dépendances, etc.). Puis, un abattement de 50 % est appliqué à cette estimation fictive pour obtenir la base d’imposition nette. - Le taux d’imposition appliqué par la collectivité territoriale. Celui-ci est voté chaque année.
Comment en être exonéré ?
La taxe foncière est applicable à tous propriétaires de biens immobiliers. Il existe cependant des cas d’exonération partielle ou totale, en fonction de la situation personnelle du propriétaire ou de la nature du bien.
Les exonérations en raison de la situation personnelle
Il est possible de bénéficier d’une exonération pour les cas suivants :
Les personnes âgées
Les propriétaires âgés de plus de 75 ans et dont le revenu ne dépasse pas le revenu fiscal de référence fixé par l’administration fiscale, sont exonérés de taxe foncière.
Les contribuables dont l’âge est compris entre 65 et 75 ans peuvent, eux, bénéficier d’une réduction de 100 euros sur leur taxe foncière. Des conditions de revenu sont également appliquées par l’administration fiscale.
Les personnes en situation de handicap
Peuvent également bénéficier d’une exonération totale de la taxe foncière sur leur résidence principale les Français titulaires de :
- L’Aspa (Allocation de solidarité aux personnes âgées) ;
- L’Asi (Allocation supplémentaire d’invalidité) ;
- L’AAH (Allocation aux adultes handicapés.
Ici également, des conditions de ressources sont définies par l’administration fiscale.
Les personnes modestes
Il ne s’agit pas ici d’exonération, mais plutôt de dégrèvement de la taxe foncière sur la résidence principale.
Pour en bénéficier, il ne faut pas avoir été concerné par l’impôt sur la fortune (IFI) l’année précédant l’année fiscale considérée. Des conditions de revenus sont aussi à respecter ici.
Les exonérations liées au bien
Des caractéristiques spécifiques portant sur le bien peuvent également être constitutifs d’une exonération :
Les logements neufs
Un logement neuf bénéficie d’une exonération temporaire de la taxe foncière sur deux années. Et ce, peu importe qu’il s’agit d’un investissement locatif d’une résidence principale ou d’une résidence secondaire.
Par logement neuf, le Code général des impôts entend les logements achevés, les reconstructions d’immeubles ainsi que les logements achetés en VEFA.
Cette exonération peut être totale ou partielle. La réglementation de cette exonération est en effet laissée à la discrétion des communes. Certaines peuvent refuser une exonération totale.
Les logements qui ont fait l’objet de travaux de rénovation énergétique
Tout immeuble ayant été achevé depuis le 1er janvier 1989 et ayant fait l’objet de travaux d’économie d’énergie peut faire bénéficier à son propriétaire d’une exonération totale ou partielle. Cette exonération temporaire dure 3 ans à compter de la fin des travaux.
Pour en bénéficier, il faut que les travaux en question aient coûté plus de 10 000 euros. Il faut également transmettre les justificatifs nécessaires au centre des impôts.
Les logements inoccupés
Vous louez un logement vide mais celui-ci est inoccupé ? Vous pouvez bénéficier d’une exonération partielle ou totale de la taxe foncière sous condition :
- La vacance locative est due à une raison indépendante de votre volonté ;
- Elle dure depuis au moins 3 mois successifs ;
- Il s’agit d’une location nue ;
- La vacance locative touche l’ensemble du logement ou uniquement la partie dédiée à la location.
Pour en bénéficier, vous devez adresser un courrier au centre des impôts.
Les logements situés en zones à risque
Une exonération de la taxe foncière allant de 15 à 50 % peut être appliquée aux habitations situées dans une zone à risque.
Cette exonération va de 15 à 30 % s’il s’agit d’un logement situé dans une zone incluse dans un Plan de prévention des risques technologiques ou à proximité d’un site Seveso. Elle peut atteindre 50 % si le logement est inclus dans un plan de prévention des risques miniers.
En résumé, c’est le propriétaire du bien immobilier qui doit s’acquitter de la taxe foncière. En effet, à la question qui paie la taxe foncière ?, la loi du 6 juillet 1989 répond sans équivoque. Elle interdit en effet clairement de la faire payer au locataire.
