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Le guide ultime de l'investisseur immobilier 2023
10 chapitres - 100 pages
Vous hésitez entre le régime micro-BIC et le régime réel pour votre statut de LMNP ?
Pour vous aider à choisir, découvrez dans cet article ce qu’est le régime micro-BIC, ses conditions, sa différence avec le régime réel, ses avantages et ses inconvénients.
Qu’est-ce que le régime micro-BIC en LMNP ?
Le régime micro-bic en LMNP est un régime dit forfaitaire qui s’applique aux revenus des locations meublées.
Il ne permet pas la déduction des charges supportées par le propriétaire pour l’exploitation de son bien, par exemple :
- Les intérêts d’emprunts.
- La taxe foncière.
- L’achat de mobilier.
- Etc.
En revanche, comme il n’y a pas de déduction de charges, le régime micro-bic offre un abattement de 50 % sur les revenus locatifs. Cet abattement peut être de 71 % pour les locations de tourisme et de chambres d'hôtes, mentionnées aux 2° et 3° du III de l'article 1407 du Code Général des Impôts.
L’administration fiscale prend automatiquement en compte que les charges du bailleur sont égales à 50 % de ses revenus.
Le statut LMNP en micro-BIC exige des seuils à respecter depuis le 1er janvier 2023:
- 77 700€ pour la location meublée classique.
- 188 700€ pour la location en meublé de tourisme ou chambre d’hôtes.
Les conditions pour en bénéficier
Voici les conditions pour bénéficier du régime micro-BIC en LMNP, selon le BOFIP :
- Vous devez exercer de façon habituelle en tant que LMNP, c’est-à-dire que votre activité est la location de bien meublé.
- Le bien en location doit être équipé de tous les équipements et mobiliers nécessaires, pour que le nouveau locataire puisse tout de suite s’y installer.
- Vous devez être propriétaire du bien en location.
- Vos recettes locatives ne doivent pas dépasser les 72 600 € pour une location classique et les 172 600 € pour une location touristique. Autrement, vous serez automatiquement au régime.
- Si vos revenus locatifs de l’année précédente ne dépassent pas les 33 200 €, vous pouvez relever du régime micro-Bic et votre bénéfice imposable est égal aux recettes locatives réduites de l’abattement de 50 %.
- La déclaration de revenus sous ce régime est également simple. C’est l’administration fiscale qui applique l’abattement de 50 %. Le résultat s’ajoute à vos ressources imposables qui sont par la suite soumises au barème de l’impôt sur le revenu.
- Les revenus locatifs sont aussi soumis aux prélèvements sociaux à hauteur de 15 %.
Le régime micro-BIC ne nécessite pas les services d’un expert-comptable en raison des formalités allégées.
Quelle différence avec le régime réel ?
Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) peuvent être déclarés sous deux régimes fiscaux : le régime micro et le régime réel.
Régime micro-BIC et régime micro-foncier
- Comme on le disait, le régime micro-bic en LMNP ne permet pas la déduction des charges supportées par le bailleur pour l’exploitation de son bien. Il y a un abattement de 50 % sur les recettes locatives pour une location classique et de 71 % pour une location touristique. Les seuils des revenus à respecter sont de 72 600 € pour la location meublée classique et 172 600 € pour la location en meublé de tourisme ou chambre d’hôtes.
- Le régime micro-foncier permet de déclarer les loyers hors charges encaissés dans l’année et offre un abattement forfaitaire de 30 % sur la somme déclarée. Ce régime s’applique automatiquement pour les contribuables dont les revenus fonciers ne dépassent pas les 15 000 € au titre de l’année d’imposition.
Régime réel
Le régime réel de son côté permet la déduction des charges réelles, d’où son nom régime réel, comme :
- Les intérêts d’emprunt.
- Le coût des achats mobiliers.
- La taxe foncière.
- Les assurances (vacance locative, loyer impayé, propriétaire non occupant, etc.).
- Les charges de copropriété.
- Les travaux de rénovation
- Etc.
Dès qu’une charge est justifiée par une facture et engagée dans l’intérêt de votre exploitation, elle peut être déduite. Le régime micro-réel permet également d’amortir le bien, les travaux et le mobilier. L’amortissement LMNP autorise le propriétaire à amortir la valeur de son bien immobilier avec le mobilier qui le constitue. Il prend en compte l’usure dans le temps du bien immobilier et ses meubles. Le but étant de réduire son imposition. Les formalités liées au régime réel sont beaucoup plus difficiles à gérer, raison pour laquelle opter pour ce régime nécessite les compétences d’un expert-comptable.
En somme :
- Si le total des charges déductibles dépasse les 30 % des loyers annuels hors charges, le choix doit se tourner vers le régime réel.
- Par contre, si les charges sont inférieures à 30 % des loyers annuels hors charges, il est possible d’opter pour le régime micro-foncier.
Voyons maintenant des exemples concrets.
Exemple 1
Soit un loyer annuel de 20 000 €.
Au régime micro-foncier :
- Avec un abattement de 30 % soit 6 000 €
- Avec un revenu imposable de 14 000 €
Au régime réel :
- Avec des charges de copropriété de 1500 €, une assurance de 250 € et une taxe foncière de 750 €, un total de charges déductibles de 2500 €, avec un revenu foncier imposable de 17 500 €.
- Le montant de l’abattement de 30 % est de 6 000 €, le montant des charges déductibles est de 2 500 €. Le montant de l’abattement est supérieur aux charges déductibles, il faut donc rester dans le régime micro-foncier.
Exemple 2
Soit un loyer annuel de 20 000 €.
Au régime micro-foncier :
- Avec un abattement de 30 % soit 6 000 €
- Avec un revenu imposable de 14 000 €
Au régime réel ;
- Avec des charges de copropriété de 1500 €, une assurance de 250 €, une taxe foncière de 750 €, des intérêts d’emprunts de 1 700 € et des travaux de rénovation de 3 000 €, soit un total de charges déductibles de 7 200 €, avec un revenu foncier imposable de 12 800 €.
- Le montant de l’abattement de 30 % est de 6 000 €, le montant des charges déductibles est de 7 200 €. Le montant de l’abattement est inférieur aux charges déductibles, il faut choisir le régime réel.
Avantages et inconvénients du régime micro-bic
Voici les principaux avantages et inconvénients du régime micro-BIC :
Avantages
- Un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs en contrepartie de l’impossibilité de déduire vos charges.
- Le recours au service de l’expert-comptable non obligatoire. La tenue d’un livre de recettes et d’achat est suffisante.
- Des formalités déclaratives simples.
Inconvénients
- Plusieurs conditions à respecter comme les plafonds des revenus à ne pas dépasser.
- Ne permet pas de déduire les charges ni d’amortir le bien.
Que peut-on déclarer en micro-bic ?
Le loueur en meublé soumis au régime micro-BIC ne fait pas une déclaration de bénéfices.
Sa déclaration de revenus s’arrête à l’indication du montant de son chiffre d’affaires sur l’imprimé 2042 C PRO.
Ce document permet l’établissement du montant d’impôt sur le revenu dont vous êtes redevables au titre de l’année d’imposition. La déclaration peut se faire en ligne et vous pouvez également recevoir le document chez vous au début de la période déclarative.
Sous le régime micro-Bic, vous déclarez vos revenus dans le cadre des revenus industriels et commerciaux professionnels, si vous êtes un professionnel.
Si vous n’êtes pas professionnel, vous le déclarez dans le cadre des Revenus des LMNP.
Comment déclarer ses revenus en micro-bic ?
Pour déclarer ses revenus en micro-BIC, il faut remplir l’imprimé 2042-C PRO comme mentionné précédemment.
La déclaration s’arrête sur la mention du chiffre d’affaires annuel brut. C’est l’administration fiscale qui calcule le bénéfice imposable en tenant compte de l’abattement forfaitaire. Avant la déclaration de revenus, vous devez par ailleurs faire une déclaration d’existence d’activité, 15 jours après le début de la location. Cela permet d’obtenir un numéro de SIRET et une déclaration annuelle de revenus.
En conclusion, en tant que LMNP, opter pour le régime micro-BIC ne permet pas une déduction des charges, mais permet un abattement forfaitaire de 50 %. Ce régime est beaucoup plus simple que le régime réel, mais souvent moins avantageux.
Par exemple, chez Bevouac, nos clients investisseurs en LMNP sont plus nombreux à choisir le régime réel que le régime micro-BIC.
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