Définitions et concepts clés
Une définition s’impose avant d’aller plus loin dans notre article.
La définition de l'usufruit
La pleine propriété d’un bien immobilier peut être scindée en deux parties : la nue-propriété et l’usufruit. On parle alors de démembrement de propriété. Sur le plan juridique, la propriété d’un bien implique de disposer de trois types de droit :
- Le droit d’occuper et d'utiliser le bien (usus)
- Le droit de vendre, de donner ou d'échanger le bien (abusus)
- Le droit d’en percevoir les fruits (fructus)
Ce sont ce qu’on appelle les attributs de la propriété.
Dans le cas d'un démembrement de propriété, ces différents attributs sont répartis entre des personnes différentes : l’usufruitier et le nu-propriétaire.
L’usufruit désigne le droit de jouissance sur un bien sans en être propriétaire. L’usufruitier ne jouit que d’une partie des attributs de la propriété :
- Le droit d’utiliser le bien
- Le droit de percevoir les fruits ou les revenus issus du bien
Comme il n’est pas propriétaire du bien, l'usufruitier ne peut pas le vendre.
La notion de démembrement de propriété
En principe, tous les droits relatifs à la propriété d’un bien sont détenus et exercés par une même personne. Le propriétaire peut ainsi disposer du bien à sa guise. Il peut occuper le bien, en percevoir les revenus et le vendre, le donner ou l'échanger.
On parle de démembrement de propriété lorsque les différents attributs de la propriété sont répartis entre différentes personnes. La nue-propriété et l’usufruit sont ainsi détenus par des personnes différentes.
Démembrer un bien immobilier consiste à mettre en place le découpage du bien en deux éléments : l’usufruit et la nue-propriété.
Plus concrètement, il s’agit d’une convention signée entre deux parties : le nu-propriétaire et l’usufruitier. Les deux parties conviennent donc de se répartir les droits liés à la propriété d’un bien immobilier et ce, pendant une période déterminée.
Il s’agit donc pour le nu-propriétaire de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût puisque le prix d’un bien en nue-propriété est moindre.
Différents types de bien immobilier peuvent être démembrés :
Les avantages de l'investissement en nue propriété
Le nu-propriétaire est celui qui dispose du droit de vendre, de donner ou transmettre le bien immobilier. Investir en nue-propriété offre de nombreux avantages :
Les avantages fiscaux
Le premier type d'avantages est avant tout d'ordre fiscal :
- Faire des économies d’impôts sur le revenu et de prélèvements sociaux. Comme le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyer, ses revenus fonciers ne sont pas alourdis même s’il est propriétaire d’un bien immobilier.
- La possibilité de déduire ses intérêts d’emprunt sur ses revenus fonciers
- Le bien en nue-propriété n’est pas pris en compte dans le calcul de l’IFI. Celui-ci est rattaché à l’usufruit. Aussi, l’achat en nue-propriété permet de réduire son assiette imposable. De même pour la taxe foncière dont le paiement incombe également à l’usufruitier.
- La nue-propriété permet de réaliser une plus-value intéressante à la revente. Pour un détenteur en pleine propriété, la plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat ajouté des frais (c’est-à-dire le prix de revient). Il doit ensuite s’acquitter de la taxe sur la plus-value (19 % plus 1,5 % de prélèvements sociaux).
Dans le cas d’une nue-propriété, le prix de revient considéré n’est pas le prix de revient correspondant à la nue-propriété. Il s’agit du prix d’achat de la pleine propriété (c’est-à-dire, y compris le prix de l’usufruit).
La réduction du prix d'achat
Lorsqu’on achète un bien en nue-propriété, on achète à un prix inférieur au prix en pleine propriété. Cette réduction correspond à la somme des loyers nets que l’investisseur aurait perçus pendant la période du démembrement. Le taux de décote dépend donc de la durée du démembrement.
Prenons l’exemple d’un bien dont la valeur en pleine propriété est de 100 000 euros. Celui-ci est démembré sur 15 ans. La nue propriété est ainsi acquise pour 60 % de la valeur en pleine propriété. Ce qui coûte 60 000 euros. De plus, les frais de notaire correspondant à l'achat sont uniquement calculés sur la seule valeur de la nue propriété.
La perspective de récupérer la pleine propriété à terme
Le démembrement de propriété s’effectue généralement sur une période déterminée. A l’issue de celle-ci, le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété de son bien. Cette réunion des deux types de droit ne requiert aucun frais ou droits à payer. De plus, il n’y a aucune démarche à réaliser.
Le plein propriétaire peut désormais profiter de la valorisation éventuelle du bien immobilier généré pendant la période de démembrement. Le recouvrement de ces droits permet alors au propriétaire de :
- Occuper le bien à titre principal ou temporaire
- Louer le bien en nue ou meublé
- Revendre
Les avantages de l'usufruit
De l’autre côté du démembrement, l’usufruit procure également son lot d’avantages :
La jouissance du bien immobilier
L’usufruit procure à son titulaire le droit d’occuper le bien. Sans être propriétaire du bien, l’usufruitier peut donc habiter dans le bien qu'il détient en usufruit. C’est donc le droit de jouir mais aussi d’exploiter le bien. L’usufruit est constitué sur une période limitée, fixée à l’avance.
Il n’est pas non plus locataire. Il n’a pas de loyer à payer. Il s’agit donc d’une excellente alternative à la location. Tout ce qu’il a à faire est de prendre en charge les frais et taxes correspondant au bien. En contrepartie, il a également le droit de le mettre en location.
Les revenus locatifs potentiels
Dans le cadre d’un bien loué en cas de démembrement, le loyer est perçu par l’usufruitier et non par le nu-propriétaire. Il s’agit donc d’un moyen de se constituer une source de revenu supplémentaire.
La transmission du patrimoine
Donner un bien en usufruit peut être un moyen de transmettre un patrimoine en minimisant les frais de succession. On en parle plus bas avec la donation avec réserve d'usufruit.
Les cas pratiques d'application du démembrement de propriété
Voici 4 cas concrets de démembrement de propriété pour vous donner un aperçu plus précis de ce mécanisme :
La donation avec réserve d'usufruit
La donation avec réserve d'usufruit consiste à faire la donation d'un bien immobilier tout en conservant l'usufruit. Il s'agit donc de réaliser un démembrement de propriété : le donateur donne la nue-propriété à une personne tierce mais conserve l'usufruit.
Il continue donc à occuper les lieux ou à le louer et en perçoit les loyers. Ce mécanisme est généralement utilisé pour préparer la transmission d'un patrimoine à ses descendants.
L'ascendant donateur conserve donc l'usufruit jusqu'à sa mort. Le récipiendaire de la nue-propriété peut alors récupérer l'usufruit de manière systématique et automatique. Il recouvre alors la pleine propriété du bien.
L'achat en nue-propriété avec usufruit temporaire
C’est le schéma classique de démembrement de propriété. Deux cas peuvent illustrer cette situation :
- Le propriétaire d’un bien vend un bien en nue-propriété et en conserve l’usufruit pendant une période déterminée.
- Le nu-propriétaire d’un bien vend ses droits de nue-propriété sur un bien avant la fin de la période de démembrement.
Dans les deux cas, l'investisseur nu-propriétaire accède à la pleine propriété dès que la période de démembrement prend fin (généralement au bout de 10 à 15 ans).
La vente d'un bien en nue-propriété
Dans ce cas de figure, le propriétaire d’un bien vend la nue-propriété de son bien mais en conserve l’usufruit.
Cela lui permet alors de percevoir un capital correspondant à la valeur de la nue-propriété (soit environ 60 % de la valeur réelle de la pleine propriété). En d’autres termes, il vend les murs de la maison mais en conserve l’usage à vie.
Les droits laissés à la jouissance du primo-propriétaire sont prévues dans la convention de vente :
- Soit il garde uniquement un droit d’usage et d’habitation
- Soit il détient un droit d’usufruit, c’est-à-dire, il peut aussi le louer
L’avantage de ce type de transaction pour le vendeur est donc double :
- Profiter d’un capital important. Il s’agit d’une alternative au viager.
- Continuer à occuper les lieux toute sa vie. Le contrat peut prévoir une libération anticipée par le vendeur. En contrepartie, il devra recevoir une rente ou un capital supplémentaire.
De son côté, l’acquéreur y trouve également son compte. Il acquiert un bien à un prix décoté sans alourdir ses impôts.
La succession et la répartition entre héritiers
Le démembrement de propriété est une technique souvent privilégiée pour organiser une succession à moindre frais. Le cas le plus courant consiste pour une personne de donner ou léguer l’usufruit d’un bien à son conjoint et la nue-propriété aux enfants. Ainsi quand le dernier conjoint survivant décède à son tour, la pleine propriété revient automatiquement aux enfants.
Les pièges et les précautions à prendre en compte
Le mécanisme du démembrement de propriété est un mécanisme assez complexe. C’est pourquoi il existe des points de vigilance à respecter.
Les obligations de l’usufruitier et du nu-propriétaire
C’est l’article 605 du code civil qui répartit les obligations respectives de l’usufruitier et du nu-propriétaire :
- L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien
- Les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire à condition qu’elles n’aient pas été occasionnées suite à un manque d’entretien par l’usufruitier. Dans ce dernier cas, l’usufruitier est tenu d’y participer. Il faut d’ailleurs savoir que l’usufruitier qui ne s’acquitte pas de son obligation d’entretien peut se voir déchu de ses droits d’usufruit.
Sont classés parmi les grosses réparations toute réparation qui touche à la solidité et à la structure de l’immeuble. Le règlement de copropriété peut prévoir une clause de solidarité quant au paiement des dépenses de réparation entre le propriétaire et l’usufruitier.
Les risques juridiques et fiscaux
La loi de finances de 2019 a redéfini le concept d’abus de droit. Désormais, tout montage ayant un but principalement fiscal peut être considéré comme abusif par l’administration fiscale.
Réduire sa note fiscale ne doit donc pas être l’unique raison d’effectuer un démembrement de propriété. On a vu que la première raison doit avant tout être patrimoniale ou libérale. Les avantages fiscaux qui s’ensuivent ne doivent être qu’accessoires.
Le risque est donc de voir un démembrement requalifié en abus de droit par le fisc. Pour éviter ce risque, il est important de se faire accompagner par un professionnel.
L’importance de bien rédiger les actes de démembrement
L’acte organisant le démembrement doit être bien rédigé. C’est en effet celui-ci qui régit les relations entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Il doit donc être clairement établi afin d’éviter tout conflit.
Celui-ci doit notamment fixer clairement :
- La durée de l’opération de l’opération
- Les conditions d’extinction de l’opération (fin du démembrement, décès de l’usufruitier, non-respect de ses obligations par l’usufruitier ou renoncement de celui-ci)
- Les droits et obligations de chacune des parties
- Etc.
Il est recommandé de faire rédiger cet acte par un notaire. Cela évitera d’éventuels oublis de mentions essentielles et permet de le rendre exécutoire.
Comment évaluer la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit
La répartition de la valeur du bien entre le nu-propriétaire et l’usufruitier est prévue par un barème fiscal.
Les méthodes de calcul et les barèmes fiscaux
Un barème fiscal effectue des dispersions de la répartition de la valeur d’un bien entre le nu-propriétaire et l’usufruitier en fonction de l’âge de ce dernier :
Le calcul de la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété doit donc se référer à ce barème.
Voici un exemple :
Les parents de Camille décident de démembrer leur maison avec leur fille de 25 ans. La maison en question a une valeur de 100 000 euros.
Camille devient alors nu-propriétaire de la maison tandis que ses parents en gardent l’usufruit. Comme l’âge de Camille est compris entre 21 et 30 ans, elle percevra ainsi 90 % de la valeur du bien.
Ainsi 100 000 euros x 90 % = 90 000 euros.
Les parents se verront alors attribuer les 10 000 euros restants.
Si Camille et ses parents vendent la maison au prix de 100 000 euros, elle pourra alors récupérer 90 000 euros contre 10 000 euros pour ses parents.
Les facteurs influençant la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété
Les principaux facteurs qui influent sur la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété sont :
- L’âge de l’usufruitier principalement mais aussi celui du nu-propriétaire
- La valeur du bien qui fait l’objet du démembrement
L’importance de faire appel à un professionnel pour l’évaluation
L’intervention d’un professionnel peut être requise pour évaluer la valeur d’un bien. En effet, de cela dépend la bonne répartition de celle-ci entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.
Qui est propriétaire : l’usufruitier ou le nu-propriétaire ?
A la fin du démembrement, c’est le nu-propriétaire qui récupère la pleine propriété du bien. C’est donc celui-ci qui est le réel propriétaire. Il détient d’ailleurs l’abusus, soit le droit de vendre, de céder ou d’échanger le bien.
L’usufruitier ne possède pas ce droit. Les droits de l’usufruitier se limitent à un droit d’usage, d’habitation et le cas échéant, de percevoir les loyers. Il peut céder ces droits mais ne peut pas céder la propriété à proprement parler sur le bien.
Est-ce que l’usufruitier peut vendre sans l’accord du nu-propriétaire ?
C’est l’article 595 du Code civil qui y répond. En effet, l’usufruitier peut vendre son droit (l’usus et le fructus) sans avoir à demander l’accord préalable du nu-propriétaire. Il vend donc le droit d’usufruit et non l’intégralité du bien immobilier.
Quels sont les devoirs du nu-propriétaire ?
En dehors de l’obligation d’effectuer les grosses réparations évoquées plus tôt, le nu-propriétaire est aussi tenu d’assurer à l’usufruitier la pleine jouissance du bien. Il doit prendre toutes les dispositions nécessaires pour que celui-ci puisse pleinement exercer ses droits sur le bien. Il est tenu de ne pas violer les droits de celui-ci.
Que se passe-t-il lorsque le nu-propriétaire décède avant l’usufruitier ?
Logiquement, c’est l’usufruitier qui devrait décéder avant le nu-propriétaire. C’est en tout cas le principe qui sous-tend ce mécanisme. Toutefois, il peut arriver que ce soit le nu-propriétaire qui rend l’âme avant l’usufruitier. Dans ce cas, la nue-propriété ne revient en aucun cas à ce dernier. Ce sont les héritiers du nu-propriétaire qui recouvrent ce droit. L’usufruitier conserve lui-même ses droits jusqu’au terme du démembrement prévu par le contrat d’origine.
Comment calculer les droits de succession en nue-propriété ?
Conformément à l’article 669 du Code général des impôts (CGI), le calcul des droits de succession en nue-propriété tient compte de la valeur de celle-ci. D’une manière générale, plus la donation est effectuée à un âge avancé, plus la valeur de la nue-propriété augmente. Le montant de la taxation sera alors d’autant plus conséquente.
Le calcul tient ainsi en compte différents facteurs :
- La valeur de la nue-propriété
- L’abattement pour donation entre parents
- Le pourcentage d’imposition sur le montant restant
Reprenons l’exemple de Camille et de ses parents :
Si les parents de Camille n’effectuent pas de donation en nue-propriété, celle-ci devra alors payer des frais de succession basés sur les 100 000 euros, valeur de la pleine propriété. Elle devra alors débourser 100 000 euros x 20% (soit 20 000 euros de frais de succession).
En réalisant une donation en nue-propriété, la somme de référence pour calculer les droits de succession c’est la valeur de la nue-propriété. On a vu que compte tenu de l’âge de Camille, la valeur de la nue-propriété est de 10 000 euros.
Or, il existe encore un abattement de 100 000 euros à titre de donation à un enfant. Dans ce cas, Camille est donc totalement exonérée de droits de succession.
Dans le cas d’une valeur plus conséquente, la somme de base pour calculer les droits de succession part de la valeur après abattement. Ainsi, il ressort que le démembrement permet de réduire significativement les droits de succession.
En conclusion, le démembrement de propriété est un mécanisme qui procure de nombreux avantages. Encore faut-il en maîtriser le mécanisme. En effet, des règles particulières encadrent la nue-propriété et l’usufruit et il est important de savoir délimiter les droits et obligations de chaque partie.
